전세거율 67% 로 월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 다산주공 3단지
- 연식: 1992.04
- 세대수 : 829세대
- 위치(지도) :
.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 115,375
군포시 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 54~60분
여의도역 : 61분
시청역 : 70분
판교역 : 47분
교통등급 : B등급
도보포함해서 1시간 가량 걸린건데, 네이버 지도의 도보는 출근길 빠른 직장인의 걸음을 다 담지 못하니 1시간보다 덜 걸릴 것으로 생각된다. 그리고 전기자전거로도 충분히 역으로 갈 수 있으니 교통적으로는 장점이라고 생각했다.
호재는 가치 평가 기준은 아니지만 GTX-C 호재가 있어 산본역에서 금정역으로 가서 강남가는 게 획기적으로 줄어든다는 장점이 있다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 홍진중학교, 학업성취도 85%, B등급
85%면 학군지다! 라고 할 수는 없지만, 아파트 가까이에서 아이들 학교 보내기 좋은 정도.
그래도 평촌으로 라이딩도 가능하고 학원차도 온다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트, B등급
건물의 가치는 사라지고 땅의 가치만 남은 곳
산본역 맞은 편 이마트와 그 외 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있다.
등급 요소는 아니지만 선호하는 산본제일병원(광명에서도 오는 산부인과…)도 있고 뉴코아도 있어 사람들이 살기에는 좋은 인프라다
5. 공급
1) 군포시 인구수 : 24만 9,770명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 249770x0.005 = 1,249세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,103세대 (올해 640세대 + 내년 1574 세대 + 내후년 1889세대(378임대))
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,368 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.9배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 = A 등급
군포시의 공급은 대야미역쪽으로 주로 있고 2028년에 금정역 아래에 푸르지오그랑블아파트가 입주 예정이다.
다만 지도 상으로 봐도 딱히 인프라가 없고 공업센터와 it 단지 사이에 위치해있어 금정구 내 가장 선호하는 산본 지역에 영향을 크게 주지 않는다고 판단했다.
대야미쪽이 신축들이 있어 살기 좋았었으나, 마치 예전에 지하철 역 앞에 잡초 자라나고 있던 강서구의 느낌이라, 산본에서 대야미역쪽으로 넘어올까 싶다
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
산본은 강남 출근이 압도적인 곳! 역과 가까울 수록 가치가 높음!
궁금해진 건, 역과의 거리가 중요하다면 인프라가 없는 대야미역 바로 앞 단지와 다산주공3단지 혹은 좀 더 먼 단지들과의 가치 차이가 어떻게 날까? 하는 생각이 들었다.
궁금한 마음에 전임해서 부사님께 물어봤을 때는 다산 주공은 너무 낡았다, 인프라는 좋지만. 대야미도 역 바로 앞이고 있을 건 있다 추천하심.
다산주공 사장님한테 전화했을 때는 아파트 연식과 단지 인프라를 누리고 싶으면 대야미, 출퇴근, 학교, 생활 인프라 생각하면 다산이라고 하며 다산이 훨씬 좋다고 하셨다.
대야미 사장님 두 분, 다산주공 한 분 이렇게 통화를 했는데 이 전임을 통해 대야미는 여기도 좋아요. 다산주공은 여기“가” 좋아요. 라고 이야기한다고 느껴졌다.
전임을 통해 대야미의 공급이 다산에 딱히 영향을 주지 않겠구나 라고 느껴볼 수 있었다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 다산주공3단지 24평(방2화1) 현재 매매 4.6억, 전세 3.1억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 5.1억 전세 2.4억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 3.2억 전세 2.2억
- 현재 시세: 다산주공3단지 25평(방3화1) 현재 매매 4.6억, 전세 3.1억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 5.3억 전세 2.4억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 3.45억 전세 2.2억
- 현재 시세: 다산주공3단지 28평(방3화2) 현재 매매 5.3억, 전세 2.75억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 5.5억 전세 3.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4억 전세 3억
- 현재 시세: 다산주공3단지 30평(74)(방3화2) 현재 매매 5.5억, 전세 3.3억 (세안고)
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 5.7억 전세 3.7억
- 5년 내 저점 매입시: 2025년 2월 매매 4.5억 전세 3.0억
- 현재 시세: 다산주공3단지 32평(84)(방3화2) 현재 매매 6.3억, 전세 3.0억(세안고)
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.2억 전세 5.0억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 5.5억 전세 4.3억
5) 현장사진(선택)
비교할만한 단지
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
다산주공 only
낀 평형에 대해서는 늦게까지도 기회를 준다는 점이 조금 놀랐다.
