가·저·환·수·원 리 투자 원칙
[가] 가치 (입지)
- 기본 전제: 건물은 감가상각되지만, 가치 있는 땅(입지)은 장기적으로 우상향한다.
- 입지의 핵심: 타인의 수요가 얼마나 많은지(수도권은 교통과 일자리가 핵심 지표).
- 가치 분류:
- 고가치: 수요가 많고 공급이 제한된 지역 (예: 강남)
- 보통가치: 수요가 있으나 대체 가능한 지역 (예: 택지지구)
- 저가치: 수요가 적고 대체 가능하며 감가상각이 빠른 상품 (예: 오피스텔, 빌라, 상가, 지식산업센터)
[저] 저평가
- 판단 기준:
- 전고점 대비 하락률 확인 (공포의 시기에 매수)
- 같은 가격이라면 더 가치 있는 물건 선택
- 같은 가치라면 더 가격이 낮은 물건 선택
- 주의사항: 저가치 물건을 저렴하게 사지 말 것, 고평가 시기에는 투자하지 말 것.
[환] 환금성
- 매수/매도/보유: 매수는 가장 쉽고, 매도는 그나마 쉽지만, 보유는 가장 어려운 영역이다.
- 피해야 할 물건: 저층(1~3층), 북향, 아파텔, 오피스텔 (환금성이 떨어짐).
- 원칙: 내가 확실히 아는 영역과 잃지 않는 투자에만 집중할 것.
[수] 수익률
- 기준 설정: 투자금 대비 목표 수익률과 매도 기준을 명확히 설정해야 제때 매도할 수 있다.
- 72의 법칙: 연 3% 수익률 시 자산이 2배가 되는 데 24년 소요 .
[원] 원금보전
- 손실 체크: 해당 물건의 최악의 손실(Downside Risk)을 사전에 확인.
- 적정 전세가 확인: 수도권 등 주요 지역은 매매가가 전세가 이하로 하락하기 어렵다.
- 전세가 상승 여력: 향후 공급이 적고 수요가 풍부하여 전세가가 오를 수 있는 입지 매수.
- 버티기: 가치가 확실하다면 제값을 받을 때까지 보유할 수 있는 리스크 관리 능력 보유.
[리] 리스크관리
- 역전세(적은 갭x (전세금욕심 내지말기)
- 대량공급/급격한 전세상승 (무리한 전세가x)
- 상승시기(운/인내/고정적인수입)
- 하락장(고정적인 수입)
- 상승장(자산이 없는것)
2.깨달은것
- 땅의 가치는 곧 입지를 의미하며, 입지는 곧 타인의 수요다.
- 건물은 시간이 지나면 감가상각되지만, 교통과 일자리가 우수한 입지의 아파트는 결국 우상향한다.
- 거시적 흐름(공포와 탐욕의 시기)을 읽는 감각과 미시적 분석(임장 및 단지 비교)이 모두 병행되어야 한다.
3.적용할 점 (적 / 실행 계획)
- 루틴 형성: 하루 20분 경제신문 읽기로 거시적 관점 및 공포/탐욕 시그널 파악.
- 이론 완성 후 실전: 현재 진행 중인 강의를 완강하여 이론 체계를 먼저 잡기.
- 앞마당 넓히기
