*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 서울시 동대문구 전농SK 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 전농 SK
- 연식: 2000년식
- 세대수 : 1830세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자 수 : 145,777명
동대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 49분
여의도역 : 48분
시청역 : 38분
교통등급 : A 등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 전농중학교, 학업성취도 80.5(2.2%)%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C 등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동대문구 인구수 : 353,070명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 353,070x0.005=1,765세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,237세대÷3년 = 연평균 412세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 412÷1,761 =0.234배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 직장 B /교통 A /학군 C /환경 C+ /공급 S
직장 자체도 나쁘지 않지만 역세권은 아니지만 교통이 좋다. 학군과 환경은 아쉽지만 단지 주변 환경은 생활상권 위주로 주거지 환경이라 괜찮다고 생각한다. 이동이 잦은 성북구나 중랑구에도 큰 공급은 없어 앞으로 전세수요는 문제 없을 것. 내 종잣돈이 가능하면 투자 할 수 있는 단지 라고 생각한다.
1) 단지명 : 해링턴플레이스 휴리움
- 연식: 2025년식
- 세대수 : 997세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자 수 : 102,690명
동대문구 직장 등급 : B
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 충남여중학교, 학업성취도 83.4(4.6%)%, C+등급 / 대성중 82.2% (1.2%) C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C 등급 (코스트코)
5. 공급
1)대전중구 인구수 : 224,034명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 224,034x0.005=1,120세대
3) 3년 입주량 합계 : 5133세대 (26년 749세대 + 27년 4384세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,5133세대÷3년 = 연평균 1711세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1171÷1120 =1.045배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 > B 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 직장 B /학군 C+ /환경 C+ /공급 B
해링턴플레이스 휴리움 25년식 997세대
직장 자체도 나쁘지 않고 서구에서도 그다지 먼편은 아니다. 학군은 강하지 않지만 학업 분위기는 괜찮고 여중의 경우 특목고 진학률이 좋아서 여자아이를 둔 부모에게는 괜찮을 수 있다. 초교도 바로 앞이라 편리. 1.5km 안에 서대전역과 코스트코가 있다. 주변 환경은 연식 좋은 단지들이 있고 주변이 빌라들이지만 단지 주변 빌라에는 생활상권이 약간 들어서 있다. 주거지로 괜찮은 느낌. 문제는 공급이 27년에 쏟아지는데 생활권이 섞이는 곳은 아니지만 주의 필요.
서구에도 27년 공급이 많아 주의. 하지만 덜 선호되는 생활권이라 큰영향은 없을수도 있다. 시기를 잘 피해야 하는데 거의 줄줄이 있어서 전세 시기를 잘 맞추는게 관건일듯.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
고점에서도 저점에서 투자금이 비슷하게 들었고 투자 가능했다. 고점에 매수했을때 보다 확실히 저점에 매수하는것이
수익률과 수익이 55% (1억8천5백만원) 차이가 난다. 같은 투자금으로 다른 수익률과 수익을 낼수 있었음.
전세가는 고점시기와 지금이 같음. 2026년 전세 5억5천 2036년 전세 10억 정도면 지금도 살수 있는 가격이라는 생각이 듬. 투자로 접근시 투자금과 전세가율을 고려해야하고(이 투자금으로 여기가 최선인가) 실거주가 가능하면 사도 될것 같음. 내가 모의 투자 했을때의 매매가 8.28억(4.5억_54%)투자금 3.78억 임을 감안하면 104%의 수익과 3.92
억의 수익을 볼수 있던 단지. 지금 4급지-상생활권-중선호도단지-2010년식 1호기와 비슷한 수익률과 수익을 보고 있음. 급지의 차이가 평형의 차이를 수익률과 수익에서 상쇄하고 있다고 생각된다. 땅의 가치를 더 신중하게 생각해야겠다.
주변 신축단지의 수익률을 보면 입주후 2년차에 약간 가격이 올랐지만 24년(동구-서구) 25년 (서구-유성구) 입주가 많았다. 대전중구의 선호도가 유성구와 서구에비해 덜하기 때문에 영향이 있는것 같다. 27년엔 (유성구 서구 동구) 모두 입주량이 2014년정도로 많다. 2014년에 전세지수가 거의 움직이지 못했기때문에 27년에 전세가 돌아오면 역전세리스크를 생각해야한다.(세종시 공급 없음)
지방에 대한 확신이 덜 들어서인지 미래수익률에 대해 생각하기 어렵다. 특히 신축은 전고점이 없어서 더 어려운것 같다. 지방 전세금에 1.5배에서 생각보면 더더욱 막연하다. (7.8억?)
