[배운점 요약]
- 투자원칙의 유무가 투자 성과를 낼 수 있느냐, 없느냐를 결정한다
- 부동산 투자의 변하지 않는 5가지 원칙→가·저·환·수·원·리
1. (가치) 직장,교통,학군,환경(지방은 학군, 환경 중요) 분석
땅값은 어디가 많이 오를까? 입지가 좋은 곳, 즉 직장, 교통, 학군, 환경이 좋은 곳
→ 이 땅을 대체하기 어렵다면(입지독점성이 있다면) 수요가 몰리기 때문에 가격을 계속 올라간다.
2. (저평가)
- 절대적 저평가인가(전고점 대비 20~30%)?
- 가격은 같은데 더 가치 있는가?
- 가치는 같은데 가격이 더 싼가?
가격이 비슷한 아파트를 비교하는 것보다 가치가 비슷한 아파트를 비교하는 게 더 어려움
→ 진짜 가치가 비슷한가에 대한 판단이 어려울 수 있다. 따라서 무조건 임장을 많이 해봐야 한다.
3. (환금성) 매도 상황은 갑작스럽게 찾아올 수 있다. 하락장에서도 팔리는 물건을 매수해야 한다.
오를 때 제일 먼저 오르고, 떨어질 때 제일 늦게 떨어지고, 팔고 싶을 때 잘 팔리는 아파트를 사야 한다. 단, 300세대 미만, 저층은 피한다.
4. (수익률) 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
- 수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)
- 부의 공식=소*저*수*기 → 이 중 내 실력으로 컨트롤 할 수 있는 건 “수익” → 수익을 늘려야 한다!
가치 있고 저평가된 물건이 제 가격을 찾아가면 수익은 늘어난다. 가치에 맞는 가격을 기다리려면?
→ "메타인지 + 투자시장 및 투자대상에 대한 이해+ 가치에 대한 신뢰” 가 필요하다.
5. (원금보존) 어떻게 하면 잃지 않을지 고민하기
- 적정 전세가율: 강남 1시간 이내 서울 55% / 강남 45% / 그 외 지역 70%
가격이 내려가지 않는 게 원금보존을 하는 것은 아니다. 10년 뒤에 잃지 않을 가격에 사는게 중요하고, 가격이 내려가더라도 가치를 알면 버틸 수 있다.
6. (리스크관리) 통제 가능한 위험은 예측 가능하다. 역전세를 조심하라.
- 단기 요소 중 우리가 컨트롤 할 수 있는 건 “입주물량” → 적정공급량=인구*0.5%
10년 동안 역전세 1~2번은 맞을 수 있다. 투자 시작하고 바로 역전세를 맞았다? 비 빨리 맞았다고 생각하자.
“가장 큰 리스크가 내 자신이 되면 안된다.”
[나에게 적용할 점]
1. 열기반에서 배운 가치평가 기준과 가저환수원리 원칙을 내 것으로 만들기
- 마당을 넓혀가면서 많은 아파트를 알게 되어도 투자 원칙을 제대로 이해하지 못하면 엉터리 비교평가를 하게 되고 결국 피눈물을 흘릴 선택을 하게 될 것 같다. 강의 완강 후 한번씩 다시 들으면서 강의 내용을 다 씹어먹을 것이다.
2. 부동산지인, 아실, 호갱노노, 네이버부동산 사용법 익히기
- 위의 4개 플랫폼은 정말 신세계다. 뭘 눌러야 뭐가 나오는지도 모르겠지만, 매일 접속해서 이것저것 눌러보고 사용법 익혀서 심심할 때마다 부동산 시세를 구경하는 멋쟁이가 될 것이다.
3. <월급쟁이 부자로 은퇴하라> 독서하기
- 자본주의 책 1주 안에 완독하고(170p 남았으니까 하루에 25p 읽으면 되니 충분히 가능하다. 후…) <월급쟁이 부자로 은퇴하라> 책을 읽을 것이다.
- 2022년에 회사에서 직원들에게 책 1권씩을 공짜로 줬었는데, 그 때 신청해서 받은 책이 저 책이었다. 표지가 영롱하기도 했고, 입사하자마자 은퇴하고 싶어서도 신청했다. 근데 책 펴자마자 부동산 얘기가 나오길래 고이 접었다. 그 때 꾹 참고 읽었다면 좀 더 일찍 부동산 투자 공부를 시작할 수 있었을까…
