수원시 영통구 영통포레파크원 아파트 수익률 분석보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서 

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 :  경기도 수원시 영통구 영통동 1054-3

• 연식: 1997.12.31
• 세대수 :  952세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

영통구 종사자 수 :  168,344 명

영통구 직장 등급 :  B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 58분 

여의도역 : 1시간9분 

시청역 : 1시간 7분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 청명중학교, 학업성취도 84.4%,  A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : C등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 영통구 3년입주 합계 :  580세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년  0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 영통구 인구수 : 362,099 명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 362,099x0.005 = 1,810세대

3) 3년 입주량 합계 :580 세대 (올해0세대 + 내년 580세대 + 내후년0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  193 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량(193세대)÷연 적정수요(1,810세대) =   0.1배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 S이내

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

• 월급쟁이 부자들 첫강의를 들으며 느낀점은  몇년째 유트브 눈팅하면서  참 좋은 유트브를 하시는구나 하는 생각이 들었다.   첫 강의를 신청하고 강의를 듣는 생각만 하였는데.   부동산 업을 20년째 운영하는 나는 첫강의부터  이게 뭘까 하는 생각이 들었다.  이렇게 체계적으로  공부를 가르친다고… 10년전에  신청할걸 하는 생각이 든다.   
• 마지막까지 마무리 할수있을지 모르지만 최선을 다해보기로 마음먹는다.  

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 영통포레스트단지 24평 현재 매매 5억4천, 전세 3억6천

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년  9월  매매 5억4천  전세 3억6천

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년  3월  매매 2억8천   전세 1억7천

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

2026년9월현재  영통구 영통포레스트 아파트(24평단일평수임)는  고점대비 더 올라간 상태이다.   지도속보다는 현장을 보고싶어 2026.9.12일 오전 일찍 영통포레스트를 직접 방문을 하였다.    토요일에 잠시둘러보고 부동산사장님과 이야기를 나누고 싶었지만  토,일,월 부동산들이 전체 휴무라 한다.   그래도 미리 소통해온 부동산사장님께 부탁드려  24평A구조와 24평B구조를 보고왔다.   동내는 생각보다 잘 정비가 되어있고,  지하철과의 거리가 조금있지만 빨간버스가 있어,  서울명동까지는 1시간안에 갈수있다하고 옆단지에 초등학교가 있는 것을 확인할수가있었다.  현재는 매물이 많이않은상태이며,  빨리 소진된다한다.   갈때는 오산IC를 이용하였는데  신갈 IC 가 가까워 신혼부부가 살기는 나쁘지않을것 같다. 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

    -현재 제가 보고 있는 단지는 고점대비 20% 상승항 가격에 거래되고 있어서 판단하기가 조금 어려운것 같습니다. 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 

   - 교통의 편리성 : 신분당선, 광역버스(M버스)-강남1시간,  시외버스, 고속도로IC 10분거리이내 

          교통이 편리하여  선호할수 있을 것 같습니다. 

   - 대단지와  3년내 입주량이 580세대로 입주량이 적어 환금성도 괜챦을 것 같습니다. 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

   - 실입주를 희망하고 있어서 수익률은  원금보존만 되면 된다는 생각입니다. 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :  

   - 실입주를 희망하고 있으며, 3-4년후에는 다시 갈아타려고 준비해보려하는데  원금보존이 가능할지는 

      지금 상승장이라 잘 모르겠습니다. 

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

   - 3년내에 대출을 갚고 상급지로 갈아타는게 리스크를 대비하는 거라 생각됩니다. 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

 - 3,4개월전보다 계속 고점이 바뀌고 있는 상황이긴한데  가진돈으로 영통구가 마지노선인듯하여 

    신중하게 매수를 고민하고 있습니다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

 - 주말에 부동산에 연락하면 부동산사장님들이 계속 집을 보고있는 상황입니다.  매수자가 많이 온다는 이야기고

    매번 고점이 계속 바뀌는 상황입니다.   

  - 현 상황에서는  영통이  강남까지 1시간 내외 거리이고, 6억 초반이라 구매를 하려고 하고있습니다.