월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 한솔6단지주공
- 연식: 1995
- 세대수 : 1039
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
분당구 종사자 수 : 345,459명
분당구 직장 등급 : S 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 33분
여의도역 : 57분(환1)
시청역 : 67분(환2)
교통등급 : A등급(이지만 S등급으로 봐도 무방?)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 백현중학교(94.7%), 분당중학교(93.5%), 정자중학교(92.7%) → A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트, B등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 분당구 인구수 : 46만 6,625명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 466,625x0.005 = 2,333세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,920 세대 (올해 1,520세대 + 내년 0세대 + 내후년 1,400세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 777 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 → S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
분당구의 직장 종사자수(S)는 345,459명이며, . 교통(A)은 주요 업무지구까지 모두 1시간 내의 거리에 위치하고 있다(특히 강남까지 33분). 단지 주변의 학군(A)는 백현중학교(94.7%), 분당중학교(93.5%), 정자중학교(92.7%)로 전반적으로 학업성취도율이 높은편이다(어떤 학교에 배정 받는지 확인 필요). 환경(B)은 단지 1km이내에 도보로 이용가능한 역(정자역)과 역 주변으로 위치한 상권, 마트가 있어서 생활 환경이 좋고 학군지의 수요를 만족 시킬만한 학원가 이용이 편리하다는 장점이 있다(분당구는 역 주변으로 상권이 발달되어 있어 ‘역세권=살기 좋은곳’).
+분당구의 원천징수의 소득은 서초구, 강남구와 같은 서울 최상위권 지역과 비슷한 수준으로 가격 상승을 감당 가능한 소득이 있는 사람들이 거주하는 지역이라고 생각한다. 자녀의 유무를 떠나 일반 직장인이나 신혼부부에게도 입지적인 가치가 충분하다고 생각이 든다. 하지만 아무래도 학군지이기 때문에 이에 따른 선호도의 차이를 생활권별로 확인해 볼 필요가 있고, 분당구 내 대부분의 단지가 리모델링 및 재건축을 추진 중이라 이에 대한 장단점을 이해하고 매수를 생각할 필요가 있어 보인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한솔6단지주공 24평 현재 매매 15.6억, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 8월 매매 15.6억, 전세 5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 5월 매매 7억, 전세 4.6억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
투자던 실거주던 저점 매수시와 고점 매수시의 투자금과 수익률 차이가 큰 것을 숫자로 확인하고 나니 저평가 여부 판단의 중요성이 크게 와 닿았다. 한솔6단지주공의 경우 이미 전고점을 넘었기 때문에 싼 수준은 아닌 것 같은데, 다른 지역의 비슷한 가치의 단지와의 비교평가가 어려워 판단에 어려움이 있다고 생각했다. 이에 따라 비슷한 급지, 더 상위급지 지역으로 앞마당을 늘리며 비교평가를 통한 판단을 해보는 연습이 필요함을 느꼈다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
입지 가치를 판단해보면 직장(S), 교통(A), 학군(A), 환경(B)로 충분한 가치가 있다고 생각했다. 특히 지역적 특성 상 학군지로 이에 따른 수요가 많은 것으로 판단된다. 저평가 여부를 판단해 보았을 때, 전고점을 넘은 가격으로 싸진 않은 수준으로 보여진다. 같은 가격에 더 가치 있는 물건, 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건을 확인해 볼 필요가 있어 보인다.(앞마당 부족으로 분당구 생활권 별 시세그룹핑 후 비교평가 해보기).
(↑한솔주공6단지 가격의 +,- 5천 가격의 단지들 시세 그룹핑)
(↑정자동 생활권 내 비슷한 가격의 단지들 비교평가, 비슷한 가치의 단지들 비교평가)
비슷한 가격의 단지들을 비교해 보았을 때, 한솔3단지한일이 강남까지의 접근성이 조금 더 좋지 않지만 호가와 전고점이 더 높은 것을 확인할 수 있음(역 접근성에 큰 차이가 없고, 수내초→내정중 배정이 가능하여 선호도가 높아 가격 차이가 있는 것으로 확인됨). 상록라이프 vs 한솔3단지한일 vs 한솔6단지주공 → 비슷한 가치에 비슷한 가격인데 학군지로서 배정 받는 학교의 차이가 있으니 선호도가 더 높은 한솔 3단지한일을 선택하는 것이 맞는 듯…? 이 외에 더 살펴봐야 할 부분이 어떤 것이 있을지…? 용적률…?
→ 정자동의 비슷한 가격의 단지 중에서는 수내초→내정중 진학이 가능한 한솔3단지한일의 승.
