[열기92기 자산가의 9조 그렇군] 서울특별시 서초구 방배롯데캐슬아르떼 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반 92기

서울특별시 서초구 방배롯데캐슬아르떼 아파트

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 방배롯데캐슬아르떼 아파트

• 연식: 2013년 11월 (14년차)
• 세대수 :  744세대
• 위치(지도) :
• 

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

서초구 종사자 수 : 495,335

서초구 직장 등급 : S

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 30분  

여의도역 : 30분

시청역 : 35분 

교통등급 : S등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 서문여자중학교(여자중학교), 학업성취도 91.5%, A등급 
         이수중학교(남자중학교), 학업성취도 78.9%, C등급
         ➝ 주변 공학 없음. 평균 85.2% (B등급)

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : C등급 (이마트 에브리데이 수준의 중형 마트 2개, 홈플러스 서울 남현점(대형마트)-1.4km)

5. 공급

부동산지인 활용

[3년 입주 합계]

- 서초구 3년 입주 합계 : 6,637세대 (26년 5,930세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[적정수요 대비 공급평가] 

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : ) (*첫 수강이지만 그냥 해 봤어요.)

1) 서초구 인구수 : 414,428명 (2025년 기준)

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 414,428x0.005 = 2,072세대

3) 3년 입주량 합계 : 6,637 세대 (올해 5,930세대 + 내년 707세대 + 내후년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  2,212 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.07배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내 (B등급)

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

우선 아파트는 현재 살고 있는 곳은 아니지만, 같은 동네에서 매일 자주 지나다니는 대로 중 매매가가 가장 높은 곳으로 선정하여 입지 분석을 해 보았습니다. 기본적으로 직장/교통은 S등급이나, 근방에 오랜 기간 거주하면서 환경적으로도 제법 살기 괜찮은 동네라 생각해 왔는데, 정작 환경 항목에서 C등급이 나온 것이 다소 예상치 못한 부분이었던 것 같습니다. 이 부분이 바로 강사님이 이야기하신 - 내 기준에서 괜찮은 것이 아니라, 타인의 기준에서 수요가 높은 것을 봐야 한다는 말씀이 아닐까 생각이 들었습니다. 

또한 학군 관련해서 근방 여중/남중의 성취도 등급이 크게 차이가 나서, 이렇게 근방에 공학이 없는 경우 학군 등급을 평균차로 계산하면 될지도 궁금했습니다. 같은 서초구 안에서도 나름 멀지 않은 반포와도 큰 차이가 나는 것을 생각하면 이런 요소 하나하나가 다 반영되었겠구나 싶었습니다. (물론 현재 반포의 아파트들은 재건축을 통해 비교할 수 없는 수준이 되었지만요.) 

과제를 하면서 위에 작성한 곳 외에 다른 곳들도 입지 분석을 해 보아야 자모님의 강의 내용을 좀 더 잘 흡수할 수 있겠다는 생각을 하였는데요. 첫째로는, 과제를 하면서 입지가 거의 유사한 도보 10분 내 다른 아파트 단지들과 왜 가격 차이가 나는지 여러 요소들을 더 들여다보고 싶다는 생각이 들었습니다. (신축/구축의 차이인지, 세대수 차이인지, 아파트 브랜드 네임 밸류의 문제인지, 평형대 차이인지 등) 

두 번째로는 입지 가치 요건 일부는 유사하나, 일부는 그 요건이 더 낮거나 혹은 높은 곳들도 같이 비교 분석해 보면 좋겠다는 생각도 들었습니다. 여러 곳을 비교·분석하다 보면 아파트 매물 가치를 좀 더 객관적으로 판단할 수 있겠다 싶었습니다. 

마지막으로는 온라인 지도와 지표상으로는 제가 분석한 곳보다 입지 가치 조건이 더 좋은 곳이 있다 하더라도(대형마트나 백화점의 요소를 통해 환경이 S, A등급인 경우), 실제 분위기 임장을 나갔을 때 현재 분석한 곳이 더 좋다고 판단된다면 그 또한 매매가에 영향을 줄지에 대한 궁금증이 생겼습니다. 

