서울시 중랑구 용마산모아엘가아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART 1. 입지분석

1) 단지명 : 용마산모아엘가파크포레(중랑구 면목동)

  - 연식: 2023.01.27. (4년차)

  - 세대수: 243세대

  - 위치

2) 입지분석(중랑구)

 ① 직장

  - 중랑구 종사자 수 : 112,740명

  - 등급 : B등급

② 교통

  - 강남역 : 55분

  - 여의도역 : 1시간 42분

  - 시청역 : 58분

  - 등급 : A등급

③ 학군

  - 중화중학교 : 61%

  - 면목중학교 : 65%

  - 등급 : C등급

④ 환경

  - 백화점 없음

  - 대형마트 : 없음

  - 등급 : C등급

⑤ 공급

  - 중랑구 3년 입주 합계: 2,169세대

     2026(1950), 2027(219), 2028(0)

    1) 중랑구 인구수 : 376,504명

    2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,883세대

    3) 3년 입주량 합계: 2,169세대

    4) 연 평균 입주량: 2,167세대/3년 =연평균 722세대 입주

    5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 722/1,883 = 0.383배

    6) 연 적정수요 대비 연 공급평가: S등급

  ◆입지분석 후 나의 생각과 느낀점

- 중랑구는 서울 외곽 지역 중에서도 유독 소외되었었는데 이번에 서울 아파트 평균가 상승률 1위를 기록했다. 7호선을 이용하면 강남까지 30~1시간 내로 갈 수 있는 곳이라 강남권으로 출퇴근하는 수요가 외곽인 중랑구까지 미친 것이라는 분석이지만 환경 부분에 있어 아직 아쉬운 점이 많다. 특히, 모아 타운 개발이 몰려 있는 면목, 사가정 일대의 경우 대형마트 부족뿐만 아니라 오래된 빌라, 단독주택 골목이 혼재되어 있어 환경이 좋지 않고 단지 주변 중학교(중화중학교 61%, 면목중학교 65%)의 학업성취도도 높지 못했다. 중랑구 전체를 놓고 보면 중랑구 목동의 원묵중학교를 제외하고 학업성취도 80% 이상의 중학교가 전무하다. 따라서 교통과 공급 요소를 제외하고 입지의 직장, 환경, 학군 요소가 모두 아쉬웠다.

다만 자모님께서 호재는 가치 판단 기준의 +a로 보아야 하고 판단의 기준 3가지(입지 개선 X 확정성 X 3년 이내) 중 직장과 교통을 개선하는 호재는 효과가 어마어마하다고 하셨는데, 모아엘가 아파트는 면목선의 수혜 단지중 하나로 꼽히고, 면목선이 들어올 경우 아파트 100m 이내에 정류장이 생기게 된다. 면목선은 예비타당성조사가 통과되었고 현재 기본계획 수립 및 전략환경영향평가 절차를 진행 중으로 2034년 개통을 목표로 하고 있다. 그렇게 되면 신내동과 면목동 일대가 청량리역과 직접 연결되어 종로, 서울역, 왕십리, 용산까지의 접근성이 개선된다. 계획대로 진행된다면 면목동의 입지 가치가 재평가 될 것이라고 생각하지만, +a는 +a일 뿐, 현재 직장·교통·학군·환경·공급만을 놓고 보면 현재 입지 가치가 낮은 편이고, 교통을 제외한 나머지 요소들도 빠른 시일 내에 변화할 수 있는 부분이 아니기 때문에 호재라는 +a에 흔들리지 않고 이성적으로 가치평가를 해나가야겠다.

  ※용마산모아엘가파크포레 입지가치 요약