수익률 100%를 목표로 달성하고 나온다고 막연히 생각하니 왠지 감사한 마음이 벌써 부터 든다. (100%수익률 7.8억이면 될것도 같은데… )
(초구축)한가람아파트 1991/1380^/2복21/ 5.7억 - 입지가 다르다. 중구 신축 상품성이 떨어지기 전에 팔아야한다 .
1)대전중구 인구수 : 494,238명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 494,238x0.005=2471세대
3) 3년 입주량 합계 : 5806세대 (26년 2009세대 + 27년 3461세대 + 28년 336세대)
4) 연 평균 입주량 : 5806세대÷3년 = 연평균 1935세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2471÷5806 =1.2배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과2배이내 > B 등급
(신축)이편한둔산 2020/776^/3계32/6.5억 - 서구에서 엄청 선호하는 생활권은 아니지만 주변 신축들이 들어오면서 환경개선되는 신축단지. 비슷하게 늙어간다고 해도 이편한 둔산이 낫다.
(초시축)둔산더샵엘리프 2025/2763^/3계32/7.5억 - 서구 이편한둔산옆 대단지. 초신축. 대단지. 연식과 세대수만 봐도 더샵엘리프를 따라오기는 어렵다
해운대 좌동 영남아파트 (1996년식 512세대 24평 2베이 계단식 방3 화1 / 초중인접 / 신곡중 C+)
해운대 좌동 신성아파트 (1996년식 330세대 23평 2베이 계단식 방3화1 / 초중인접 / 양운중 A+)
두 단지를 선택한 이유는 해운대구 좌동이라고 하면 나름 학군이 있는 곳. 20평 형대가 학군의 수요가 강하지 않다고 알고 있음. 두단지 모두 초등학교는 길 하나를 건너야 하고 중학교도 마찬가지. 학업성취도에 차이가 있음. 20평 대에도 그 영향이 있는지 , 학군 선호 특성에 따라 20평대 투자도 잃지 않고 수익을 낼 수 있는지. (20평대는 역세권 위주로 봐야 한다는 생각이 자리 잡고 있어서 ) 궁금했음
고점에 매수하면 생활권이 애매한 단지의 20평대는 마이너스 수익률을 보임
투자금은 전세가 올라온것 보다 매매가 덜 올라와서 줄어든 상태라 투자하기 좋음
저점보다 오른 가격이라 순수익이 크진 않겠으나 신성이 조금더 나은 수익률을 보여주는데 그건 투자금이 적었기 때문이라고 생각됨. 생활권은 신성쪽 보다 영남쪽이 더 낫다고 판단.
두단지 모두 하락장에서도 거래가 거의 되지 않는 모습이었다. 두단지 모두 매도하는게 매우 어려워보이긴한다.
저점매수 수익률만 생각하면 좌동 신성을 하겠지만 수리상태 여부와 적은 투자금이 지금은 가장 중요한 부분일것 같다.
거래가 많이 찍힌 상록아파트와 비교하면,
근처 대단지 단일평형인 상록아파트는 지금 가격이 거의 저점인데 전세는 고점대 시세임. 고점때는 투자하면 막대한 손실..ㄷ ㄷ ㄷ 지금은 투자금이 적게드는 분위기. 내부 인테리어 상태가 중요하겠다. 영남이나 신성보다는 상권이나 지하철역에 가까워 저평가된 단지라고 생각한다. 역과 상권에 좀더 가까운 근처단지들은 대형 평수들과 섞여있는데 현대 아파트(3.95억) , 대우1차(3.74_4층 / 4.2_17층). 단일평형이고 역과 조금더 멀지만 상록이 싸다고 생각된다.
선호도가 좋은 벽산20평대(2계21)의 경우 가격 단위 자체가 다르다. 전세가 이미 전고까지 올라온 상황. 수익률은 크지않아 이정도 투자금이면 더 좋은 단지가 없는지 수도권도 비교해서 찾아보자.
산본 다산주공3단지(2복21) 1992/829^/24평형_4.6억(3억). 벽산의 수요가 더 뾰족하다고 생각된다. 두단지 모두 저점에 매수했을때 순수익은 비슷했고 수익률은 10%정도 다산이 더 높았는데 더 낮은 가격대로 거래될 수 있다는것이고 선호도가 생활권내에서 벽산만큼 세지 않다는 의미 일수 있다고 생각된다. 물론 거래가 안되었을 가능성도 있어서 섣부른 판단은 하지않기로.