이렇게 가볍게 진행해 본 입지 분석만으로도 많은 궁금증과 더 알아보고 싶은 의욕이 생기는데, 앞으로의 과정에서는 어떻게 더 많은 것들을 배울 수 있을지 설레는 마음 또한 듭니다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 1단지 33평 현재 매매 31억 5천만원, 전세 12억 2천 5백만원

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년  6월  매매 23억, 전세 13억 7천만

- 5년 내 저점 매입시 가격: 24년  1월  매매 20억, 전세 10억

5) 현장사진(전경)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

이번에 분석한 아파트는 이미 전고점을 넘어선 상태입니다. 입지 등급이 유사한 단지(*이촌동 이촌코오롱 아파트)와 비교해보니 현재 시세가 약 4억 8천만 원 정도 더 높게 형성되어 있어, 입지 대비 저평가된 상태라고 보기는 어려웠습니다. 다만 이를 곧바로 고평가로 단정 짓거나, 비교 대상이 저평가되어 있다고 판단하기에는 비교군이 단 2개뿐이라 근거가 다소 부족하다고 느꼈습니다.

전세가율은 현재 39%로, 강남 지역의 적정 전세가율인 45%를 밑돌고 있어 부동산 시장 변화에 따라 역전세가 발생할 가능성도 염두에 두어야 할 것으로 보입니다.

수익률 측면에서는 전고점에 매수했다고 가정하더라도 91%의 수익률을 기록했으며, 이 흐름대로라면 투자금이 2배가 되는 시점도 1년 이내에 올 것으로 예상됩니다.

이번 분석을 통해 가장 크게 느낀 점은 판단의 근거를 갖추기 위해서는 최대한 많은 입지를 분석하며 앞마당을 넓혀야 한다는 것이었습니다. 비교 대상의 모수를 충분히 확보해야 이 아파트가 제대로 가치를 평가받고 있는지, 실제로 투자해도 괜찮을지에 대한 판단이 설 수 있을 것 같았습니다. 또한 이런 분석을 반복해서 연습해야 더 짧은 시간 안에 능숙하게 판단할 수 있게 될 것이라는 생각도 들었습니다.

이번 수익률 분석을 계기로, 앞으로는 유사 입지·매물의 비교 대상을 더 늘려 비교 장표를 만들어보면서 판단의 숙련도를 높여가보려 합니다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

   입지 가치 자체는 교통과 직장에서 S등급이므로, 가치는 있다고 볼 수 있겠으나 평가는 평균 수준 혹은 그 이상의 고평가를 받았다고 생각이 듭니다. 인근의 다른 아파트와 비교를 했을 때는 세대수와 연식에 따라 유사한 수준을 보였고, 인근은 아니지만 같은 가격대를 설정하고 같은 구 내에서 비교를 했을 때는 더 좋은 입지를 가진 곳과 가격이 비슷한 경우도 있었습니다. 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 환금성 또한 그리 좋다는 판단은 들지 않았습니다. 

   해당 단지는 전/월세는 간간히 수요가 있었으나, 매매는 근 3년간 거래가 거의 없었습니다. 전/월세 인상 차익을 통해 수익을 얻고자 함이 아니라면 투자 매물로서는 좋은 가치를 갖고 있다고 하기는 힘들어 보입니다. 또한 최근 근방에 초신축 (방배 DH)가 입주한만큼 당분간 매도는 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

    수익률 자체는 상급지에 위치한 매물인만큼 좋은 편입니다. 이전 전고점에 해당 매물을 매매하였다고 하더라도 이미 6%의 수익을 얻을 뿐만 아니라, 전저점에서 매매했다면 41%의 수익률을 찍었을 것으로 예상됩니다. 다만 이 수익 부분은 상급지에 위치한 입지 가치에 따른 자연스러운 매매가 상승으로 보이며, 환금성 부분에 있어서는 다소 떨어져 보여, 장기 축적 자산으로 운용하며 수익률을 높이는 것이 적정해 보입니다. 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 

