*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서(1) 범어sk뷰
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 범어sk뷰
- 가격 : 중층 13억
- 연식: 09년
- 세대수 : 444세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) 14만명 B등급
대구 자체의 일자리가 많지는 않지만, 14만명의 종사자와 12개의 대기업을 가지고 있다. 500인 이상 사업체수가 다른 구들에 비해 많은 편이지만, 수성구내의 원천징수지를 보았을 때 고소득직장이 많다고 보기는 어렵다.
그에 비해 주소지 기준 소득을 보았을 때, 대구 내에서 압도적인 소득을 보인다. 다른 지방광역시와 비교하여도 상위권을 차지하고 있다.
종합소득은 전체광역시 내에서 가장 높은 것을 볼 수 있다.
→수성구에서의 직장을 평균적으로 보았을 때 뾰족한 고소득 직장이 많은 것은 아니지만, 수성구에 거주하는 사람들의 소득 수준은 높다고 볼 수 있겠다.
2. 교통 (범어네거리 : 자차4분)
→대구에서 달구벌대로는 동서를 잇는 가장 중요한대로로 달구벌대로에 인접한 아파트를 선호하는 경향이 있다.
3.학군 S등급 경신중 95%
대구 내 총 중학교 수 : 117개
학업성취도 95% 이상 : 4개 (수성구2, 달서구1 남구1)
학업성취도 90% 이상 : 31개 (수성구14 달서구8 북구3 남구2 동구2 중구1 달성군1 )
→ 범어sk뷰 주변으로 학업성취도가 높은 중학교들(경신중 95% 동도중97% 정화중 95%)이 밀집되어있으며, 범어동과 함께 만촌동에도 높은 학업성취도의 중학교(오성중94% 소선여중92% 대륜중91%)가 밀집되어있다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) C등급
1km이내에는 백화점이나 대형마트의 편의시설은 없다.
3km이내에는 신세계백화점, 홈플러스, 이마트, 이마트푸드코트 등이 위치하고 있다.
가까운 거리는 아니지만 차로 이동하기 먼 거리도 아니라고 생각한다.
5. 공급 S등급
1) 수성구 인구수 : 40.8만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 40.8만x0.005 = 2040세대
3) 3년 입주량 합계 : 1532 세대 (올해 1,201세대 + 내년 0세대 + 내후년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 510 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 510/1532 = 0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 => s등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
대구 수성구는 고소득자들이 모여살며 나 여기살아 하는 브랜드를 가지고 있는 동네로서, 뚜렷한 학군지로 선호 초등학교의 배정유무와 중학교 고등학교의 거리가 아파트의 가격에 영향을 많이 미친다.
수성구청역에 학원가가 밀집되어 있기에, 학원가 이용도 용이하다.
주변 가까이 백화점이나 마트는 없지만, 3km내에 신세계백화점과 대형마트가 있어서 생활환경이 나쁘다고는 할 수 없다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 범어sk뷰 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
현재 호가는 13억이지만, 해당 아파트의 마지막 실거래가 26년3월으로 11억후반에 거래 되었다. 실거래가 많은 편이 아니고, 전세가의 상승도 크게 없었다. 전고점과 전저점 사이에 전세가가 7.6억까지 오른 시기가 있긴 하나, 23년 하락장 때 매매가와 전세가가 같이 빠지고 다시 전세가를 회복했다
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 34평 /현재 매매호가 13억 / 전세실거래 6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 20년12월 매매14.5억 / 전세 6.0억 (투자금 8.5억)
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 6월 매매 9.2억 / 전세 4.3억 (투자금 4.9억)
언제 매수하느냐에 따라 순수익이 이렇게나 달라진다. 전세가가 많이 빠졌음에도 매매가가 굉장히 많이 하락해서, 23년에 투자금이 오히려 적게 들어가는 것을 볼 수 있다.
고점에 샀다면 아직 수익구간 전인데, 저점에 샀다면 수익률이 보수적으로 실거래가로 생각해 봐도 50%를 넘었다.
아파트 수익률 보고서(2)옥동대공원한신휴플러스
단지 : 옥동대공원한신휴플러스
연식: 2011년식
세대수 : 263세대
- 직장 17만명 B등급
3.학군 S 학성중 96%
학원가도 도보로 이용가능하고, 성취도평가가 96%인 학성중이 바로 옆에 위치한다. 옥동에서 선호초인 옥동초등학교를 배정받는다. (옥동초-옥동중 선호)
4.환경 C등급
옥동대공원한신휴플러스의 1km내에는 백화점도 대형마트도 없다.
울산 남구 내에 백화점은 현대백화점과 롯데백화점 두 군데가 있으며, 롯데백화점은 백화점이라고 하기에는 조금 하쉽고, 현대백화점에 규모는 작지만 명품관들이 입점해있다(에x루o샤x)
2km이내에 대형마트인 롯데마트가 있다. 가깝지는 않지만 차로 이동하기에는 크게 불편하지 않을 것으로 생각된다.
5. 공급 B등급 1.62배
1) 울산 구 인구 수 : 304,655명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 304,655x0.005=1,523세대
3) 3년 입주량 합계 : (26년 1379+ 27년 1007 + 28년 5056) =7442세대
4) 연 평균 입주량 : 7442세대÷3년 = 연평균 2480세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 평균입주량÷적정수요 = 2480/1523 =1.62배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 2배이내 => B 등급
앞으로의 공급이 울산의 옥동근처와 중구의 선호택지 주변, 다운지구에 위치하기 때문에 공급이 위험할 수 있을 것 같다. 주변 공급을 면밀히 살펴 투자를 진행해야 할 것이다.
