월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1)
단지명 : 송도더샵파크애비뉴
- 연식:2018'
- 세대수 : 668^
위치(지도) :
단지명 : 루원시티SK리더스뷰(주상복합)
- 연식:2022'
- 세대수 : 2,378^
- 위치(지도) :
단지명 : 부평캐슬앤더샵퍼스트
- 연식:2024'
- 세대수 : 1,623^
- 위치(지도) :
단지명 : 한화포레나인천구월
- 연식: 2023'
- 세대수 : 1,115^
- 위치(지도) :
개요
.연수구 : 동춘3동, 송도2동은 세대당인구수가 3명이 넘는다..우와..이런 데이타 흔치 않은데..
가족단위가 많이 사는 동네 = 학군좋고, 학원가 있고, 안전하고, 아이들많고, 아팟몰려있는
.서구 : 마전동, 아라동 세대당인구수 2.6명 이상 - 아팟몰려있고, 아이들 많은 신도시겠네
.부평구 : 산곡2동, 삼산2동 - 아팟이 몰려있는 택지. 학군좋고 아이키우기 좋은 환경, 단, 아팟노후화
.남동구 : 구월2동(전각중), 논현고잔동(한화택지), 서창2동(택지)
구별 소득 / 랜드마크(84)
.500만원 이상의 고액연봉자 많은 순서 : 연수구 > 서구> 계양구 >미추홀구 > ..
.평단가 높은 순서 : 연수구 > 서구 > 부평구 > 남동, 중구 > 계양, 미추홀
.월평균 가구소득 높은 연수구, 서구가 매매평단가 높음
.역세권 신축단지가 강세
.송도 15.5억 > 서구 10.5억 > 부평 8.2억 > 남동 6.85억
- 지역간 가격천장이 있는 것 같다.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
0 . (수도권)입지평가표
1. 직장 / 교통
.연수,서구,부평, 남동구 전부 3대업무지구( 강남, 도심, 여의도)는 1시간이상이고 환승도 필수!
.연수 - 모든 업무지구 1시간 이상. 인천이 서울수도권의 배후거주지라고는 하지만,
연수구의 경우는 인천 직장인의 직주근접 수요로 한정되는 것 같음. >> GTX 개통되면 ?? 오!!!! 기대된다!
.아쉽지만, 서구, 부평, 남동구는 마곡, DMC, 구디.가디 1시간내 접근 가능
2. 학군 / 환경
.인천에는 백화점이 1개 뿐. 근데 남동구에 있네..헐..
.부평은 부천상동과 연담화, 부천의 상권을 이용
.학군은 지역내에서 연수구가 월등히 좋네. /부평도 꽤 괜찮은 수준인데?
3. 공급
.인천과 인구이동 많은 [인천+부천+시흥]의 입주량 확인
.2026년 : 1.9만 / 2027년 : 1.7만 / 2028년: 3.7만 2029년: 1.9만
.3년 평균입주량 : 적정 수요량의 1.1배 [B]
4. 호재
입지평가
■ 선호도 순위는 연수구 > 서구 > 부평구 > 남동구 인데.
정량적평가 순위는 : 남동 > 서구 > 연수 > 부평?
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
■ 누가 랜드마크?
1) 서구 - 루원시티SK리더스뷰(주복) vs 청라국제금융단지한양슈자인레이크블루 ?
- 더블역세권이 될 루원시티SK뷰리더스뷰(22y, 2378^)가 나을까?
곧, 7호선 개통될 호수공원을 품은 청라국제금융단지한양슈자인레이크블루 (19y, 1534^)가 나을까?
2) 남동구 - 한화포레나인천구월(23y, 1115^) vs 인천시청역힐스테이트(24y, 746^) ??
- 주변이 좀 더 균질하고, 학군(정각중)을 갖춘 한화포레나구월이 나은 것 같은데?
■ 인천에 교통호재가 많구나.
이미 착공된 호재라면 , 입지분석에 포함시켜도 된다고 했는데, 어떻게 적용해야 하는지 모르겠네.
■ 선도지구 지정이 호재라면, 어떻게 해석을 해야하는지?
-일단 어디가 언제 이주/ 착공/ 입주하는지 챙겨볼 것
■ 28년에 대규모 입주장이 기다리고 있다.!! 나의 1호기에 영향을 줄까?
-일단 어디에 입주하는지 찾아보자.
PART2. 수익률분석 (2주차)
3) 수익률분석(5년내 투자 타이밍) / 4) 5년간 시세 변화 확인
4) 5년간 시세 변화 확인
■ 현재시세 : 송도더샵파크에비뉴 34평 현재 매매 14.5억 / 전세 6.6억
■ 5년내 고점 매입시 : 2023년 02월 매매 12.0억 / 전세 4.0억
■ 5년내 저점 매입시 : 2024년 01월 매매 11.5억 / 전세 4.0억
■수익률분석 후 나의 생각과 느낀점 :
송도더샵파크애비뉴는 포스코그룹사직원아파트(서울에서 송도로 강제이전한 회사의 보상)였음
- 21.08 일반분양으로 전환됨
- 마감재우수, 조망우수, 저분양가& 2.8%저리대출 5년보장으로 급매가 없음
- 인천의 강남이라는 연수구에서 대장단지므로 실질적인 인천의 대장이라 할 수 있다.
GTX-B 호재가 있고 주변 환경개선이 계속 확장되고 있어서 송도1공구였던 생활권 중심이 대장단지 주변으로 옮겨가고 있다.
투자금이 7억중후반~8억대로 많이 들어간다. 서울가까운 8호선라인의 비규제 먼저.
4) 5년간 시세 변화 확인
■ 현재시세 : 루원시티sk리더스뷰 34평 현재 매매 6.99억 / 전세 4.2억
■ 5년내 고점 매입시 : 2022년 06월 매매 7.043억 / 전세 3.7억
■ 5년내 저점 매입시 : 2023년 04월 매매 6.0억 / 전세 3.4억
■수익률분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-초품아 역세권 대단지 신축. 서구 대장.
-현재는 인천2호선 초역세권이지만, 7호선 연장 호재도 품고있다.
-투자금이 2.79억으로 다른 비규제지역을 먼저 볼것 같다.
4) 5년간 시세 변화 확인
■ 현재시세 : 부평캐슬앤더샵퍼스트 34평 현재 매매 7.5억 / 전세 3.9억
■ 5년내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 8.3665억 / 전세 4.3
■ 5년내 저점 매입시 : 2023년 06월 매매 5.6495억 / 전세 3.0억
■수익률분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 7호선 역세권 신축 / 부평대장
-최근시세가 많이 올랐네. 투자금이 3.6억이라면 부천 역세권 대장을 먼저 볼것.
4) 5년간 시세 변화 확인
■ 현재시세 : 부평캐슬앤더샵퍼스트 34평 현재 매매 7.5억 / 전세 3.9억
■ 5년내 고점 매입시 : 2023년 06월 매매 6.3525억 / 전세 3.0억
■ 5년내 저점 매입시 : 2024년 05월 매매 5.8943억 / 전세 4.0억
■수익률분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 인천2호선 역세권 신축 / 남동구 대장
- 인천시청역 GTX-B 호재가 있음. 멀세권으로 이용 가능
- 젊은 신혼부부수요가 많은 단지. /
- 2억대 투자금이라면 서구 대장과 검토해볼 것 같다. 주변환경은 서구대장이 낫지.
7호선 vs GTX-B ? 업무지구 접근성은 GTX-B 승!
