안녕하세요!
오늘도 웃고,
오늘도 꽤 괜찮은 하루를 만들어가고 있는
투자자로로 입니다.😁
“ 나의 첫 번째 부동산 교과서 ”
솔직히 처음엔 이미 몇 년 공부했는데 초보 책까지 다시 봐야 할까 싶었습니다.
그런데 개인적으로 존경하는 송희구 작가님의 책이기도 하고, 기본기를 한 번 점검하고 싶어 펼쳤습니다.
읽는 내내 느낀 건, 이 책은 '초보를 위한 책'이 아니라 '기본을 잊은 사람을 위한 책' 이라는 점이었습니다.
입지·호재·환금성처럼 당연히 안다고 생각했던 개념들이,
막상 실전에서 흔들릴 때마다 놓쳤던 것들이라 계속 밑줄을 긋게 되었습니다.
특히 지금처럼 규제와 금리가 얽혀 판단이 어려운 시장에서,
"부동산은 예측이 아니라 선택과 대응의 영역"이라는 문장이 크게 와닿았습니다.
보유 중인 물건과 앞으로의 갈아타기를 다시 정렬하는 계기가 되었습니다.
부동산에 관심 있고 실전의 기본을 다지고 싶은 분께 추천합니다 :)
한줄요약 - 아파트 투자자에게 필요한 현 시대의 기초 바이블
| 1. 책의 개요 | |
|---|---|
| 책 제목 | 나의 첫 번째 부동산 교과서 |
| 저자 및 출판사 | 송희구 / 서삼독 |
| 읽은 날짜 | 26.08 |
| 총점 (10점 만점) | 9.5점 |
| 2. 책에서 본 것 |
| 제 1부. 부동산 공부를 시작한다는 것 |
| Key words: #입지 #호재 #환금성 |
| [내용 요약] -. 분양가 상한제 : 건출비와 해당 토지의 감정가에 따라 상한가를 정하고, 해당 상한가 이하로 분양권을 파는 제도. -. 구매하고자 하는 매매가가 커질수록 거주, 투자 분리와 실거주 비용의 차이가 더 커진다. -. 집값 : 심리, 금리, 소득, 공급에 영향이 크다 -. 지하철이 생긴다 -. 역이 있다는 사실이 중요한 것이 아니라, 그 노선이 어떤 힘을 가지고 있는가, 어디와 어떻게 연결되는지가 실제 집값과 본질적으로 이어진다. -. 접근성은 여의도, 강남 같은 중심업무지구로 알려진 지역과의 연결성이 관건 -. 역이 있다는 사실이 중요한 것이 아니라, 그 노선이 어떤 힘을 가지고 있는가, 어디와 어떻게 연결되는지가 실제 집값과 본질적으로 이어집니다. 접근성은 여의도, 강남 같은 중심업무지구로 알려진 지역과의 연결성이 관건 -. 호재는 재개발로 인한 지역 전체의 변화 -. 재개발의 진짜 가치는 물리적 건물 교체가 아니라 지역 급지 상승을 통한 대중들의 인식 변화 -. 대규모 지역 단위의 개발 여부를 살피는 것이야 말로 부동산 안목을 키우는 핵심 -. 지나치게 과열되어 가격에 거품이 끼고, 그 거품이 하나씩 터지는 순가입니다. 하락장이나 긴 보합장을 의미한다. -. 부동산에서 가장 중요한 호재이자, 핵심을 관통하는 단어가 있다. 바로 입지이다. -. 호재는 집값 상승을 이끄는 동력, 해당 변화가 지역 전체를 살기 좋은 곳으로 변화시키는가 -. 교통 : 어디로 연결되는 노선인지, 의여도 강남 같은 중심업무지구로 연결성이 좋은 노선 -. 재개발 : 대규모 재개발로 신축 단지가 들어설 경우, 재개발의 진짜 가치는 급지 상승을 통한 구조적 변화이다. -. 낮은 가격 : 싸게 사는 것이 최고의 호재다. -. 상업/의료시설은 주거 환경의 쾌적성 등 근본 구조를 바꾸지 못하기에 시세에 영향을 주지 않는다. -. 부동산은 예측이 아니라 선택과 대응의 영역이다. -. GTX의 경우 사람들이 많이 타는 역이 아니라 많이 내리는 하차역과 그 주변 지역을 주목해야 한다. -. 