월부학교 5강은 선배강의로 진행이 되는데요. 이번에 강의를 해주신 선배님들은 룰루랄라님, 반나이님, 스리링님이십니다. 인연이 있는 분들이 많이 있어서 응원하는 마음으로 기다렸었는데 실제 강의를 들으면서 많은 노하우들을 배울 수 있어서 좋은 시간이었습니다.
실제로 강의를 통해 배운 내용들을 느낀 점을 위주로 후기를 남겨보겠습니다.
투자할 기회를, 나만의 백조를 찾아가는 과정 (룰루랄라 선배님)
룰루랄라 선배님께서는 미리 투자하기 좋은 기회를 포착하여 실제 투자까지 이어졌던 경험을 말씀해주셨습니다.
인상적인 부분은 입주물량과 미분양 뿐만 아니라 뉴스 기사들까지 파악을 하면서 시장 상황을 파악하셨던 부분이었고, 매매와 전세 뿐만 아니라 매물수와 현장에서 사장님들이 느끼는 변화까지 포착하려고 하셨던 부분이었습니다.
그리고 하나의 지역의 흐름을 볼 때 대장, 중상신축, 선호구축, 후순위 구축 등 시장의 흐름이 어느 단지까지 퍼져나가고 있는 지를 파악하여 지역 내에서 투자 우선순위를 정하는 부분과 투자 결정 과정에서 의문들을 임보를 통해 해소해가는 부분을 실제 예시로 보여줌으로써 투자로 연결해나가는 임보를 작성하려면 어떻게 해야 하는지를 알려주신 부분이 좋았습니다.
우리가 힘들게 임장 가고 졸린 눈 비벼가며 임장보고서를 쓰는 이유가 ‘내 돈으로 담을 수 없을 만큼 좋은 것들을 담기 위한 준비의 과정’ 이라고 말씀해주신 부분은 내가 해 나가고 있는 일에 대해 많은 생각을 해볼 수 있었습니다.
[나에게 적용할 점]
지역을 선정할 때 5가지 체크해보기 (공.뉴.매.매.가)
지역 안에서 어디까지 움직였는데 구별 시세 비교해보기
'왜 여기는 아직 이 가격이지?' 이 질문이 떠오르는 곳 주목하기
미분양을 체크할 때 '양' 뿐만 아니라 '위치' 체크
궁금증이 생긴 것을 자연스럽게 가설검증 해보기
전세가를 통한 적정전세가 및 실거주 만족도 체크
투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기 하는 법(반나이 선배님)
반나이 선배님께서는 과거 제대로 된 복기를 하지 못해서 2호기 투자에서 아쉬운 점이 있으셔서 다음 투자를 잘 하기 위해서 복기를 했다고 해주셨는데요. 그 과정들에 대해서 어떻게 하면 되는 지 자세히 알려주셨습니다.
크게 투자 복기의 과정을 4개의 Step으로 나눠서 상세하게 설명해주셨습니다. 내가 보유한 앞마당의 시장 상황을 잘 살펴보고, 나의 자산 상황까지 고려해서 실제 투자 판단을 내리고 그것에 대한 대안은 없는지까지 파악해보고 투자 의사결정을 내리는 것까지의 과정을 알려주셨는데요. 마지막에는 CSS 복기는 무엇인지, 어떻게 하는 것인지 알려주셔서 복기를 통해 어떻게 투자와 연결할 지, 그리고 투자 이후 복기는 어떻게 하면 되는지 알 수 있었습니다.
가장 인상적이었던 부분은 복기를 할 때 단순히 가격의 오르고 내림에 집중하는 것이 아니고, 과거 투자 경험에 대해 상세히 복기를 하면서 나만의 투자 기준을 뽑아내고 그것을 다음 투자에 적용해나가야 한다는 점이었습니다. 실제로 반나이님께서 1호기 투자, 2호기 투자, 그리고 갈아타기 경험을 통해 어떻게 시장을 판단하고 투자 의사결정을 내렸는 지, 그 과정에서 더 나은 방법의 대안은 없었는지를 분석하면서 그때마다 나온 ‘기준’은 무엇인지 알려주셔서 내 상황에 실제로 적용해서 해볼 수 있는 부분이 좋았습니다
[나에게 적용할 점]
복기를 할 때 투자의 결과에 대한 부분이 중요한 것이 아니라 ‘기준’이 나와야 한다
내 상황에 맞춰서 투자 복기의 4 Step을 적용해보기
세입자의 한마디에 흔들리지 않는 전세 만기 실전 운영법 (스리링 선배님)
스리링 선배님께서는 전세 만기가 돌아올 때 어떻게 해야 하는 지에 대해 완벽하게 정리를 해주셨는데요. 6개월 전에는 무엇을 해야 하는지, 3개월 전에는, 1개월 전에는 그리고 D-day 때는 무엇을 해야하는지에 대해서 초보도 알 수 있게 상세하게 설명해주신 점이 인상적이었습니다. 이것을 그대로 정리해서 바로 적용해볼 수 있기 때문에 도움이 많이 되었습니다.
[전세 갱신 프로세스]
D-6개월 → D-5개월 → D-3개월 → D-1개월
D-6개월 : 내 만기일은 27.3.7, 6개월 전인, 26.9.7에 문자를 보낸다
D-5개월 : 내 보증금은 5억이고 현재 시세는 6억이다. 5% 증액이 가능해보인다
D-3개월 : 0~4% 협상한다 / 신규 계약을 제안한다
D-1개월 : 내 조건을 고려했을 때 전자계약으로 세입자에게 제안한다
[신규전세 셋팅 프로세스]
D-6개월 (세입자 의사 확인) : 세입자 퇴거일은 28.4.8
D-4개월 (시장조사/광고) : 공급 상황은 부족 / 전세 수요는 많음 / 내단지, 주변 전세가 9억
D-2~3개월 (조건/계약 협의) : 이사 계획이 있다면 4개월 전에 미리 통보하고 임차인은 다음 세입자와 협조한다
D-DAY (잔금) : (임차인 귀책으로) 파손 시 임대보증금에서 제하고 반환
[나에게 적용할 점]
- 사장님께 위임할 것 (현재 전세 시세 흐름, 시장 분위기) 과 내가 말할 것을 구분해서 행동하기
- 특약 수정할 부분 업데이트하여 정리해놓기
- 본 계약은 2024.0.0 체결한 기존 임대차계약에 대하여 임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사함에 따라 체결하는 갱신계약임
- 임차인은 이사계획 있을 경우 4개월 전에 임대인에게 알려주기로 하며, 이사 날짜는 다음 세입자와 협의하기로 함
- 임대차보증금 0억원 중 0만원을 2026.0.0 일부 선반환하였으며, 잔여 보증금은 0억원임을 임대인/임차인이 확인한다.
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