월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 :
- 연식: 1992년식
- 세대수 : 1400세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전 서구 구 종사자 수 : 198,272명
대전서구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
대덕연구단지 : 12분(자가), 28분(버스)
시청 : 3분(자가)/ 12분(버스)/ 17분(도보)
주변직장이 경찰청, 법원, 시청, 대전정부청사 등이 둔산동에 모여있는데, 자가, 도보로 이동시간이 짧다.
정부청사역 (1호선) : 도보 9분
갈마역 (1호선) :도보 6분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 삼천중 91.8%, 특목고 6.9% A등급 /탄방중 84.6%, 특목고 4% C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 갤러리아백화점, 이마트(둔산점), 대정을지대학교종합병원, A등급
5. 공급
대전 서구 3년입주 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
1) 대전 서구 인구수 : 464,359명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 464,359x0.005=2,321세대
3) 3년 입주량 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
4) 연 평균 입주량 : 5806세대÷3년 = 연평균 1,935세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,935÷2,321 =0.8배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1이내 > A 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
둔산동에 위치하고 갈마동과 인접한 향촌아파트. 95년식이다. 크로바 , 목련은 10억이 넘는다. 한양은 31평기준 4.3억이다. 학교는 둔산초(18명)을 간다. 그리고 도보로 11분 거리로 멀다. 둔산동에는 찰청, 법원, 시청, 대전정부청사 등 직장이 모여있는데, 향촌에는 거주하지 않을 것 같다. 향촌의 장점은 지하철이 가깝고 환경이 좋다. 그리고 중학교 배정이 학군이 좋은 곳으로 갈 수 있다. 입지분석을 하고 보니, 둔산1동 목련아파트 옆 한가람이 21평 4.6억, 공작한양은 31평 6.6억이다. 평수는 다르지만, 가격이 비슷하다면? 초등학교부모님은 향촌현대에 거주하다가 초등학교가 가까운 곳으로 이사를 한다고 한다. 그래서 클로버, 목련과 가까운 한가람, 공작한양으로 갈까 생각하고 확인해보니 한가람과 공작한양은 탄방동이고 한가람은 대전탄방초(20), 공작한양은 문정초(20)을 간다.
둔산동 한밭초(32)에 가는 영향이 아파트 가격에 영향을 미치는 것 같다는 생각이 든다.
사람들이 선호하는 요소! 둔산동은 학군인건가?
아이가 공부를 잘하고, 학업에 관심이 많은 초등부모는 이사를 고민할 수 있는 단지라고 생각이 든다.
그럼에도 젊은 직장인들, 신혼부부, 중고등자녀를 둔 수요층이 받쳐줄 것 같다고 생각이 든다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 향촌현대단지 31평 현재 매매 4.5억, 전세 3.0억/1.5
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 8월 매매 5.8억 전세 3.4억/2.4
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 3월 매매 3.42억 전세 2.0억/1.42
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
향촌현대는 현재호가기준으로 전고점대비 1.3억 내린가격이다. 전저점보다 1억이 올랐으나, 다시 전고점에 미치지 않는 호가이다. 공급이 적정수요 1배이내이고 전세가가 오른다면.. 투자금이 적게 들고 수익률에 대한 기대감도 있어보인다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
입지가치 :직장B, 학군A or C, 환경A, 공급A, - 좋다.
가치=토지가치+건물가치=>둔산동은 건물가치보다는 토지가치가 있다.
전고점을 넘지 않고 저평가되어있다고 생각.
비교평가_부산의 연지자이2차, 동래구의 동동스(4.5), 수영구센턴수영강변이편한3차, 관저리슈빌-4.5억과 비교했을 때 1순위 생활권에 위치해 있고, 저평가 되어있다고 생각합니다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
하락장에서도 팔리는 물건인기?
4층이상, 탑층피하고, 동향,서향,남향 괜찮/북향-결론심함
20
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
: 20%=3000만/1.5억
20%/72=3.6년
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율이 67% (X)
-지방은70%이므로, 전세가가 높게 올라가면 투자가능
전세가격 3000만, 지방 1.5배=4500만이어야 원금보존/ 현재 4.5억
전고점 대비 24%
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 적정수요 1배이내, 리스크 관리 괜찮
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
선호요소가 많아서 저평가되었다고 판단한다.
아파트대단지이고, 받아주는 수요층도 넓어서 환금성이 있다. 단 1,23층과 탑층, 북향은 피하자. 지방은 계단식으로 선택하기
수익률은 저점매수시 76%가 된다. 투자금 1.5억으로 20%가 되려면 4800만원이 된다.
전고점이 5.8억까지 되면 87%수익률이 생긴다. 7
원금보존은 전세가율이 70%가 되어야 하므로 전세가가 더 올라가야 한다.
리스크는 적정수요 1배이내로 리스크 관리 괜찮다.
초등학교가 멀어서 수요층이 얇아질거라 생각했다. 그외에는 입지가치가 좋고 저환수원리에서 원금보존에서 조금 미달된다. 전세가율이 올라서 70%가 된다면 매수가능한 단지가 된다. 균질성은 조금 부족하나, 땅의 위치가 좋아서 재건축이 되고 새로운 아파트가 되면 사람들의 선호도는 더 높아질 것 같다는 생각을 했다.
3. 작성하면서 느낀점 :
지도를 보면서 입지가 괜찮을 것 같다는 생각으로 단지를 선택하였다. 지방은 구축아파트 선호도가 낮다. 그러나 땅의 힘이 있을 것이라는 판단을 하였다. 수도권은 구축도 선호요소가 되나, 지방은 새아파트가 선호도가 있고, 선호생활권도 바뀐다. 대전의 둔산동은 환경, 학군, 직장이 입지이지만 크목한을 제외한 아파트 가격은 낮다.. 그래서 환경을 이용할 수 있으니, 가성비로 사람들이 찾을 것 같다는 생각을 하였다.
단, 90년대 아파트여서 고민이 되긴 하다. 같은 투자금으로 서구내 1생활권의 후순위 단지 구축이냐, 3순위 선호도 단지 신축이냐도 고민할 수 있게 된다.
투자금 1.5억으로 할 수 있는 투자기회지역은 다양하다.
같은 투자금으로 할 수 있는 다른 지역, 단지도 비교평가해서 보아야한다. 1.5억이면? 전세가율이 높은 수도권 비규제지역도 가능하다.
수익률 보고서를 작성하면서 느낀건, 가저환수원리에 맞는 단지를 찾으면, 잃지 않는 투자를 할 수 있겠구나 이다.
더 벌지 않더라도 잃지 않는 가저환수원리에 맞는 1호기 투자! 꼭 해보자!
