[열기 92기 아파트 9하기 전 2제 가치 알고 부동산 4조 몬몬] 안양시 동안구 평촌 무궁화효성한양 아파트 수익률 보고서 (Part 3. 투자 결론)
26.09.20 (수정됨)월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 무궁화효성,한양
- 연식: 1992년
- 세대수 : 800세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 동안구 종사자 수 : 181,783명
안양시 동안구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분
여의도역 : 55분
시청역 : 58분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 신기중학교, 학업성취도 87.2%, B등급
(범계중학교과 더 가까워보이나, 호갱노노 후기를 찾아보면 배정되는 중학교는 신기중학교로 확인됨)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점, 홈플러스 > A등급
5. 공급
[3년 입주 합계]
- 안양시 동안구 구 3년입주 합계 : 3,862세대 (26년 458세대 + 27년 3000세대 + 28년 404세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[적정수요 대비 공급평가]
1) 동안구 인구수 : 328,590명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,590명x0.005 = 1,642세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,862 세대 (올해 458세대 + 내년 3000 세대 + 내후년 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,287 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,287÷1,642 =0.78배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
무궁화효성,한양 아파트는 종사자수 10만명 이상이 있는 안양시 동안구에 위치해있으며 대중교통으로 강남역 1시간 이내 및 여의도와 시청역도 1시간 접근 가능하다. 해당 아파트는 배정되는 중학교가 신기중학교다. 학업성취도가 더 높은 중학교 (범계중 또는 귀인중)로 보내고 싶다는 마음의 부모라면 무궁화효성,한양 아파트보다 다른 아파트를 보는게 좋겠다. 환경은 롯데백화점과 홈플러스가 1km 이내로 있어서 편리하다.
아파트와 가까워 보여도 배정되는 중학교는 다를 수 있다는 것을 알게 되었다.
입주량을 알아보았지만 그 이유를 아직 정확히 잘 모르겠다.
동안구 인구수는 328,590명이며 연 적정수요는 1,642세대다.
3년 입주량 합계는 3,862명이며 연평균 1,287 세대가 입주하는 것이다.
연 평균 1,287명이 입주할 예정인데, 연 적정수요는 1,642세대이기 때문에 적정수요가 1배 이내로 들어왔다.
초과하지 않았기 때문에 좋은 것인가? 좋은 이유가 무엇인가??
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 무궁화효성, 32평 현재 매매 11억, 전세 6.8억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 6월 매매 10.7억, 전세 4억
- 5년 내 저점 매입시: 2025년 2월 매매 7억8백, 전세 4.2억
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
(사진출처: 네이버부동산)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점과 고점의 기간 차이가 크지 않다 (1년 4개월).
빠른 시간 내에 가격이 오른 것 같다.
저점 매수시 고점 매수 대비 수익이 3억 6천이나 난다. 불과 1년 4개월만에 이렇게 크게 가격이 뛰다니!
정말 꾸준히 시장을 보고 있어야 이런 기회도 볼 수 있겠구나라는 생각이 들었다.
1년 4개월이라는 시간이 어찌보면 눈 깜짝하면 흘러가는 시간인데, 준비 된 사람들은 기회를 잘 잡을 수 있겠다는 생각이 들었다. 준비된 자가 기회를 잡으니 나도 언제든지 준비가 될 수 있도록 지속적으로 관심을 가지고 공부하고 시세트래킹 하고 시장을 읽을 줄 아는 사람이 되어야겠다.
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
현재 같은 가격대의 다른 매물을 아직 확인하지 못해 비교평가가 어려운 상태다.
앞마당을 늘려서 비교평가를 해봐야겠다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
800세대이고 24평, 34평은 거래가 활발한 편이다. 전세도 거래가 활발하다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
만약 투자를 한다면, 현재 투자금이 4.2억이 들어간다.
배정되는 중학교는 아쉽지만 학원가가 옆에 있다는 메리트가 있어서 전세든 매매든 수요가 분명 있을거라고 생각한다.
그래서 장기 보유하면 투자금 대비 수익을 낼만한 단지라고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 62%다. 같은 지역에 있는 다른 아파트의 전세가는 얼마인지 확인이 필요하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 많지 않아서 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 괜찮다.
환금성도 괜찮아서 전세를 놓고 매도시 거래가 비교적 잘 될거라고 생각이 든다.
3. 작성하면서 느낀점 :
비슷한 가격대의 매물을 아직 보지 못해서 저평가 여부를 판단하기가 어려웠고 투자 결론을 내리기도 어려웠다.
다른 아파트도 시세를 더 보고 보고서를 써야 내 실력을 더 쌓을 수 있겠다는 생각이 들었다.