학군지의 특징은 구축임에도 불구하고 전세가가 높다는 것, 자녀 교육이라는 절대적인 수요 동기 -. 입지는 업무지구와의 접근성을 결정하는 교통, 학군 -. 입지의 조건은 부동산의 가치 -. 교통, 학군지, 급지 -. 예전 가격은 다시 돌아오지 않는다는 것이 핵심 -.집값의 상승이 일시적 현상인지, 지속적 흐름인지 알아보는 기준은 상승이 어느 단계까지 퍼졌는가에 달려 있다. -. 베블런 효과는 가격 상승 자체가 희소성과 사회적 지위를 보여주는 신호가 되기 때문에 수요가 줄어들기는커녕 오히려 늘어나기도 한다. -. 상승이 어디까지 퍼져 있는가로 판단해야 한다. -. 지금 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것이 무엇이고 최선의 선택은 무엇인가에 초점을 맞춰야 한다. -. 부동산의 가치는 결국 입지에서 출발 -. 거품은 집값 상승이 어느 지역까지 퍼져 있는가를 봐야 한다. -. 내돈으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 알아보는 인사이트를 길러야 한다. -. 어떤 아파트가 하락장 때 거래량이 많았는가, 환금성이 본질이다. -. 하락장에 거래가 많다 : 환금성이 좋다, 하락장에도 거래가 잘 되는 아파트가 환금성 좋은 아파트다. -. 실업률에 따른 소득의 증감 -. 실업률 2~3 : 안정적, 4% : 경기침체 신호, 6%이상 : 위기 수준 -. 매물량 증가의 이유 : 불안심리, 적극적인 시장 참여 -. 결국은 개별 단지 분석으로 귀결된다는 점을 기억해야 한다. -. 전세가는 실거주 가치를 의미한다. -. 전세가의 10% 정도는 현금으로 마련해두는게 안전하다. -. 전세가는 주변에 신규 입주가 많을때, 매매가가 떨어질 때 하락한다. 즉, 심리에 반영된다. -. 미분양을 해석할 때 단순히 악제라는 시각에서 벗어나 그 원인이 무엇인지를 정확히 구분해야 한다. 가격 조정으로 구조적인 한계인지 확인해야 한다. -. 경매시장에 낙차가율이 있다. -. 건강한 거래량은 한달에 총 세대수의 0.5~0.8% 수준이다. -. 전세가는 오직 실거주 가치를 의미 -. 역저센가 날 수 있으니 최소 전세가의 10% 준비 -. 실업률은 경제의 체온계다. 실업률 4% 넘기면 침체 시작이다. |
| 제 2부. 부동산은 몸으로 배운다 |
| Key words: #임장 #똘똘한한채 #미래가치 |
| [내용 요약] -. 동과 층의 위치에 따라 시세가 10~15%까지 차이 난다. -. 지하철역 접근성, 학교 접근성, 커뮤니티 접근성 -. 채광, 통풍, 개방감이 우수하며 엘리베이터 이용이 비교적 편리한 층 -. 전매제한 유무, 중도금 대출 승계 여부, 입주장 전세 하락 리스크 -. 임장은 지도에서 보이지 않는 부분을 확인하는 것이 핵심이다. -. 현재 시세에는 현재 가치와 미래 가치까지 포함되어 있다. 아파트끼리 비교할 때는 우선 현재 시세(실거래가)를 비교한다. -. 집을 살 때는 매수 자체에만 집중하기 쉽지만, 매수가 끝난 시점부터는 그곳에서 삶이 시작되는 것도 꼭 명심하고 있어야 한다. -. 모든 아파트에는 반드시 단점이 존재한다. -. 인테리어 비용은 집값의 최대 5% 정도가 적당하다. -.인테리어는 가치 상승이 아니라 가치 보완 정도로 보는게 좋다. -. 부동산으로 좋은 성과를 내려면 매수와 매도 사이의 시간을 어떻게 보내느냐도 아주 중요하다. -. 급매를 잡으려면 시세를 꾸준히 확인하고 눈에 익혀놓는게 중요하다. 