역 바로 앞 단지가 아니다보니 완성형 가족 수요가 좀 더 가격이 빠르게 회복한다고 생각했다.
급매가 나와서 방3화1인 59가 방2화1인 59랑 가격이 같다.
기회이긴 한데, 월세낀 물건이라 일시적인 리스크를 감당할 수 있는지 확인해야한다.
낮은 보증금이 세입자가 껴있고 나는 1호기가 있어서 주담대도 안나온다 ㅠ → 감당 가능한 리스크 아님
산본은 역과의 거리가 정말 중요한 곳이다.
내가 보는 단지들 모두 건물의 가치는 상실한 수준이라고 보면 되기 때문이다.
1인, 2인 가족이 거주하기에는 역과 더 가까운 주공2단지와 율곡 주공이 수요가 있을거라고 생각한다.
그러나 그 곳의 전세가 없다면 어쩔 수 없이 여기로 와야한다.
비교평가
수원 실거주 고려하고 다시 살펴보았지만, 캥거루족으로 살며 투자하는 게 확실히 낫다고 판단했다.
다만 포레파크원은 비슷한 가치의 아파트이기 때문에(사실 포레파크원은 세종주공과 더 비슷하지 않을까?) 이 정도만큼의 상승을 기대해볼 수 있겠다고 생각했다.
상권을 제외하고는 우륵주공이나 다산주공이 비슷하다고 생각했지만, 메인상권을 역을 안거치고 바로 이용할 수 있는게 거주민들에게는 고첨과 현재가에 가격 차이가 날만큼 큰 장점이구나 새삼 더 느꼈다.
84타입을 본 게 아니라 중학교 배정이 가격 차이를 만들었다고 판단하진 않았다.
가격이 저렴한 매물은 세낀 상품들이고 일시적으로 투자금이 많이 들어간다. (전임 상세 내용은 가림)
다만 우륵주공 매수해도 세안고라서 지금 전세 경쟁 매물이 있는게 리스크가 아니게 된다. 이자 비용이 투자금을 줄이는 선택을 할 수 있게 하는 장점도 있다.
우륵주공이 고점대비 더 떨어졌고 저점대비 덜 올랐기 때문에 메리트가 더 있다고 생각한다.
조건을 맞추느라 방2화1로 맞췄는데, 다산주공 방3화1도 있고 그게 급매가 있어서 그것도 고려해야한다.
다만, 나의 상황을 고려하면 1호기 매도까지 6개월 이상 남았기 때문에 주담대가 불가하여 자금을 어디서 가져와야할지 물음표인 상황이다.
자금을 끌어다 쓰고 우륵주공 7단지 하는 게.. 낫다는 판단
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
위 보고서에 작성하지는 않았지만 비슷한 입지 가치의 부천과 비교하고
또 보고서에 작성한 것철럼 비슷한 입지 가치의 영통과 비교하였을 때 다산주공3단지는 저평가라고 생각했다.
다만 저평가인 이유가 감당 가능하지 않은 리스크(=투자금)과 세입자가 집을 보여주지 않아 아무도 매수할 수 없는 상황때문이다. 저평가인 상황을 어떻게 기회로 만들 수 있는가에 대한 고민이 필요하다
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
800세대 이상이고 다산주공에 비해서는 아니지만, 거래가 활발해서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
일시적인 투자금이 2억이상 드는 상황, 전세를 다시 맞춘다면 투자금은 줄어든다.
1호기 매도 고려해 마이너스 통장을 사용할 수도 있겠지만, 마이너스 통장 자체도 금액 제한선이 있다보니..
영통 기준으로 1.5 억 이상 오를 수 있다고 판단함.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 67%로 55%초과
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
주변 공급있으나 산본 생활권 아니라 큰 영향은 안 받을 같음
리모델링 하면 일시적으로 전세가 빠질 수는 있을 거라고 생각하나 개나리 주공 리모델링 완료 될 때까지 보유 하지 않을 거라 리스크 대비 가능할 것 같다
잔금 리스크가 더 중요한 시점
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
동일 입지인 영통과 부천과 비교했을 때 확실히 저평가이다. 그렇지만 싼 물건들은 이미 낮은 가격으로 세가 껴 있기 때문에 일시적으로 투자금이 많이 든다.
다산 주공과 율곡 주공 우륵주공까지 계속 살펴봐야한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
결국 중요한 거는 싸게 사는 것이기 때문에 거절을 해도 부동산에 계속 연락을 하고 존재감을 어필 하는 게 중요하다고 생각이 들었다. 지금 힘들다고 포기하면 산본까지 날아 갔을 때 나 자신을 많이 원망할 것 같다.
