수원시 권선구 구운동 삼환 아파트 수익률 분석 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 구운동 삼환아파트

• 연식: 1992식
• 세대수 :  1680세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

수원 권선구 종사자 수 : 124,748명

수원 권선구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 51분

여의도역 : 1시간 18분

시청역 : 1시간 20분 

교통등급 : C등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 율전중학교, 학업성취도 86.33%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 :하나로마트, 이마트, 스타필드 

        A등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 권선구 3년입주 합계 : 4,637 세대 (26년 2,178세대 + 27년 1,178세대 + 28년 1,281세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 입지분석을 이렇게 다양한 방법으로 다양한 사이트를 이용하여 직장, 교통, 학군,환경,공급까지 분석한다니 놀라웠습니다. 난생 처음 들어가 보는 아실과 지인의 활용 방법을 부분이지만 알게 되어 좋았습니다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 구운동 삼환아파트 22평 현재 매매 4.7억, 전세 1.8억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 07월  매매 4.7억 전세 2억

- 5년 내 저점 매입시 가격:  2024년 06월  매매 3억 전세 1.2억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

고점매수시 0%였던 수익률이 저점매수시 97%로 1억7000만원의 수익이 나는 것을 보니 저점매수의 중요성을 확실히 깨닫게 되었다. 이 아파트가 현재 재건축 진행중이고 구운역 신설이라는 호재가 있어서 현재 가격이 많이 올라있는 상황이고 적정 전세가율도 수도권 70%의 반밖에 되지 않아서 투자하기에 적합하다고 볼 수 없는 것 같다. 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 강남으로의 출퇴근 시간은 예약 M 버스를 이용할 경우는 50분 정도의 시간이 걸리지만 전철이나 다른 수단으로는 1시간20분은 걸리고 다른 업무지역으로의 시간도 많이 걸려서 가치가 잇다고 보기는 어렵다. 다만 5분거리에 신분당선이 공사중이라는 호재를 생각해 볼 여지는 있다고 본다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 1680세대의 대단지이고 주변에 대형마트와 백화점이 있고 초중고 학교도 있어서 환금성은 괜찮을 것으로 보인다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 전세가율이 낮은 편이지만 입지적인 매리트는 있어 보인다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :전세가율이 낮은 편이고 근처에 재건축과 분양으로 공급물량이 많아 원금보존의 위험성이 있어 보임.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 재건축과 분양으로 공급물량이 많아 위험성이 있어 보임.

2. 나의 투자 결론(매수 여부):

입지적인 매리트가 있기는 하지만 가치와 저평가 여부를 판단하기 어렵고 수익률은 낮고 리스크 대비에 위험성이 있어 보여 매수는 하지 않는 것이 좋아보임.

3.  작성하면서 느낀점 :아직 비교할 수 있는 아파트를 많이 본 것이 아니라서 가치와 저평가 여부를 판단하기 어렵고 어떤 지역이 비슷한 지역인지도 모르겠다. 가까운 곳부터 시작해서 임장하는 습관을 들이고 임장기록을 꼭 해둬야 하겠다는 생각이 든다.