신속하게 판단할 수 있는 기준과 자금이 준비되어 있어야 한다. -. 비싼 지역일수록 소형평수와 대형평수의 평당가가 거의 비슷하다. -. 최상급지가 아니라면 최대 40평대까지 환금성이 좋다. -. 재건축 진행 중인 곳에서 대형평형일수록 유리하다. -. 부동산에서 부분수리를 올수리로, 올수리를 특올수리로 과장하는 경우가 많으므로 현장에서 직접 눈으로 상태를 확인해야 한다. -. 인테리어 비용의 상한선은 매매가의 5% 이내 -. 인테리어는 가치 상승을 이끌기보다, 매도시 원활하게 돕는 가치 보완 수단이다. -. 급매를 정확히 판단하고 진짜 급매를 잡고자 한다면 평소에 해당 아파트의 시세를 알아둬야 한다. 좋은 매물을 잡는 사람은 계산은 어제하고, 실행은 오늘한다. -. 1인 가구 : 보증금 2~5천, 월세 70만원 수준 -. 2인 가구 : 보증금 5~1억, 월세 90만원 수준 -. 3인 이상 : 보증금 5~1억, 월세 120만원 수준 -. 토지를 알아야 건물의 특성을 알 수 있기 때문이다. -. 토지는 미래에 그 지역이 발전할 지, 내가 보는 땅이 그 수혜를 받을지 예측해야 한다. 지목 변경 가능성, 활용 계획, 임차 수요 등을 함께 검토해야 토지 투자를 시작하면서 도시 간 연계성이나 성장 가능성 등을 자연스럽게 알게 된다. -. 건물은 토지, 아파트, 상가의 특성이 합쳐진 종합선물세트 같은 개념이다. -. 착공 시작하고 나서 들어가도 늦지 않다, 여기 착공 한다고 했으니 미리 들어가 있어야 하는 계획은 위험하다. -. 똘똘한 한채의 진짜 의미는 당장 실거주보다 전세를 끼고 소유권을 갖는 것으로만 충분하다. (단, 토허제 등의 규제를 확인해야 한다.) -. 아파트를 먼저 사야 하는 이유는 환금성, 전세 레버리지 (무의자 대출) -. 토지거래허가구역 등 규제가 있다면 반드시 실거주를 해야 한다. 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 없는 재개발 빌라는 상급지 아파트를 미리 선점할 수 있는 현실적인 방법이 될 수 있다. -. 회복탄력성을 확인해라, 2023년 초 대비 전혀 반등하지 않았다면, 자산 가치가 떨어지는 의미다. -. 부동산 공부는 시험을 위해 준비하는 반짝 공부가 아니라, 습관이 되어야 한다. 하락장이 끝나고 아파트 값이 얼마나 반등했는가는 단순한 수치 이상의 의미를 가진다. -. 단기적인 정책보다 근본적인 경제 여건이 시장을 좌우한다. 억제된 수요는 결국 다른 방향으로 이동한다. -. 부동산에서는 수익률 중심의 판단보다 시장 변수와 흐름을 고려해 갈아타기를 위한 자산 격차를 줄일 수 있는지가 더 중요한 기준이 된다. -. 부동산 투자의 본질은 퍼센트 수익률 보다는 얼마큼의 미래 가치가 있는 자산을 얼마나 보유했는가 그리고 시간이 지나면서 그 자산이 얼마나 더 높은 절대금액으로 올라갈 수 있는가에 있다. -. 상급지와의 격차를 줄여나갈 수 있는 입지와 상품을 선별하는 것 -. 부동산을 결국 종잣돈과 대출 여력(소득) 이라는 기반을 먼저 갖춰야 한다. -. 시세는 내가 아닌, 시장 참여자들의 평가에 따라 결정된다. 내가 좋다고 느끼는 것과 시장이 평가하는 바는 다를 수 있다. -. 부동산 시장에서 좋은 집은 시세가 잘 오르는 집이다. -. 가격은 결국 시장 참여자들의 집단적 선택에 의해 결정된다. 따라서 개인의 판단보다 대중의 시선을 향하는 방향을 읽는 것이 중요하다. |
| 제 3부. 나만의 부동산을 시작하다 |
| Key words: #자금계획 #재개발 #하락장전략 |
