빌리89 튜터님께서 제안해주신 복기를 해보려고 합니다.
https://weolbu.com/s/NiUOqbgc8Y 왜 똑같이 투자해도 누구는 더 빠르게 성장할까? 라는 글을 참고해서 써보았습니다.
“복기란, 한 번 두고 난 바둑의 판국을 비평하기 위하여 두었던 대로 다시 처음부터 놓아 봄”
“복기를 하는 이유는 1. 당신의 선택을 객관적으로 돌아보고, 2. 같은 실수를 하지 않고, 3. 옳은 판단을 할 수 있도록 성장하기 위함입니다.”
[과정에 대한 복기]
1. 자산 상황 점검
월급쟁이부자들에서 강조한 대출해서 투자하지 말라를 실은 1호기부터 어겼습니다. 언젠가부터는 똘똘한 한채가 강조되고, 1년내에 갚을 수 있을 만큼의 대출은 괜찮다, 라는 말도 들렸는데 저는 2년동안 갚을 수 있는 액수 만큼을 사내대출을 통해 빌렸었습니다. 그 이유는 거치기간이 있어 원리금을 갚는 대출만큼의 큰 액수가 아니었고,
퇴사를 하지 않는 한 거치를 연장할 수 있었기 때문에 계속 거치 연장을 하면 내가 빌린 액수가 20년뒤 가치와 다른 만기상환의 성격이 되기 때문입니다.
그치만 제가 하지 않은 것은 신용대출을 통한 투자금 마련이었습니다. 그 이유는 은행신용대출은 갑자기 원금을 갚으라고 할 수도 있고, 역전세의 위험을 막을 한도를 남겨두고 위해서 이며, 신용대출을 통한 부동산 구매는 약정위반이었기 때문입니다.
제가 고려한 아파트 중에 가장 입지가 좋은 아파트A는 사내 대출을 풀로 해도 반드시 신용대출까지 해야하는 상황이었고, 인테리어 비용, 부동산 복비 등을 신용대출로 지불한다고 하더라도 아무리 생각해도 매수과정 가운데 어느 한군데만 삐긋해도 너무 리스크가 크다 싶어 그 아파트는 무리하지 않을 만큼 네고가 되지 않아 포기 했었습니다.
복기를 해보면, 무리없는 선에서 가장 많은 투자금을 활용해 투자를 한 것은 제 기준의 똘똘한 1호기를 만드는데 도움이 되었고, 위의 아파트 A를 무리해서 사지 않은 것에 밤에 편히 자고, 본업에 충실할 수 있게 한 잘한 선택이라고 생각합니다.
결론적으로는 2025년 1월에 계약한 1호기를 위한 사내 대출은 제가 맞춘 첫 세입자가 나간다는 의사를 밝히고 새 세입자를 맞춤으로서 올려받은 전세자금 + 1호기 계약부터 지금까지의 저축액으로 전세계약을 하는 2026년 6월에 전액 상환이 되고 (전세 가계약 4월 완료) 돈이 남게 됩니다. 예상보다 1년 더 빨리 전액 상황이 된 셈입니다.
앞으로도 제가 본능적으로 알고 있는 밤잠 잘자는 맘편한 투자가 가능한 범위에서 투자를 하려고 합니다.
2. 투자 후보 매물 복기
1호기 투자를 위한 앞마당을 만들었던 2024년에는 주로 서울 경기도 2-3급지를 봤었고, 그 이후에 서울 경기도 4-5급지의 앞마당과 지방 앞마당이 추가가 되었습니다. 제가 1호기를 할 때와 새로운 앞마당을 만들때의 시세가 워낙 차이가 크기 때문에 사실 같은 투자금으로 더 좋은 투자 단지를 찾기에는 시기상 어려운 부분이 있습니다.
그럼에도 투자 후보 매물을 찾는데 아쉬운 점은 전고대비-15%에 꽂힌 것 때문에 매물털기한 단지에서 -15%에 도달하지 않은 평수가 더 넓은 33평을 두려워 놓친것(전고점까지만 가면 어쩌지 하는 생각), 같은 25평내에서도 -15%에 도달하지는 못했지만 최저가보다 한단계더 비싸고 인테리어 상태가 더 좋은 것을 선택하지 않은채로 다른 단지로 눈을 돌린것입니다.
다음투자에서는 25평에 꽂히지 않고 33평의 가격차이가 적게 난다면 그것도, 그리고 인테리어가 되어있는 매물이 몇천만원 더 비싸다면 좀더 면밀히 살펴 가치가 있는지를 고민해 볼 것 같습니다.
