[9입할 때는 2성적으로 3고초려하고 8기 전까지 원칙 지키조_vivikiki] 한아름삼환동아동성 아파트 수익률 분석 보고서
26.09.18 (수정됨)
한아름삼환동아동성 아파트 수익률 분석 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석(1주차)
1) 단지명: 한아름삼환동아동성
- 연식: 1994 / 세대수: 1,428세대
2) 입지분석 (구 단위 작성)
1. 직장 (종사자 수)
- 부천시 : 직장등급 S
- 500인 이상 16개
지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
경기도 | 부천시 | S | 318,670 | 87,889 |
2. 교통: (기준: 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급: A 등급
강남역: 1시간 7분(도보 18분-1호선-2호선)
여의도역: 50분(도보-1호선-5호선)
시청역: 1시간(1호선 급행과 일반행 이용)
3. 학군 (평가기준: 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군: 상동/상일/부인중 85~89%, 상도초 22명
4. 환경(평가기준: 주변 1Km 내 편의시설)
환경: C(그외) 정량적으로 1킬로내 들어오진 않지만 도보로 19분 내에 현백과 킴클럽 이용 가능. 차로는 엄청 가까움. 현백 좋음.
5. 공급 ( 적정수요 대비 공급물량 수준)
- 연 적정수요 대비 연 공급평가: A 등급 (적정수요 1배이내)
- 부천시 인구수: 754,000명
- 연 적정 수요: 3,770세대 (인구수x0.005)
- 3년입주량 합계: 8810세대
- 연 평균 입주량: 2,936세대 (3770세대/3년)
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 293/1,653=0.77배
- 그외 대장 신도시 3천호 공급, 인천 28년 공급 25,000세대
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
| 한아름삼환동아동성 (1994/1428/24) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021.10 | 2022.11 | 2026년 9월 |
| 매매가 | 49,500 | 27,700 | 40,000 |
| 전세가 | 33,000 | 19,500 | 30,000 |
| 투자금 (전세가율) | 16500 (67%) | 8200 (70%) | 10,000 |
| 고점에 매수 시 수익률 | -58% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -9,500 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 150% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 12,300 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한아름삼환동아동성 24평 현재 매매 4억, 전세 3억(현재 전세매물 없고 7월 실거래기준)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021.10 매매 4.95억 전세 3.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2022.11 매매 2.77억 전세 1.95억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
21년 약 6년전 고점에 매수했을 때 아직도 마이너스다. 22년 11월에 저점을 일찍 23년 2월에 다시 올라오기 시작했다.
거래는 23년에 12건, 24년 12건, 25년 19건, 26년 19건 거래되었다. 주변에 선호하는 단지 포도삼보영남은 전고를 26년 6월에 넘었는데 23평 23년 1월 전저점 이후 23년 16건, 24년 20건, 25년 21건, 26년 9월까지 21건 거래되었다. 23~24년 반등시 거래량은 조금 차이 나는데, 25~26년 거래량은 큰 차이가 없다. 전고에 사서 6년을 마이너스로 버티기는 쉽지 않았을 것 같다.
이후 비교 단지 고양시 덕양구: 소만6단지, 옥빛15단지주공, 은빛11단지
PART3. 비교 입지 & 수익률 분석
비슷한 가격대인 3.6~4.5억의 고양시 덕양구 구축 단지 3개 선정. 4개 단지 모두 복3/1.
1. 비교 개요
구분 | 한아름삼환 (24평) | 옥빛15 (26평) | 은빛11 (24평) | 소만6 (24평) |
| 지역 | 부천 원미구 상동 | 고양 덕양구 화정동 | 고양 덕양구 화정동 | 고양 덕양구 행신동 |
| 연식 / 세대수 | 1994 / 1,428 | 1997 / 1,391 | 1996 / 1,350 | 1995 / 1,602 |
| 전용면적(㎡) | 59.4 | 59.97 | 60.00 | 59.34 |
| 매매가 | 40,000 | 36,000 | 45,000 | 36,000 |
| 전세가 | 30,000 | 30,000 | 32,000 | 28,000 |
| 투자금 | 10,000 | 6,000(실제 세안고 투자는 1.2억) | 13,000 | 8,000 |
| 전세가율 | 75% | 83% | 71% | 78% |