| [내용 요약] -. 사고 직접 인테리어 하는게 옳은 결정이다. -. 비슷한 가격대의 서로 다른 지역을 비교할 때는 주변 시세가 더 높게 형성된 곳일수록 입지적 우위를 지니고 있으며 향후 상승 여력도 크다고 볼 수 있다. -. 인테리어는 구축 아파트의 경우 내눈으로 직접 확인해야 한다. 집 내부를 확인할 수 없는 경우에는 그 불확실성을 반영해 가격 협상을 시도하는 것이 합리적이다. -. 남동향과 남서향처럼 뷰 즉 창문을 통해 보이는 조망을 확인한다. -. 미리 자금 계획을 철저하게 세워야 한다. 현장에서 확신이 드는 순간 주저하지 말고 행동하라. -. 현금계획 : 부대 비용 발생, 취득세, 중개보수, 등기 수수료, 이사 비용, 기본 수리 및 청소 비용 등 -. 증여세 면제 한도 기준은 성인 자녀가 부모로부터 증여받을 때 최대 5천만원 까지다. -. 차용 금액, 차용 일자, 상환 계획 등을 명확히 기재한다. 기준 금리 4.6% 이상으로 설정 -. 재개발 가능성을 판단할 때 가장 좋은 기준 중 하나는 바로 노후도 이다. -. 건물 1층이 필로티 구조로 주차장이 되어 있다면 대부분 신축 빌라라고 보면 된다. -. 재개발 투자를 고려하는 분들이 가장 많이 하는 실수는 정비 구역으로 지정만 되었거나 추진위원회가 승인된 단계에서 기대감으로 빌라를 매수하는 경우도 많다. 이 단계에서는 리스크가 너무 크다. -. 조합설립이 승인되었다는 것(조합설립인가), 시점 이후에도 구역 해제 위험이 크게 줄어든다. -. 재개발 투자에서 가장 큰 리스크는 돈이 아니라, 시간이다. -. 용적률 -. 건설사 입장, 수익성, 브랜드 효과, 리스크 -.돌돌강, 돌돌입 -. 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 (바닥 면적의 합)의 비율, 즉 주어진 땅에 건물을 얼마나 높게 많이 지을 수 있는가 -. 대지지분은 아파트 각 세대가 나누어 가진 땅의 권리다. -. 뉴타운은 낙후된 원도심을 재정비해 주거 환경을 개선해서 슬럼화를 막는 도시재생사업이다. -. 신도시는 인구 분산, 주거난 해소를 목적으로 종합적으로 설계해서 도심 외곽에 새로운 도시를 계획적으로 조성하는 사업이다. -. 뉴타운은 비교적 도심에 가까운 낡은 주거지에 하는 느낌이고, 신도시는 도심과 가까우면서 빈 땅으로 남아 있는 지역이다. -. 실제로 자산을 축적한 사람, 투자와 매매의 경험을 통해 시장의 흐름을 겪어본 사람, 실패 하더라도 그 실패의 원인을 명확히 분석하고 개선해 성과를 낸 사람. -. 부동산 투자의 본질은 확실하게 검증된 입지에 투자하는 것 -. 가족 간 직거래는 시세 대비 30% 범위 내 또는 최대 3억까지 낮은 금액으로 거래할 수 있다 -. 바로 10년 보유 규정이다. 증여받고 10년 안에 매도하면, 양도세 기준은 부모가 매수했던 원가로 잡힌다. -. 결혼을 했다면 공동명의로 각각 3억씩 최대 6억 차감 가능하다. -. 부동산에서 인지도는 곧 수요이다. -. 토지거래허가구역 부동산 계약 : 가계약금 송급 → 약정서 작성 및 약정금 송급 → 관할구청 서류 제출 → 허가 승인 → 매매 계약서 작성 -. 예상 전세가와 실제 전세가 사이에 차이가 있는가, 전세 시장이 전반적으로 하락세인가? 주변에 입주 물량이 많아 경쟁이 치열한가? -. 중요한 건 불안을 느끼면서도 합리적 판단을 했다는 점, 선택에 대한 근거를 확신한다는 점, 책심을 질 준비가 되어 있다는 점 -. 