월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
ㄴ 나슬님께서 공유해주신 PPT 참고하여 정리했습니다. 감사합니다!
1) 단지명 : 인창동 건영LIG아파트
- 연식: 1994년식 33년차
- 세대수 : 573세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 69,136
구리시 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 41분
여의도역 : 58분
시청역 : 48분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 동구중학교, 학업성취도 82%, C
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점 구리점, 롯데마트 그랑그로서리 구리점, A등급
5. 공급
- 구리시 3년입주 합계 : 3,268세대(1000+268+4000)
1) 구리시 인구수 : 187,782명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 69,136
3) 3년 입주량 합계 : 3,268세대 (26년 1000세대 + 27년 268세대 + 28년 4000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,268 세대÷3년 = 연평균 1,089세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 69,136÷1,089 =1.158배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과 2배이내 → B 등급
29년 공급 4000세대 추가로 C 예상.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
8호선 교통이 이 아파트의 최강점. 백화점과 마트가 있어 주변 환경도 좋다는 강점이 있다.
구축이라 주변 아파트보다 시세가 낮은 것 같다.
하지만 구리 갈매, 토평지구, 수택지구(29년) 공급이 28년부터 증가한다. 이쪽 지구에도 지하철 노선이 생긴다면 33년차 구축이기 때문에 투자할 때 고민이 필요할 것 같다.
(2주차) 하지만 확실한 8호선 입지가 있어서 잠깐 흔들릴지언정 전고점 회복 가능할 것으로 예상된다.
구리 갈매, 토평지구의 교통 공급 내용을 찾아봤을 때 아직 특별히 정해진 것이 없었다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 31평 현재 매매 6.47억, 전세 4.1억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 7.7억 전세 2.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2025년 12월 매매 5.2억 전세 3.15억
- 투자
고점에서 매수 시, 수익률 -23%
저점에서 매수 시, 수익률 62%
- 내집마련
고점에서 매수 시, 수익률 -39%
저점에서 매수 시, 수익률 127%
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
매수 시기가 너무나도 중요한 것 같다. 내가 정말 고점에 매입해서 저점까지 -2.2억 정도를 잃고서도 버틸 수 있을까를 한번 생각해봤다. 그래도 8호선 초역세권이기 때문에 언젠가는 전고점을 충분히 찍을 수 있을 것이다. 머리로는 알지만, 실제 떨어진 가격을 보면 마음은 불안해할 것 같아서 또 걱정이다. 이래서 더욱더 입지를 까다롭게 보고 확신을 갖고 투자를 해야겠다.
현재 투자를 한다면 토허가 규제 때문에 내집마련으로 가능할 것이다. 이 가격대에 다른 더 좋은 입지가 있는지 살펴보면 좋을 것 같다. 8호선 역세권이라 투자를 하고 실거주를 하며 10년이 지난 후 매매가가 2배가 되는 가격을 생각하거나, 재건축 가능성을 생각하면 투자해도 좋은 입지라고 생각된다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
입지가치: 교통 A, 환경 A, 학군 C, 환경 A 좋음.
장자호수공원의 덕현아파트와 입지를 비교해보았을 때, 비슷한 입지(직장, 교통, 학군이 동일)지만 건영아파트가 환경이 A등급으로 더 좋다. 하지만 매매가가 4억이 싸다.
장자호수공원 생활권과 동구릉 생활권을 비교해보았을 때, 장자호수공원 생활권이 조금 더 좋아서 가격 차이가 나는 것 같다. 하지만 가까운 구리역 생활권과 비교하면 동구릉 생활권이 더 좋으므로, 건영아파트는 저평가 된 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 한달에 1건 이상 거래가 있어서 환금성 좋아보인다. 특히, 동구릉 주변 단지 중 가격 메리트가 있어서 해당 가격대에 구리 생활권을 원하는 사람들에게 수요가 있을 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 상승장에서 구입하여 전고점까지 다시 오른다고 가정하면, 68% 수익률 가능. 수도권 집값이 10년마다 70% 상승한다고 하면, 10년 후 11.22억으로 수익률은 283.4%(연평균 14.4%) 이다.
현재 규제 때문에 내집마련으로만 구리 진입이 가능하다. 수익을 내려면 다음 하락장 → 다음 상승장을 거쳐 집값이 오르길 바라야 한다. 아니면 하락장에서 규제가 풀린 후, 이 곳은 전세를 주고 다시 매물을 매수하여 투자를 진행할 수 있을 것이다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 전세가율 65%, 주변 65~70% 사이이다. 추후 공급이 많아지므로 전세가가 떨어질 수도 있어보인다. 하지만 그쪽에 강력한 교통호재가 있지 않는 한, 잠깐 떨어졌다가 다시 회복할 수 있어보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급이 많아지는 28~29년에는 역전세 대비를 해두어야 할 것 같다. 26년~27년초에 실거주를 하다가 전세를 주고 다른 매물을 추가로 매수한다면 전세값이 내려가 있어 투자가 어려울 수도 있을 것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
내가 종잣돈이 1.6~1.7억이 있고 직장과 1시간 거리라면 매수 진행할 것 같다. 아직 전고점을 찍지 않아서 추후 가격 상승을 기대해볼 수 있기 때문이다. 또한, 서울과 인접한 구리시의 위치 때문에 경기 북부에서는 충분히 투자 가치가 있다. 단지의 위치가 8호선 초역세권이라는 강력한 장점과 주변환경이 좋아서 구축 아파트만 잘 견딘다면 실거주하기도 좋아보인다.
3. 작성하면서 느낀점 :
처음 생각했을 때, 너무 낡았고 구리시에 공급도 많아지면서 해당 아파트는 매수하면 안될 것 같았다.
하지만 경기 북부에서 투자할 수 있는 지역 중에 구리시는 좋은 쪽이라고 생각되었다. 교통의 입지가 매우 중요하다는 점을 생각하면서 보니 이 단지의 매력을 알 수 있었다. 구리시 분위기 임장을 다녀왔을 때, 구리시 생활권에서 두번째로 좋다고 생각이 되었다. 그리고 분명 이정도 종잣돈으로 집을 구하는 사람들에게 주변 아파트는 너무 비싸서 도달하지 못하기 때문에 해당 아파트는 좋은 선택지라고 생각했다. 토지의 가치를 중점으로 보니 33년 구축 단지의 매력을 알았다.
추후에 얼마까지 오를 수 있는지도 생각하면서 수익률을 계산해보니 베타투자로 괜찮아 보였다. 살다가 재건축 선정이 된다면 더 좋을 것 같다.