    전세가율은 매매가 상승률에 비해 전세가 상승률이 따라가지 못함에 따라 강남권 적정 전세가율 45% 이하로 이미 떨어진 상황입니다. 하지만 해당 주변 아파트 또한 비슷한 비율로 가고 있을 뿐더러, 10년 장기로 가지고 있다고 가정하면 현재 투자금 대비 전세가가 더 오를 것으로 예상되어 원금보존은 가능할 것으로 예상됩니다. 최근 근방에 방배DH 입주로 입지독점성 자체는 당장에 떨어지기는 하나, 장기 매물로 운용시 방배 DH보다 교통 접근성은 훨씬 좋으며, 2030년까지도 입주물량이 대폭 감소하여 입지독점성 또한 어느 정도 보완될 것으로 보입니다. 

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 방배 DH가 최근 입주를 하여 역전세는 근 1년간 당장에 일어날 수는 있으나 그 이후부터는 주변 공급이 없어 내년 상반기까지 어떻게 버티느냐가 관건으로 보입니다. 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

결론적으로 투자매물로서는 검토하지는 않을 것 같습니다. 특히 현시점에서는 초근방에 신축이 입주했을 뿐만 아니라, 근 3년간 매매 거래가 원활하지 않은 부분이 마음에 걸렸습니다. 또한 가치 비교평가를 하였을 때, 동일 구 내 입지가 조금 더 좋아보이는 매물이 비슷한 가격대로 책정되어 있는 것을 감안하면, 입지가 더 좋은 곳에 투자를 진행하지 않을까 싶습니다. 다만 가치 비교평가한 아파트는 단지임장을 해 보지 못했고, 두 아파트 단지에 대한 매물 임장도 이루어지지 않았기 때문에 내부 구조나 상태에 따라 달라질 수 있다는 점은 감안해 보아야 할 것 같습니다. 

별개로 상급지 매물인만큼 축적 자산으로서 실거주를 한다면 나쁘지 않게 만족할 입지의 매물이라고 생각합니다. 

3.  작성하면서 느낀점 :  

“아는만큼 보인다.”라는 말이 이보다 잘 어울릴 수 있을까 싶은 작업이라 생각이 들었습니다. 과제를 하면 할 수록 다른 지역과, 더 많은 물건과 비교가 필요했고 그를 위해서는 다양한 지역에 대한 입지를 상세히 파악할 필요가 있었고, 그래서 앞마당을 그렇게 강조하셨구나 하고 자연스럽게 깨닫게 되었습니다. 또한 가치 평가를 하면서 지도 위에 있는 정보가 전부가 아님을 깨닫기도 했습니다. 이 아파트는 딱히 떨어져 보이는 것이 없는데 왜 가격이 낮을까 하면 세대수가 적기도 했고, 더러는 재건축 혹은 리모델링이 논의되고 있기도 했습니다. 

조원들과 단지임방을 나갔을 때는 매일 같이 지나다니던 곳인데도 단지 안으로 들어가보지 않았기에 몰랐던 정보들도 알게되었습니다. (반포 래미안 퍼스티지 재건축 전 주공아파트일 적부터 주변을 그렇게 돌아다녔는데 단지 내에 그 정도 규모의 습지연못을 조성해둔지 이번에 처음 알았습니다.) 

다만 투자할 곳이 어디든 익숙한 지역부터 앞마당을 만들라고 하셨는데, 제 자금으로 투자할 수 있는 지역과 익숙한 지역의 차이가 너무나 커서 실제 투자하고자 하는 지역에 임장을 갔을 때 어떤 점을 참고하면서 보면 좋을지 체크해보아야겠다는 생각이 들었습니다.

이제 부동산 투자를 하기 위해서 무엇을 알아야 하고, 무엇을 해야하는지 기초를 익혔으니 다음달부터 실전준비반을 수강하면서 실력을 쌓아 보아야겠습니다.