3. 투자 의사결정 과정
제가 의사결정을 했던 순서는 그 시절 기준이었던 전고점대비 -15%에 해당하는 매물을 찾기위해 대략 -12%부터 찾기 시작해서 네고를 얼마를 하면 -15%가 될까를 봤었고, 그 다음에 제 투자금으로 필터를 걸었었습니다.
다음 투자에 적용해야하는 점은 절대 매매가를 기준으로 먼저 입지분석을 해 생활권내외로 단지 선호도를 매기고 그 다음에 투자금 필터를 걸어 조금더 많은 후보단지를 찾는 것입니다.
시장 상황에서 잘한 것은 그때 전 대통령의 계엄선언으로 인해 시국이 아주 뒤숭숭하여 부동산이 한가했고 혹한의 겨울이자 남들 다 쉴 연말, 연초에 굴하지 않고 매물을 털러 일주일에 몇번이고 찾아갔던 것입니다. 제 1호기는 2달동안 시장에 나와 있던 매물로 2번이상 그 집을 본 사람도 여러명인 집이었는데, 사람들이 마지막 결단을 못내리고 있는 동안 저는 이미 여러 단지의 매물 털기를 한 다음에 그 단지를 간 경우라 매물을 보기전에 단지별 비교 평가가 되어 있었고 지난 단지와 매물들과의 비교가 상대적으로 빠른 속도로 가능해 결단을 내리기가 수월했습니다.
그 시기에 연말까지 1호기를 하겠다는 스스로의 데드라인에 사로잡혀있었습니다. 결단력의 원동력은 분명히 됐지만, 앞으로 적용할 점은 유연한 데드라인을 가져 조금 더 신중하고 넓은 비교를 해보는 것입니다.
4. 매수(협상)
협상단계에서 저는 제가 가진 패인 중도금을 빠른 시일에 주는 것을 제시하면서 제가 원했던 네고금액을 말했었습니다. 그리고 3000을 불러 결국 2500만원을 깎는 식으로요. 그때 제가 제가 매수한 금액은 최근 실거래보다 2000만원싸고
, 호가에서 2500만원 싸고, 비선호동 호가보다 싸게 산거라 꽤 싸게 산 것이 맞습니다.
그럼에도 아쉬운 점은 딱 한번만 네고를 도전해 본것입니다. 강사님들은 여러개의 패를 한번에 하나씩 주면서 네고를 하라고 하셨는데, 저는 그것이 어떻게 가능한지 잘 몰랐습니다.
다음의 저라면 부동산 사장님과 대화를 통해서 어느정도까지 가능한지 더 면밀히 살펴 각을 잡아 네고 해볼 것 같습니다.
[결과에 대한 복기]
투자후보A: 수익률 109%
투자후보B: 수익률 97%
투자후보C: 수익률 121%
투자후보D: 수익률 117%
투자후보E: 수익률 68%
나의1호기: 수익률 128%
2025년 1월 시세대비 1년 4개월이 지난 2026년 5월 최근 실거래가를 기준으로 결과를 복기해보았습니다.
위의 자산 상황 점검에서 언급한 아파트 A가 여기서의 A와 같은 아파트인데요. 매매가 자체가 높았던 투자후보 A는 초반 상승속도가 굉장히 빨랐었고 현재도 가장 높은 매매가를 자랑합니다. 좋은 입지를 가졌으나 매물 갯수가 상대적으로 적고 당시 매수하지 못했던 후보 B, C는 여전히 참 갖고 싶은 단지이자 수익률이 좋습니다. 저의 1호기와 마지막까지 대결했던 라이벌 후보D는 저의 1호기와 비슷한 상승추세를 가져가고 있습니다. 엎치락뒤치락하면서요. 이런 두 단지가 입지가 비슷한 거구나 싶었습니다. 두 단지가 요소요소마다 다른 장단점을 갖고 있다 보니 한쪽이 확실히 좋다고 할 수가 없습니다. 저는 매일 일어날때마다 저의 미련이 뚝뚝 단지A와 저의 라이벌단지D의 호가와 실거래를 보고 있는데요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ. 앞으로는 어떻게 될지 모르지만, 빌리튜터님말씀대로 언제나 최고의 투자를 할 순 없으니 추이를 보며 사람들이 어떤 입지에 더 큰 가중치를 두는지를 살펴보는데에는 도움이 될 것 같습니다.
저의 1호기 복기글을 읽어주셔서 감사합니다. 그리고 복기글 쓰는데 멱살잡아주신 빌리89 튜텨님 덕분에 이렇게 한번 더 복기해 봅니다. 감사해요!