| 전고점 | 49,500 | 54,000 | 59,300 | 54,300 |
| 전고점 시기 | 2021.10 | 2022.01 | 2021.11 | 2021.11 |
| 전저점 | 27,700 | 34,200 | 36,000 | 28,500 |
| 전저점 시기 | 2022.11 | 2023.06 | 2023.01 | 2023.03 |
| 전고 대비 | -19.0% | -33.3% | -24.1% | -33.7% |
| 전저 대비 | +44.4% | +5.3% | +25.0% | +26.3% |
| 반등률 | 56% | 9% | 39% | 29% |
소만6단지성원
1995년 / 1,602세대 (해당 평형 702세대) / 24평 80㎡형 (전용 59.34) / 복도식 방3,1 / 행신역·강매역
1) 입지분석
항목 | 등급 | 내용 |
| 직장 | B | 덕양구 종사자수 10만 이상(B), 고양시 기준 20만 이상(A). 자체 대규모 업무지구는 없고 명지병원·정부고양지방합동청사가 대표 직장. 광화문·DMC·마곡 등 서울 서북권 접근성이 가치를 결정한다. |
| 교통 | A | 강남역 행신 급행 1시간. 경의중앙선 행신역·강매역을 양쪽에 둔다. 행신역 도보 13분. 여의도·공덕 방향이 빠르고 KTX 행신역과 대곡역 GTX-A(2028)도 이용 가능. 3호선은 버스 환승이 필요해 화정보다 지하철 선호도는 낮다. |
| 학군 | B | 무원중 87%, 행신중 86%, 서정중 81%(특목 14명). 무원초 학급당 21명(565명). 역 주변과 단지 사이에 기본적인 학원이 형성돼 있다. 이 단지는 용현초(16명), 행신중(86%). |
| 환경 | B | 행신역 위쪽에 규모 있는 상권이 있고 임장 때 쾌적했다. 덕양구 전체로는 백화점 0 · 대형마트 4 · 종합병원 2. |
| 공급 | A | 적정수요 이내. 다만 2028년 창릉신도시 입주물량이 적정수요를 초과하므로 전세 계약 연수를 조정해 대비가 필요하다. |
2) 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
소만6단지성원 1995년 / 1,602세대 /24 | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021.11 | 2023.03 | 2026년 9월 |
매매가 | 54,300 | 28,500 | 36,000 |
전세가 | 37,000 | 21,000 | 28,000 |
투자금 | 17300 | 7500 | 8,000 (78%) |
고점에 매수 시 수익률 | -106% | ||
고점 매수 시 순수익 | -18,300 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 100% | ||
저점 매수시 순수익 | 7,500 | ||
3) 5년 간 시세 변화
· 현재 시세: 매매 3.6억 / 전세 2.8억 (투자금 8,000, 전세가율 78%) - 세안고 물건
· 5년 내 고점: 2021년 11월 매매 5.43억 - 현재는 전고 대비 -33.7%
· 5년 내 저점: 2023년 3월 매매 2.85억 - 현재는 전저 대비 +26.3%
· 전세 거래량이 덕양구 상위권이다. 전세 수요가 두텁다. 전세가가 오르고 있다.
4) 수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점
· 고점에 샀다면 1.83억 손실로 네 단지 중 하락폭이 가장 컸다. 뒤집으면 회복 여지도 크다고 볼수 있을지 모르겠다…
· 전저에서 26.3% 올라왔다. 옥빛15(+5.3%)보다 먼저 반등이 시작됐는데 전고 대비 하락률은 비슷하다.
· 전세가율 78%로 투자금 8,000. 전세 거래가 많아 전세 세팅 리스크는 상대적으로 낮아 보인다.
· 전세가율이 높은 만큼 2년 뒤 재계약에서 전세가가 내려가면 바로 돈이 들어간다. 여유자금 준비가 필요하다.
PART4. 투자 결론 (3주차) – 가저환수원리 기준으로 어떤 단지에 투자하면 수익을 낼수 있을까…?????? (과자 먹고 싶다.. )
1) 가치 먼저보고, 저평가 판단하기
항목 | 한아름삼환 | 소만6 |
| 직장 | S · 부천 31만명 | A · 고양시 27만명. B · 덕양구 14만명 |
| 교통 | A · 부천역 도보 16분/ 강남 1시간 / 거리상 23km | A · 행신·강매역(급행이용해야 강남 1시간) / 강남 1시간 /거리상 20km |
| 학군 | B. 상동·상일·부인중 85~89%. 학원가 상동역. | B. 행신중 86%.학원가 화정역. |
| 환경 | S · 도보 19분 현백, 롯벡 | B · 행신역 상권. 차20분거리 스타필드. |
| 투자금 | 10,000 | 8,000 |
| 전고 대비 | -19.0% | -33.7% |
| 반등률 | 56% | 29% |
| 한줄평 | 직장, 교통, 학군, 환경 모두 승, 직장 베드타운. 반등 상당 진행. 아직은 전고 -20%. | 아직 한참 저점. 교통만 승. 그래도 전고 대비 -33%. 아직 저가치, 전세 수요 두터움. 학군이 중요요소는 아니고, 환경 백화점은 없지만 스타필드가 있다. 아직 저점이라면 투자 가치 있지 않을까..? |
· 직장은 부천이 우위이지만, 덕양구는 서울 서북권(광화문·DMC·마곡) 접근성으로 가치가 있어보인다. 업무지구가 다르다.
· 교통은 역까지 도보 시간이 중요한데 한아름삼환은15분, 소만은 메인역 행신역까지 도보 13분.
