[열기 9준히 2익내는 4계절 2어가기 프메퍼님 믿고가조 일상이예술] 창원시 마산회원구 e편한창원파크센트럴 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : e편한세상창원파크센트럴

• 연식: 2020년
• 세대수 : 1253세대
• 위치(지도) : 경상남도 창원시 마산회원구 회원북13길 20

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수) - C등급

• 마산회원구 종사자 수 : 70,472명 / 사업체수 : 20,282개

      창원시 전체로 봤을 때는 S등급이지만 마산회원구로만 보았을 때는 7만명 이상으로 C등급이다. 지방의 경우,지역별 인구수(광역시,중소도시)는 그 지역의 수요와 직접적으로 연결되기에 중요하지만 지역 내 구별 인구수는 수요에 직접적인 영향을 미치지는 않는다. 이유는 지방의 경우 어느 자치구에 거주하더라도 직장으로 출퇴근이 용이하기 때문이다.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

3. 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) - C등급

• 학군 : 마산동중학교, 학업성취도 66%, C등급

  창원은 성산구에 반림동을 제외하면 학군지는 아니다. 다만, 각 생활권 내에 선호하는 중학교를 알아두는 것은 좋다. 이유는 학군지의 경우, 수요가 많아 구축이여도 가격대가 높고 창원 내에서도 여러 가지 이유로 모든 사람이 학군을 위해 반림동에 거주할 수 없기에 학군지가 아닌 생활권 내에서 사람들이 선호하는 중학교를 알아둔다면 비슷한 조건일 경우 우선순위가 될 수 있겠다. 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - C등급

• 환경 : 백화점 0개, 대형마트 0개, 대학병원 0개, C등급

5. 공급 - 창원시 A등급 / 마산회원구 S등급

1) 창원시 인구수 : 986,273명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 986,273x0.005 = 4,931세대

3) 3년 입주량 합계 : 7,723세대 (26년 3474세대 + 27년 828세대 + 28년 3421세대)

4) 연 평균 입주량 : 7,723세대÷3년 = 연평균 2,574세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 2,574÷4,931 =0.522배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내

1)  마산회원구 인구수 : 174,175명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 174,175x0.005 = 870세대

3) 3년 입주량 합계 : 없음 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이하

• 중소도시의 경우 인구수가 작기에 공급을 구 단위 뿐만 아니라 전체로도 살펴보았다. 지방의 경우 서울 수도권에 비해 수요가 한정적이기에 해당 구에 공급이 없더라도 다른 구에 입주가 있을 경우 크게 영향을 받을 수 있기 때문이다. 창원의 경우 앞으로 3년 간 공급이 절대적으로 부족한 상황이다. 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

실제 투자를 진행하려고 했었던 단지를 이번 기회에 복기하는 마음으로 입지분석해보았다. 창원은 중소도시(100만) 중에서 인구수가 높고 대기업이 많아 근로자수가 많으며 고소득자들이 많다. 그렇기에 선호하는 지역의 경우 광역시 못지않은 파워를 지닌 곳이다. 마산회원구의 인구는 지역 내에서 높지 않지만 직장의 수요가 많은 곳과의 접근성이 좋은 곳을 사람들이 선호할 가능성이 높고 해당 단지는 마산 내에서 사람들이 선호하는 생활권에 위치하며 창원으로의 접근성이 좋기에 위치적으로 메리트가 있다고 생각한다. 다만 학군과 환경의 아쉬움은 있지만 주변에 신축이 들어서면서 환경이 개선되어가고 있고 준신축에 대단지로 거래도 꾸준히 이어지며 앞으로 3년 간 절대적으로 공급이 부족한 상황이기에 매매가와 전세가의 흐름을 계속 지켜봐야겠다. 다만, 지방의 경우 반드시 매도를 해야하기에 생활권 내에서 사람들이 좋아하는 곳, 선호하는 단지를 잘 살펴볼 필요가 있다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: e편한세상창원파크센트럴 25평 현재 매매 4.12억, 전세 3.2억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 8월  매매 4.27억 전세 3.4억

- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 6월  매매 3.22억 전세 2.6억

5) 현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

저점 매수와 고점 매수의 수익 차이가 약 1억 이상 나고 수익률 차이도 크게 벌어지는 것을 보며 가치 있는 아파트라는 전제하에 싸게 사는 것이 정말 중요하다는 것을 수익률 분석을 통해 더욱 절감하였다. 현재 이 단지의 가격은 전고를 넘어서진 않았으나 거의 전고에 가까운 모습을 보이고 있고 매매, 전세 매물 또한 없고 앞으로 창원에 공급 또한 부족하기에 충분히 전고를 넘어설 것으로 보인다. 또한 전세가율도 지방 70%이상에 해당되고 공급이 부족할 경우 전세가 또한 상승한다면 소액으로 접근하기에도 충분히 투자가 가능하며 다만, 같은 투자금이라면 더 좋은 단지가 없는지 반드시 비교평가하여 투자해야겠다는 생각이 든다.

비교단지

사실 비슷한 입지를 비교하는 것이 아니라 중소도시와 수도권 외곽지역을 비교하는 것이기에 명확하게 차이를 비교하긴 어려워도 가격대가 비슷한 편이고 조건도 지역 외에는 크게 차이나는 것이 아니기에 투자를 고려했던 두 단지를 선정하여 비교해보았다. 

e편한창원의 경우, 중소도시 선호하는 생활권 내에 꾸준히 수요가 있는 단지고 주변 환경도 단지들이 계속 들어서면서 균질성이 좋아지고 있는 곳이다. 또한 전주와 울산과 비교했을 때 앞으로의 공급이 절대적으로 부족하고 준신축 20평대가 4억 초반이라면(호가기준) 저렴하다고 생각한다. 반달선경의 경우, 1기 신도시라 균질성이 좋고 단지와 가까운 역인 1호선 송내역을 기준으로 보았을 때 강남 접근성이 1시간 이상 소요되긴 하나(단지에서의 거리는 1시간 이상 소요됨) 주변 환경이 잘 갖춰져있고 가격 또한 전고를 넘지 않은 상황이라 저렴하다고 생각한다. 다만 위의 호가의 경우, 전세가 2억대로 껴있어 실제 들어가는 투자금은 1억 중반 정도가 필요하고 반달마을의 경우 선도지구로 지정된 단지로 추후 규제지역으로 묶이거나 세입자가 이주해야 하는 경우가 발생한다면 투자금이 묶이거나, 전세 보증금을 돌려줘야 하는 리스크가 있기에 이 부분에 대해 감당가능한지 잘 따져봐야 하고 아무래도 19평 소형평수이기에 나중에는 소형평수까지도 가격이 오르겠지만 그 시기가 다른 단지에 비해 늦게 온다는 것을 감안해야 할 것이다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : O

중소도시지만 탄탄한 직장이 뒷받침되는 지역이고 입지 또한 생활권 내 선호하는 곳에 위치해있으며 가격 또한 전주와 울산과 비교했을 때 저평가 되어 있다고 생각한다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : O

준신축 브랜드 대단지로 사람들의 수요가 꾸준하여 20평대지만 환금성은 괜찮다고 생각한다. 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : O

현재 1억 미만에 금액으로 투자가능하고 앞으로 충분히 전고 이상으로 가격이 올라갈 것으로 보이며 현재 투자해 4~5년 투자기간으로 보면 충분히 100%이상 수익이 날 것이라고 생각한다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : O

지방의 경우, 전세가율 70%이상을 기준으로 보는데 80% 가까움으로 전세가율 적정.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O

앞으로 3년간 공급이 절대적으로 부족하고 현재 가격 또한 저렴하다고 생각하여 역전세의 위험은 크게 없어보인다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

우선 비교할 수 있는 지역이 많지 않기에 앞으로 기회를 주는 광역시에 앞마당을 조금 더 늘려 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 있는지 비교한 후 매수를 결정할 예정이다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

투자원칙에 의거하여 가저환수원리를 체크하고 수익률 계산을 통해 모의투자를 하며 비교평가하다보면 내가 살 수 있는 투자금으로 더 좋은 단지를 찾을 수밖에 없다고 생각한다. 다만 비교할 수 있는 단지가 많아야 제대로된 비교평가를 할 수 있고 더 가치가 있는 곳을 찾기 위해 앞으로도 반복하여 판단하며 실력을 길러야 할 것 같다.