*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 전남광주통합특별시 남구 중흥동 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 무등산자이어울림 1단지
- 연식: 2025.01.09.
- 세대수 : 2,382세대
- 위치(지도) : 위치
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
광주 북구 종사자 수 : 181,016명
광주 북구직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
광주동신중학교 73.1%
학군 : 광주동신중학교, 학업성취도 73.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 00백화점, 00대형마트, 0등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
-구 3년입주 합계 :8178세대 (26년 7088세대 세대 + 27년 734세대 + 28년 356세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
현재살고있는곳이 북구이기도 해서 북구 대장아파트를 중심으로 분석을해보았다
첫번째 직장 종사자가 생각보다 많아서 놀랐다 지금살고있는 주변엔 학생들 이외에
별로 일할곳이 없다고생각했는데 수치로보니깐 내느낌대로만 보는게 얼마나 큰 실수였는지 알수있었다.
교통은 지방이라서 제외했다
주변에 중학교 학업성취율이 크지않으나 그래도 가까운곳에 중학교와 도보로 이동이 가능한 효동초등학교가있다
주변 생활환경으로는 도보로는 멀지만 차로근거리에 동과주홈플러스가 있다.
가치!(타인의 수요로 봤을때?)
광주 남구 북구 서구 광산구 중에서는 그래도 2번째로 많은 종사자가 있다라는 장점과
신축 대단지라 좋은 브랜드라는 장점과 초등학교가 도보로 가능한곳에 있다는장점
이외에는 중학교 학업성취도와 높지는 않으나 가까운곳에 있다는 장점
이제막 아이가 태어난 젊은 부부들에게는 단지내분위기가 좋아 입지적으로 충분히 가치가있다고 생각한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 무등산자이&어울림단지 33A평 현재 매매 6억5천, 전세 4억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 25년 04월 매매 6.9억 전세 3.4억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 07월 매매 5.9억 전세 3.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
1.광주가 신축 대단지임에도 불구하고 가격이 잘안오르구나
2.고점에 잡으면 아무리 신축단지여도 손해를 보는구나
3.아무리 잘오르지않더라도 저점에 잡으면 수익을 보는구나
3.전세가가 올라서 전세율이 오르니 투자금이 별로 안드는구나
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 광주 남구 북구 서구 광산구 중에서는 그래도 2번째로 많은 종사자가 있다라는 장점과
신축 대단지라 좋은 브랜드라는 장점과 초등학교가 도보로 가능한곳에 있다는장점
이외에는 중학교 학업성취도와 높지는 않으나 가까운곳에 있다는 장점
이제막 아이가 태어난 젊은 부부들에게는 단지내분위기가 좋아 입지적으로 충분히 가치가있다고 생각한다
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 세대수가2382세대여서 충분히 팔고나올수있다
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :투자금이2.5억정도 들어가고 그에따른 수익은 잘나오지않을것같다
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :전세가율62%라서 적정수준이라고 생각하고 주변에 신축아파트가 별로없어서 손해는 없을것같다
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년대 주변공급이 많이없어서 리스크 대응 가능하다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
나는 일단 투자금 대비 수익이 좋지않을거라고 생각하고 투자하진 않을것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
이렇게 근거를 바탕으로 결론을 도출할수있어서 좀더 투자여부를
구분하기가 쉬울것같으며 단지 비교평가를 하기위해 앞마당을 많이키우는게 중요할것같다고 생각한다.
