월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 마곡엠벨리7단지아파트
- 연식: 2014년
- 세대수 : 1,004세대
- 위치(지도) : 강서구 마곡서로133
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 306,659명
강서구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분
여의도역 : 22분
시청역 : 40분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군: 마곡중학교, 학업성취도 72,6%, C등급
학군: 공항중학교, 학업성취도 74.4%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트트레이더스, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 강서구 3년입주 합계 : 1,750세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강서구 인구수 : 547,821명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 547,821x0.005 = 2,740세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,750 세대 (올해 1,193세대 + 내년 0 세대 + 내후년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 583 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.21배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 요약: 직장 S등급, 교통 A등급, 학군 C등급, 환경 B등급
- 나의 생각과 느낀점⬇️
- 강서구는 마곡에 입주한 대기업들의 영향으로 종사자 수가 30만명이 넘는다. 강남으로의 접근성은 1시간 이내로 다소 떨어지지면 그 외 주요 업무지구로의 접근성은 우수한 편이다.
- 마곡에 많은 아파트들이 있지만 이 단지가 유독 비싼 이유는 마곡 업무지구로의 접근성, 9호선(급행) 역세권이기 때문이지 않을까하는 생각이 든다.
- 직장, 교통 측면에서 메리트가 있는 단지라고 생각은 하지만, 아직은 다른 아는 단지가 없어서 이 단지가 같은 가격대의 다른 아파트와 비교했을 때 가치가 저평가 되어있는지는 조금 더 공부를 해봐야할 것 같다..
- (+)다시 생각해보니 서울인데 강남으로의 접근성 1시간 이내라는 점을 생각해보면, 더 넓은 관점으로 봤을 때 마곡 업무지구에 출퇴근하려는 직장인이 아니라면 과연 이 단지가 가치 있다고 평가할지 모르겠다.. 너무 강서구만 바라보고 해석한 건가 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 7단지 32평 현재 매매 22억, 전세 8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 1월 매매 19.8억 전세 8.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 4월 매매 14.4억 전세 7.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 전세가율이 55%보다 낮다.
- 고점 투자 시 수익률은 19%, 저점 투자 시 수익률은 110%이다.
- 고점에 투자했어도 1년이 지나지 않은 지금 수익률이 19%면 수익률은 좋은 것 같은데, 11억을 주고 저 단지에 투자를 할지에 대해서는 다른 단지를 모르니 비교는 못하겠다. 다만 내 돈이 11억이 있다면 굳이 저기에 투자 안할 것 같은 느낌이 든다. 이 느낌이 똥촉일지 아닐지 잘 기억해뒀다가 나중에 입지 비슷하거나 가격대 비슷한 단지 공부할 때 꼭 비교해봐야겠다.
- 고점 매수 시와 저점 매수 시의 수익률 차이가 저렇게나 많이 나는 이유가 뭘까..?
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 주요 업무지구로의 접근성이 나쁘지 않은 편이며, 마곡지구에 대기업이 많이 입주해있고 공원, 대형마트도 있어 전반적으로 가치가 괜찮다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 1,004세대 이상의 대단지이지만, 거래가 활발한지까지는 아직 파악하기가 어렵다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 84형 기준 약 19.6억/8억 정도에 거래되어 투자금이 11.6억이 필요하다.
현재 5년 내 고점 가격과 비슷한 수준인데 그럼에도 불구하고 저렴하다면 매수할 수 있겠지만 비교평가를 해보지 않아 저평가되어있는지 모르겠다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율이 55%보다 낮아서 원금보존은 어려울 것 같다. 입지도 나쁘지 않고, 입주물량도 적어 입지독점성은 있다고 생각한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 입주물량이 적어서 괜찮지 않을까 생각한다..
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업주지구로의 접근성이 좋고 대단지라 환금성은 괜찮다고 생각하지만, 투자금이 너무 많이 필요하고 아직 비교평가를 해보진 못했지만 네이버 부동산에서 봤을 때 서울 전역에 엠벨리7단지의 가격과 비슷한 가격대의 아파트가 많은데 그 중에 하나를 고를 수 있다면 엠벨리 7단지는 고르지 않을 것 같다. 강남과 더 가까운 곳에 투자할 것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
비슷한 가격대 아파트에 대한 가치평가를 해보았다면 이 단지의 가치가 어떤지 대략적으로나마 비교평가해볼 수 있었을 것 같다. 이 단지만 단독으로 보고 투자 결정은 못내리겠다고 생각 했다.
비교평가를 차치하고라도,, 교통, 직장, 환경, 학군 등 입지 분석을 통해 이 단지가 가치가 있는 단지인지를 파악하는 것조차 아직은 어려운 것 같다.
