월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
율곡주공3단지 아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 경기도 군포시 금정동 율곡주공3단지
- 연식: 1994년식(33년차)
- 세대수 : 2,042세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 115,375명
군포시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 57분
여의도역 : 58분
시청역 : 59분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 흥진중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데피트인, 뉴코아아울렛, 이마트, A등급
5. 공급
- 군포시 3년입주 합계 : 2,214세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1,574세대). 참고로, 29년 1,889세대
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
1강에서 배운 “가치 판단의 기준”을 가지고 판단해 보면,
- 직장+교통 : 4호선 산본역까지 걸어서 갈 수 있는 거리에, 강남역까지 1시간, 서울역 등 부도심까지 1시간 정도 소요되는 점을 감안하면, 직장과 교통의 관점에서 강점이 있는 단지라고 생각한다.
- 학군 : 학업성취도 85% 이상 되는 2개 중학교가 인근에 소재한 점이 강점이라고 생각한다. 덧붙여, 인근에 학업성취도가 높고 학원가가 밀집해 있는 평촌 신도시까지도 대중교통으로 학원 이용이 가능하다고 생각한다.
- 환경 : 주변에 공원, 뉴코아아울렛, 이마트, 대학병원 등 각종 편의시설들이 위치해 있어 강점이라고 생각한다.
- 호재/악재 : 한 정거장 거리인 4호선 금정역에 GTX-C 노선 정차할 예정이나, 구체적인 일정 등이 유동적인 상황이고, 한 정거장 거리인 것이 과연 호재인지 판단하기는 어렵다.
- 공급 : 올해는 공급물량이 0세대, 최근 3년 평균 입주세대가 700세대 정도 되지만, 내년부터 향후 3년간 입주물량이 계속해서 증가하는 점을 유의할 필요가 있다고 생각한다. (아직 제 지적 수준으로 판단 내리기는 어렵다)
물론 동일 금액대의 다른 지역의 단지들과 비교해 봐야겠지만, 위 기준들과 아직 수도권 비규제지역임을 고려할 때, 충분히 투자할 만 가치가 있는 입지라고 생각한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
* 22평형(전용면적 51.66제곱미터) 기준
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 율곡주공3단지 22평 현재 매매 5억원, 전세 3.1억원
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 8월 매매 5.95억원 전세 3억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 9월 매매 3.25억 전세 2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀 점 : 최근 가파른 매매가 상승세를 보여주고 있지만, 아직 전고점을 돌파하지 못한 상황에, 직장과 교통이 좋으면서 비규제지역이라는 점이 추가 상승 여력이 있지 않을까 판단됨. 하루빨리 가저환수원리의 관점에서 분석한 방법으로 이 단지를 분석해 봐야겠음.
(p.s) 평형이 22평부터 27평까지 다양해서 어느 평형을 기준으로 수익률을 분석해야 하는지 잘 모르겠음(이번에는 세대수가 가장 많은 22평으로 분석하긴 했음)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 비슷한 금액대의 단지들(부천시청역 근처)에 비해 결코 뒤처지지 않는 가치를 지니고 있다고 보인다. 다만, 현재 5억 초반 정도 시세인데, 이는 전고점 대비 저렴한 것은 아니라고 판단된다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 2,024세대 대단지에 전월세, 매매 모두 거래는 활발해 보인다. 전세가도 꾸준히 우상향하고 있다. 향후 인근 지역 입주물량 수준도 적정하고, 확실한 입지가치가 있기에 환금성 측면에서는 괜찮은 점수를 줄 수 있다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 2억 정도 투자금이 들어가는 상황(전세가율 60%)에서, 수익률 100%를 달성하려면 매매가가 7억까지 올라야 하는데, 그 수준까지 상승할 수 있을지 판단하는 것은 현재 나의 지식과 경험으로는 판단하기 어렵다. 전세가가 꾸준히 우상향하고 있고, 나름의 입지가치를 지니고 있다고 하지만 7억까지 오를 수 있을지는 잘 모르겠다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 이곳의 적정 전세가율은 70%인데 현재는 60% 정도이고, 향후 입주물량은 적정한 것으로 보이며, 입지독점성 측면에서도 서울만큼은 아니지만 나름 괜찮은 것 같다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 그동안 전세가가 꾸준히 우상향했던 점, 입지가치가 괜찮은 점 등을 고려할 때 전세가를 아주 높게 설정하지만 않는다면 역전세 우려는 크지 않다고 생각한다. 다만, 지난 하락기 때 매매가가 크게 떨어졌던 점을 유의해야 할 것 같다. 그리고 환경적으로 최근 금리가 상승하고 있는 점도 덧붙여 유의해야 한다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
현재 나의 종잣돈 규모, 단지의 전세가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시점에서 이 곳을 매수하는 것은 어렵다. 다만, 보고서를 작성하면서 느꼈지만 충분히 입지 가치가 있고 환금성과 원금보존 측면에서도 괜찮다고 판단되기 때문에 이 지역을 앞마당으로 만들고 향후 가격 추이를 따라가면서 내년 초까지 매수 여부를 계속 고민해 볼 생각이다.
3. 작성하면서 느낀 점 :
강의로 들을 때는 이해가 쏙쏙 되던 것들이 막상 이렇게 보고서를 쓰려고 하니 정말 정말 어려운 것 같다. 특히, 가치, 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 각각의 조건들을 어떻게 따져보고, 어떻게 판단을 해야 하는지 어렵다. 이번 3강에서는 임장에 대해 배웠고, 지난 주말에는 분위기 임장을 갈 기회가 있었는데 갑작스런 개인 사정으로 불참하게 되었다. 분위기 임장에 참여하여 강의 때 배운 것들을 직접 느껴보고 적용해보면 수익률 보고서를 쓰는데 도움이 되지 않았을까 하는 아쉬움이 든다. 앞으로는 정해진 일정을 놓치지 않고 어떻게든 따라가야겠다고 다짐해본다.
바쁜 일정으로 인해 부동산 공부에 투자하는 시간을 확보하는 것이 정말 어려운데, 본업에 충실하면서도 부동산 공부할 때는 집중력을 가지고 하고 싶다. 아직은 갈 길이 멀어 보이지만, 조금씩 그 주에 배운 것들을 내 것으로 만들고, 한 달에 2번은 임장을 다녀보면서 끈기를 가지고 부동산 투자의 길을 걸어가 볼 생각이다.
