월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 남산롯데캐슬센트럴스카이
- 연식: 2021년식
- 세대수 : 987세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
중구 종사자 수 : 87,743
중구 직장 등급 : C 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
범어네거리까지의 자차이동시간: A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 계성중학교, 학업성취도 76%, C등급
성명여자중학교, 학업성취도 85% B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 더현대 대구, 킴스클럽 쇼핑점 (A등급)
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 대구 인구수 : 234만 6,277
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 234만 6,277명x 0.005 =11,731세대
3) 3년 입주량 합계 : 12,761 세대 (올해 10,972세대 + 내년 1,458세대 + 내후년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 4253세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 4253÷11731 =0.36배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
대구 중구는 대구 중심(2호선)에 위치 및 중심상권 반월당과 가깝고 다른구에 가기도 교통도 편리하여 선호도가 좋은듯함. 학군이 좋거나 형성되지는 않았지만 달구벌대로 따라 아파트 단지가 들어서 있어 주상복합의 선호가 있는 동네도 있음 분임과 단임을 통해 조금 더 자세히 확인할 예정
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 남산롯데캐슬센트럴스카이 34평 현재 매매 8억 6천, 전세 4억 2천5백
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 5월 매매 9억 2800 전세 5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 5월 매매 5억 9000 전세 2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
확실히 전세가격이 많이 올라온게 확인이 된다. 최근 전세매물이 4억 대를 넘어서 4억 중반 이상으로 매물들이 올라오고 있고 매매가격도 3개월내로 최고 84a가 8억 6천에 거래된 것이 보인다. 슬슬 전세가격도 4억에서 좀더올라오면서 타이밍을 잡아갈 수 있는 좋은 시기 투자 타이밍이 오고 있는거 같다. 분임, 단임 부지런히 임장을 다니면서 매물까지 확인하면서 적절한 투자 타이밍을 기다려야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 현재 같은 가격 대에 매물들 중에서 위치(주요업무지구까지 가까운 거리)를 고려했을 때 가치가 나쁜 편은 아닌 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
현재 같은 가격 대에 매물들 중에서 위치(범어네거리까지의 거리, 성서산업단지까지의 거리) 등을 분석했을때 가치가 있다고 판단된다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
987세대로 충분히 세대수가 많고 실거래도 활발해서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 5억정도가 들어가지만, 앞으로의 가능성으로 볼때 충분히 가치가 있다고 판단된다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 50%로 전세가율 높지 않으나, 다른 주변 아파트들도 비슷한 수준이라 고민됨.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무 지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분해서 전세 놓을때도 괜찮을듯하다.
매도시 환금성도 확보하는데도 문제 없어 보여 투자 가능하다고 판단이 든다. 다만 아직 전세가 70퍼센트정도 올라와야 하기에 좀 더 지켜보면서 다른단지도 같이 분석하고 기다려야 겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
남산동 쪽의 아파트는 지금 붐이 일어서 매매가가 먼저 높아지고 전세도 같이 높아지고 있는것을 확인했다. 점점 투자의 타이밍이 오고 있는것 같다.