영남과 신성의 전고 차이가 꽤 나는데 30평대도 거래가 거의 없기에 이 차이를 신뢰하기는 어렵다고 생각된다. 비슷한 조건이면 그래도 학군이 더 나은 신성이 낫다고 생각한다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
전농 SK : 직장 B /교통 A /학군 C /환경 C+ /공급 S
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 교통이A이고 동대문구 위치가 강남과 크게 멀지 않다. 환경이 주거지 분위기라 안정적. 주변에 덜 선호되는 단지와 가격이 비슷하기때문에 저평가 되었다고 생각한다
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 충분히 수요가 있는 단지읻. 전농동에서는 선호되는 구축.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 실거주가 된다면 매수할수 있는 단지라고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 적정전세가율은 아니고 실거주의 조건일때 가능한 단지라고 생각한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 실거주시 없음 / 공급량이 적어지기 때문에 전세를 두고 나와도 괜찮을것 같음
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
전농 SK : 실거주 되면 매수
매수하게 되면 최대금액 6억 - 4.5% 이자 월 304만원만약 가장 높았던 시기 7-8%로 올라가면 쉽지는 않겠지만 막을수는 있다. 마지노선.
PART3. 투자 결론 (3주차)
해링턴플레이스 휴리움 25년식 997세대 :직장 B /학군 C+ /환경 C+ /공급 B
24평 4.5억(3.2억) 전세가율 71%
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 목동더샵리슈빌과 비슷한 입지를 가지고 더 신축인데 가격은 더 싼상태. 저평가라고 생각된다
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 초신축에 적은세대가 아니고 주변의 균질성도 괜찮기 때문에 가능하다고 생각
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 목동더샵리슈빌의 저점때와 비슷한 가격이므로 약 70%정도의 수익률을 생각해볼수 있을것 같다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 적정전세가율이며 공급의 주의. 중심과 직장에 매우먼편은 아니지만 입지독점성은 크게 없음. 중간 이상 생활권에서 연식이 빛을 발한다. 때문에 원금보존 확률이 높다고생각됨
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 27년 공급이 쏟아질때 역전세 대비를 해야한다. 서구와 유성구 공급을 매우 잘 피해야 하면 26년 투자를 한다면 24년 중구자체의 공급/ 유성구의 공급을 살펴봐야한다.
바로 옆단지 모아엘가그랑데 주의, 그외 선화동에 신축들과 경쟁해야하면 20평대이므로 더 주의가 필요하다
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 투자금에 맞지 않아 투가 불가, 하지만 투자 가능한 단지라고 생각된다.
휴리대신(4.5_3.2 )리슈빌을 빗대어 보면 생활권이 너무 비선호되지 않으면 서구 신축 이편한둔산이 더 직장과 중심에 가까워 가치가 낫다고 생각된다. 엘리프는 이편한과 같은 생활권이지만 상품성때문에 더 가치가 좋다.
한가람은 구축이지만 신축과 가격대가 비슷하다. 직장과 중심에 가장 가까운 한가람은 가치가 더 높은데 가격이 이편한 둔산과 같다. 한가람이 입지 가치가 더 좋다고 생각되지만 투자로서는 전세가 너어무 낮아 부적합.
지금 휴리움 호가가 리슈빌 저가일때와 가격대가 비슷하고 리슈빌 수익률을 고려해보면 투자가능한 단지.
3. 작성하면서 느낀점 :
구체적으로 투자의 여부를 단지 하나를 놓고 처음부터 결론까지 훑어보니
괜찮을것 같은 단지와 아닌단지가 크게 나뉘는것 같다. 수도권과 지방, 평형에 대한 편견이 조금은 깨진것 같은 과정이라 대충 생각하지 말라는 말이 무슨 이야기인지 알것 같았다.
이 다음은 물건대 물건으로 들어가 매임을 하며 확신을 만들어야 한다는 생각이 들었다.
결국 투자 단지 리스트를 만드는 과정에서 최종적으로 나오는 단지들은 지역이 다른 경우가 많다
이부분에 대한 투자 우선순위 판단은 어떻게 해야 할까. 지금당장은 모의투자밖에 떠오르지 않는다.
지방에서는 투자기준에 대해 더 보수적으로 생각하게 되어서 투자가능한 단지가 더 줄어드는것 같은데
너무 보수적으로만 생각하는건 아닌지 그래서 투자를 못하는건 아닌지 되돌아 보게 했다.