3) 울산옥동대공원한신휴플러스 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 울산옥동대공원한신휴플러스 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 34평 /현재 매매호가 13억 / 전세실거래 6.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 7월 매매 11.5억 / 전세 6.2억 (투자금 5.3억)
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 6월 매매 7.95억 / 전세 4.8억 (투자금 3.15억)
울산의 옥동도 학군지이다.
울산 옥동의 연식이 조금 더 좋긴 하지만, 학원가의 거리가 비슷하고 선호중학교를 보낸다는 점을 보아 가치가 비슷하다고 판단된다.
현재 호가가 13억으로 같고, 전세의 실거래가는 울산이 조금 더 높지만 비슷하다.
전저점 전고점이 비슷 3-6개월 정도로 약간의 차이가 있는 편이지만, 두 기간 모두 울산옥동대공원한신휴의 투자금이 적게 들어갔고 한동안 가격은 범어sk뷰가 높게 유지 했지만, 현재는 호가가 비슷해 가치를 잘 판단하여 잘 보유했다면 저점매수시 160%라는 어마무시한 수익률을 볼 수 있었다.
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수익률 분석하며 전고점 전저점의 타이밍에 따라 수익률이 극명하게 달라지는 것을 볼 수 있었다.
가저환수원리. 가치가 우선이지만 저평가 일 때 사는 것이 수익률에 있어서 정말 중요함을 다시 한 번 깨닫게 되었다.
또한 내가 앞마당이 많아 다른 지역과 비교할 수 있으면 더 저평가되어있는 단지를 더 적은 투자금으로 투자가 가능하기에 앞마당의 필요성을 더욱 더 느낀 것 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치&저평가 : 해당 생활권에서 가장 선호요소인 학군을 생각하였을 때, 학원가의 위치와 학업성취도 평가가 높은 중학교와 인접한 위치에 있는 ‘범어 sk뷰’는 가치가 있다. 학원가의 위치와 선호학교는 변하지 않기에 학군지 중심의 아파트로서 충분히 가치가 있다고 생각한다. 가격이 가치는 아니지만, 공급이 워낙 많아 구축으로 접어드는 연식임에도 가치가 있기에 가격이 그것을 입증해 주고 있다고 생각한다.
2) 환금성 : 세대수가 300세대 이상으로 기본적인 환금성을 가진다고 볼 수 있으며, 역과의 거리도 가깝고 대구 내에서도 어떻세든 수성구로 들어오려는 수요를 생각한다면 충분히 환금성을 가진다고 볼 수 있을 것 같다. 그렇지만 엄청나게 대단지는 아니기 때문에, 급하게 팔아야할 때 바로 팔 수 없을 것이라는 것은 염두에 두어야한다.
3) 수익률 : 현재 투자금이 7억이 들어가는 단지로, 이정도로 투자금이 많이 들어간다면 다른 단지를 하는 것이 괜찮지 않을까 하는 생각이든다. (100%수익을 보려면 20억까지 올라주어야 한다.) 고점 저점에 매수시에 수익률이 비교단지인 옥동대공원한신휴보다 못하기 때문에 과거에 선택을 했다면 옥동을 하는 것이 맞았을 것 같다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 해당 지역은 지방으로 적정 전세가율은 70%인 것에 비해, 46%의 전세가율로 매우 낮은 전세가율을 보인다.
그렇지만 학군지로서의 입지독점성을 가지고 있기에 시간이 지나도 꾸준한 수요가 있을 것으로 생각되고 전세가 상승도 꾸준하게 있을 것이라고 생각된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 현재 대구 전체 공급이 많이 없어서 공급리스크 대응은 가능할 것이라 생각 된다. 대구 수성구의 범어역 근처에 두 단지가 입주예정이긴 하지만 세대수가 많지 않기에 감당 가능 한 부분이라고 생각된다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
학군지의 입지로서 가치가 충분하다고 생각된다. 선호중고인 경신중-고등학교가 도보로 10분 소요되며, 학원가의 이용이 용이하고, 구축으로 접어들지만 변하지 않는 입지를 가지고 있다고 생각하기에 투자할 수 있다고 생각한다. 공급그래프와 붙여보았을 때 공급이 많을 때는 가격이 보합하기는 하지만 떨어지지 않고 방어가 잘 되었으며 앞으로 울산 남구 옥동처럼 비슷한 흐름을 가져가지 않을까 생각된다.
3. 작성하면서 느낀점 :
지역을 아는만큼 좋은 단지를 선택할 수 있는 것 같고, 어떤 타이밍에 매수를 하는 것이 중요한지를 제대로 느끼는 시기였다.
가치가 우선이지만 저평가되어있는 시기에 싸게 사는 것이 무엇보다도 수익률을 높일 수 있다. 지방에서 알파투자로 수익률을 높이는 투자를 해야하는 나는 저평가를 조금 더 신경써야 할 것 같았다.
다른 지역간의 비교는 정말 어려운 것 같다. 지방은 시기마다 각 지역의 공급이 다르고, 공급이 가격에 영향을 많이 줄 수 있는데 이런 경우에 가치와 과거수익률을 연결지어 비교 하기 어려운 것 같고,
공급뿐만 아니라 인구도 곧 수요인데 규모가 다른 지방광역시를 비교하는 것이 어려운 것 같다.
이번 비교단지를 찾을 때에도 가치를 먼저 놓고 비교단지를 찾기보다는 비슷한 가격대에서 비슷한 단지를 찾으려고 했던 것 같다. 지방은 입지요소(선호요소?)가 각 지역별로, 생활권별로 다양하다고 생각이 들어서 가치를 제대로 파악하고 있는지 확신이 서지 않는 경우가 많아 자꾸 가격과 가치를 동일하게 놓고 생각하게 되는 것 같아서 이 부분을 주의해야겠다.