잔금일은 은행과 법무가 모두 정상 영업하는 평일 중 하나로 정하는 것이 가장 안전하다. 오전에 잔금 치르고, 오후에 바로 소유권 이전 등기를 신청한다. -. 중개 보수는 가계약금 넣기 전에 미리 협의해두는 것이 유리하다. 상한효율 0.4% 적용 -. 하락장의 역설(상급지 갈아타기), 계약금 상향 조정, 평일, 복비 사전 협의 -. 매매를 결정하는 이후에는 변화에 따라 대응하는 전략으로 전환된다. 매매 계약시 구두 약속에 의존하지 말고 안전장치를 특약으로 문서화 한다. -. 대세 하락장일 경우, 최고점에서 20% 하락했을 때 매수하라고 권한다. 단기 조정이나 일시적 하락은 대부분 5~10% 선에서 멈추는 경우가 많다. -. 갈아타기 할 때도 주의 사항, 최소 1.5배 이상 시세를 갖춘 곳으로 가야 한다. -. 하락장은 누가 더 싸게 사느냐의 게임이 아니라 원할 때 팔 수 있느냐의 게임이다. 하락장에서 갈아타기를 성공하려면 일단 내 집의 현금화가 잘 되는 상품이어야 하고, 그 현금을 바탕으로 많이 떨어진 고가 아파트를 잡아야 한다. -. 외로움, 단순히 함께할 사람이 없다는 감정이 아니라 인생의 결정적인 순간에서 끝내 자신만의 모든 책임을 감당해야 한다는 깊은 고독이었다. -. 부동산으로 돈을 버는 가장 효율적인 방법은 바로 큰 폭의 상승장이 오기전에 크게 오를 자산을 미리 소유하는 것이다. -. 가격보다 축적되는 변화를 바라보는 시선 조금함을 내려 놓는 마음, 흔들리는 시장 속에서도 본질을 지켜내는 관조적 삶이다. -. 확신을 기다리다가 타이밍을 놓친다. 정보 과잉으로 판단력이 흐려진다. 아는 것이 많은 만큼 비교 기준이 지나치게 높다. |
| 3. 책에서 깨달은 것 |
| [깨달은 점] 1. 입지가 부동산의 본질이며, 교통은 '역 유무'가 아니라 중심업무지구와의 연결성이 핵심이다. 2. 환금성이 자산의 본질이다. 하락장에도 팔리는 아파트가 진짜 좋은 아파트다. 3. 투자의 본질은 수익률(%)이 아니라, 미래 가치 있는 자산을 얼마나 보유하고 격차를 줄이느냐다. 4. 급매도 실행도 준비된 자만 잡는다. "계산은 어제, 실행은 오늘". 5. 하락장은 '싸게 사는 게임'이 아니라 '원할 때 팔 수 있느냐의 게임'이다. |
| 4. 책에서 적용할 점 |
| [적용할 점] 1. 앞마당 임장 시, 각 노선이 강남·여의도와 어떻게 연결되는지를 기준으로 급지를 재정리한다. 2. 보유 중인 물건과 관심 단지의 '하락장 거래량'을 확인해 환금성을 점검한다. 3. 갈아타기 로드맵을 수익률이 아닌 '절대금액 격차' 기준으로 재점검한다. 4. 관심 단지 시세를 매주 기록해 눈에 익히고, 매수 판단 기준과 자금을 미리 세팅해둔다. 5. 내 자산을 현금화 잘 되는 상품으로 유지하고, 고가 아파트 20% 하락 시점을 매수 트리거로 준비한다. |
이 책은 결국 "예측하려 하지 말고, 좋은 입지의 자산을 미리 확보한 뒤 시장에 대응하라"는 한 문장으로 남았습니다.
기법이 아니라, 기본기를 얼마나 몸에 익혔는지가 실전을 가른다는 걸 다시 배웠습니다.
이런 분께 추천합니다
공부는 했는데 실전에서 판단이 자꾸 흔들리는 분,
첫 아파트 매수를 앞두고 자금 계획부터 막막한 분,
하락장·갈아타기 전략의 기준을 세우고 싶은 분,
도움 되셨으면 합니다 :)
「부동산은 예측이 아니라 선택과 대응의 영역이다.」
나의 첫 번째 부동산 교과서 중…
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