→같은 가치인데 더 낮은 가격이면서 투자금 대비 목표 수익률까지의 도달이 빨라 보이는건 한솔4단지 주공?(재건축 분담금, 이주비 계산으로 추가 판단필요). 심지어 내정중 1순위 배정단지 중 하나!!!!! 작은 투자금+역세권+내정중 배정!! →그럼 한솔3단지한일 vs 한솔4단지주공 → 신혼부부 또는 1자녀&투자금부족 하면 4단지(너무 좁던데 재건축 바라보고 들어간다고 봐야하나), 자녀가 크고 실평수 중요하고 여유되면 3단지?.. 이렇게 판단이 맞는건지..
***생활권 별로 이렇게 1등 단지 판단해보고, 1등 단지들끼리 비교평가를 해보는걸까요?
***다른 생활권의 리모델링 단지와 추가 비교?
[국송이님] 분당 학군지 분석, 적용방법 글 참고
https://weolbu.com/community/4385123/2%ED%8E%B8-%ED%95%99%EA%B5%B0%EC%A7%80-%ED%88%AC%EC%9E%90-%EC%97%AD%EC%84%B8%EA%B6%8C%EB%A7%8C-%EC%B0%BE%EA%B3%A0-%EC%9E%88%EB%82%98%EC%9A%94-%EB%B6%84%EB%8B%B9%ED%8E%B8-%EA%B5%AD%EC%86%A1%EC%9D%B4?inviteCode=99C2C1&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
환금성을 고려해 보았을 때, 충분히 입지적인 가치가 있는 아파트로 총 세대수(1309^)도 많아 환금성이 좋다고 판단된다. 그러데 23년 24평 실거래가 거의 없음(3건)….. 해당평형 세대수가 177세대의 영향인지(24평-177세대, 25평-179세대) 리모델링 영향인지.. 매물이 없어서?(현재 5개).. 너무 올라서?… 입지 가치에 비해 실거래 수가 많지 않은데 왜 그런지 판단 어려움…..ㅠㅠ)
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
수익률을 계산해 봤을 때, 투자시 10.6억 필요하며 200%의 수익률을 기대한다면 31억 2천만원(100%는 21.2억)까지 올라야 하고, 내집마련으로 매수시(6억 대출 전제) 투자금은 9.6억이 필요하며 200% 수익률을 기대한다면 28.8억(100%는 19.2억)까지 올라야 하는데, 그만큼 오를 수 있는 아파트인가? 판단이 필요해 보인다(앞마당-비교평가 필요). 투자금→ 투자>내집마련. 리모델링 추진 단지로 분담금+이주비를 함께 고려해 보아야 하는데 이에 대한 계산을 어떻게 해야할지 모르겠다..
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
원금보존을 고려해 보았을 때, 수요가 많고, 입지독점성이 높은 부동산으로 판단했다. 현재 전세가는 5억(전세가율 32%)으로 적정 전세가율에 미치지 못하기 때문에(전세가 우상향 중이긴 함) 투자로 접근하기에는 위험 부담이 있다고 판단했다(전세가 10년 뒤 2배 올라도 매매가에 미치지 못해 원금보존 어려움). 떨어지면 얼마까지 떨어지려나..? 판단 어려움… 어떤 기준으로 정해야 하는지…?
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
리스크를 고려해 보았을 때, 3년 입주량 합계(S) : 2,920세대(올해 1,520세대 + 내년 0세대 + 내후년 1,400세대)로 단기적으로 전세/매매가의 영향을 미칠 요소가 적다고 판단된다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
결론은 매수보류입니다.
충분한 입지적인 가치가 있지만 저평가 판단이 어렵고, 동일 생활권 안에서의 가치 판단과 수익률 등을 고려해 보았을 때에도 우선순위 단지가 아님을 확인 할 수 있었다. 분당구 내의 다른 생활권 안에서도 각각 우선순위 단지를 찾아보고, 생활권 별로 1순위 단지들의 비교평가 후 최종적으로 후보단지를 생각해 볼 필요가 있어 보인다. 또한 비슷한 급지의 앞마당을 만들어 비슷한 가치의 단지인데 저렴한 곳을 찾아보고(저평가) 앞으로 오를 수 있는 단지인지 얼마나 오를 수 있는지 판단해 볼 필요가 있어 보인다.
3. 작성하면서 느낀점 :
앞마당의 갯수가 적기 때문에 다른 지역과의 비교평가가 어려워 분당구 내의 생활권 안에서의 비교평가를 진행해 보았다. 같은 지역 안에서 비슷한 가격, 비슷한 가치에 따라 비교를 해보니 그 안에서도 가치의 차이가 보이고, 투자금 대비 수익률 차이도 보여 신세계(?)를 경험한 듯한 느낌이었다(머리 아프지만 재미짐). 다만 제대로 판단한 것이 맞는지, 단순히 매매가나 전세가, 수익률로만 판단하는 것이 아니라 추가적으로 고려해 보아야 할 요소(리모델링, 재건축)들에 대한 판단이 어떻게 더해져야 하는지 판단이 어려웠다.
(+앞으로 앞마당을 더 늘려 비교평가-저평가를 판단하는 연습을 많이 해봐야겠다는 목표가 생김).