· 강남까지는 물리적 거리, 교통으로 봤을 때 둘다 동일 1시간 5분 컷.
· 전고 대비는 소만6이 -33%대로 가장 싸고, 반등률은 한아름삼환 56% > 소만6 29%. 전세가율 한아름 75% <소만 6단지 78%.
2) 환금성
· 2개 단지 모두 1,000세대 이상 대단지. 둘다 전세 수요 높고, 두번째 선호 역 도보 15분 .
3) 수익률(투자금 대비 수익)
4년 보유 · 전고까지 하락분의 절반 회복 시나리오
단지 | 현재 매매가 | 전고점 | 투자금 | 실투자금 | 예상 매도가 | 예상 순수익 | 수익률 |
| 한아름삼환 | 40,000 | 49,500 | 10,000 | 10,900 | 44,750 | 3,671 | 34% |
| 소만6 | 36,000 | 54,300 | 6,000 | 6,840 | 45,150 | 8,129 | 119% |
4)원금보존(지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정)
전세가율은 두단지 모두 75% 이상. 부천은 대장 신도시, 인천입주, 고양은 28년 창릉신도시 입주 주의. 둘다 입주물량 적정.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
두지역 모두 공급이 있긴 하나 적정 이하이다. 덕양구 창릉신도시는 도내동이 선호하는 생활권이고, 교통 호재가 있어 대비가 필요하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
소만 6단지를 선택하겠다. 가치는 한아름삼환이 더 있지만, 오른 폭이 커 가격이 많이 비싸졌다.. 그에 반해 소만 6단지는 수요가 있으면서도 소액 투자금으로 전고점의 반까지 회복하더라도 8천만원의 수익을 기대할 수 있다.
3. 작성하면서 느낀점 :
반해 소만 6단지는 수요가 있으면서도 소액 투자금으로 전고점의 반까지 회복하더라도 8천만원의 수익을 기대할 수 있다. 가치 판단을 다 하고 나서도 가치있는 단지는 전고 회복 전이지만 이미 많이 올랐다는 이유로, 가치가 좀 떨어지는 소만 6단지는 회복이 넘 늦어 저점에 있어서 회복할 가치가 있는 단지일까, 8천만원 투자금으로 여기가 최고일까 라는 생각이 든다. 사실 부천, 덕양, 권선구, 부산진구에서 8천만원으로 들어갈 수 있는 역세권, 수요있는 단지가 있을까 싶긴 하다. 근데 투자금에 들어오는 단지라서 내가 정신을 잃은걸까도 생각된다. 최종 결정까지 아직 어렵다.
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단지 변경함.
광장현대파크빌 아파트 수익률 분석 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석(1주차)
1) 단지명: 광장현대파크빌
- 연식: 2000 / 세대수: 1170세대
2) 입지분석 (구 단위 작성)
1. 직장 (종사자 수)
- 광진구: 직장등급 B
지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
서울 | 광진구 | B | 127,974 | 33,384 |
2. 교통: (기준: 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급: A 등급
강남역: 35분 (2개 노선)
여의도역: 45분
시청역: 40분
3. 학군 (평가기준: 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군: 양진중 94%, 양진초 23명
4. 환경(평가기준: 주변 1Km 내 편의시설)
환경: B(대형마트 1개)
백화점은 저 멀리에.
5. 공급 ( 적정수요 대비 공급물량 수준)
- 연 적정수요 대비 연 공급평가: S 등급 (적정수요 1/2이내)
- 광진구 인구수: 330,791명
- 연 적정 수요: 1,653세대 (인구수x0.005)
- 3년입주량 합계: 389세대 (2026년 389세대+2027~2028년 0세대)
- 연 평균 입주량: 293세대 (389세대/3년)
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 293/1,653=0.177배
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
광장동의 분위기는 옆에 자양동의 분위기와는 다르다는 점에서 광장동에 위치한 아파트의 수익률을 알아보고 싶었다. 이제는 구축이지만, 위치와 학군은 여전히 강한 장점이다. 교통은 5호선으로 2,7호선과 같은 수요는 아니여도 일부 주요 직장을 한번에 갈 수 있다. 그리고 강변북로와 올림픽대교를 빠르게 이용할 수 있다. 한강을 볼 수 있는 곳에 위치해 있고, 학군은 90%이상인 학교 양진, 광남중을 갖고 있고, 학원은 생각보다 많진 않지만 이름있는 학원들이 있다. 학군의 경우 더 욕심이 있다면 대치동으로 보낸다고도 한다. 환경에 있어서 백화점을 아주 가까이에 끼고 있지는 않지만 차로 이동이 어렵지 않은 곳에 백화점들이 위치에 있다.
한강, 위치, 학군의 요소로 사람들의 수요가 있는 곳으로 생각된다. 2차 과제 시세 변화를 통해 단지의 선호, 가격 흐름을 더 확인해봐야겠다.
