안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 퇴거확약서에 관한 질문이었습니다.
질문자 분께서는 월세거주를 하기 위해서 계약하는 중에 2년만 거주하고 퇴거하겠다는 ‘퇴거확약서’를 쓴 상태인데, 현재 집주인은 새로운 매수인에게 집을 팔 계획이고, 질문자분께서는 2년만 거주하는 것보다는 2년 더 연장해서 거주하기를 희망하고 계시는 상황입니다.
이럴 경우 이 전에 썼던 ‘퇴거확약서’의 약속을 꼭 이행해야 하는지에 대해서 궁금한 부분이 있으셨던 것 같습니다.
#퇴거확약서란?
퇴거확약서란 임차인(세입자)이 특정 날짜까지 지정된 부동산에서 반드시 이사를 나가겠다(퇴거하겠다)고 임대인(집주인)에게 확실하게 약속(확약)하는 문서입니다.
최근 토지거래허가제로 인해서 세가 낀 상태로 매매하는 것이 어려워지자, 기존에 세입자가 만기 날짜에 맞춰 나가겠다는 확약서를 받은 후 세낀 물건을 매도하게 될 때 많이 사용되고 있습니다. 실제 관할 구청에서도 이 ‘확약서’가 없으면 토지거래허가가 내주지 않기 때문에 토지거래허가를 위해서는 필수 서류라고도 할 수 있습니다.
정해진 양식이 따로 있는 것은 아니지만,
위의 양식처럼 목적 부동산과 계약 당사자의 정보, 명확한 퇴거(인도) 날짜, 보증금 반환 조건과 원상복구 의무, 약속을 어겼을 때의 배상 책임, 자필 서명 또는 인감날인(+신분증 사본) 등의 내용은 꼭 들어가야 추후 법적 분쟁에서 강력한 증거로 인정받을 수 있습니다.
#퇴거확약서를 썼다면 꼭 퇴거해야 하나요?
사실 퇴거확약서를 작성했더라도 그 서류 자체만으로는 곧바로 강제집행을 할 수 있는 법적 효력은 없습니다. 퇴거 시키기를 원한다면 별도의 ‘명도 소송’의 판결이 필요합니다.
대신, 명도 소송을 진행하게 될 시 “퇴거를 약속했다”는 강력한 증거 자료로 작용하여 재판에 유리할 수 있습니다.
그렇더라도 법적으로 임대차가 보호하는 2년 기간의 거주 미만의 퇴거확약서를 작성한 경우 혹은 세입자의 계약갱신요구권의 요청이 있다면 퇴거확약서 작성만으로는 법적 권리 행사를 완전히 막기는 어렵습니다.
즉, 만약 위 질문에서 질문자 분께서 ‘퇴거확약서’를 썼지만, 2년 더 연장 갱신을 하고 싶어 계약갱신권을 요청할 경우에는 퇴거확약서 만으로는 이를 집주인이 거부할 수는 없습니다. 이는 법적으로 임차인(세입자)에게 불리한 약정은 그 효력이 제한될 수 있기 때문입니다. 다만 합당한 보상비(이사비 등)를 받았거나, 새로운 매수인이 이미 실거주를 이유로 등기를 마친 경우(만기 2개월 전까지), 법적 행사 기간이 지난 경우(만기 6개월 전부터 2개월 전까지)에는 확약서가 유효할 수 있습니다.
정리해보자면, 퇴거확약서는 임차인이 정해진 기간에 퇴거하기를 약속한 확약서이기 때문에 강제집행의 법적 효력은 없지만, 추후 있을 명도 소송에서 유리한 증거로 활용될 수 있습니다.
다만, 계약갱신권 혹은 법적으로 보장된 2년 미만의 기간 계약일 경우에는 그 권리가 보장될 수 있고, 집주인은 갱신권 거절 사유가 아닌 이상은 확약서가 있더라도 퇴거를 주장할 수 없습니다.
질문자분께서 원활하게 문제가 잘 해결되길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ㅎ
