'이것' 모르고 무작정 전세금 올려받으면 수억 원 날립니다. [워렌부핏]

14시간 전 (수정됨)

전세금 5%인상,
여러분들 눈에는 5%라는 숫자가 작아보이나요 커보이나요?

물론 전세금의 절대가 자체가 크면
5%라는 금액이 적지 않을 수 있습니다.

하지만 시세대비 전세가격이 굉장히 저렴한 상황이라고 하면
투자에 보태기엔 모자란 금액일 확률이 크기에

임차인이 갱신권 쓰지 않기를 바라거나,
혹은 시세대로 높게 올려받기를 원하실 거예요.

아마 투자를 한 번이라도 해보신 분이라면
정말 많이 공감되실 거라고 생각합니다.

하지만, 여기에 한 가지 함정이 있습니다.

단 몇 백 만원, 몇 천 만원을 더 올려받겠다고

수천 만원~수억원의 비용이 더 나갈 수 있습니다.

여러분 또는 여러분들의 가족이나 동료에게 해당될 수 있는 이야기이니

끝까지 읽어주시면 감사드리겠습니다.

상생임대인 특례 비과세 혜택
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)

단 0.1% 차이로 수천~수억원의 수익 차이를 벌리는 것이 바로 '상생임대인' 제도입니다.

2021년 12월 20일 처음 도입됐고, 이후 개정을 거쳐 혜택이 확대된 형태로 지금까지 이어지고 있습니다.

원래 조정대상지역에서 주택을 취득하면,

1세대1주택 비과세를 받기 위해 2년 이상 실제로 거주해야 합니다(2017년 8·2대책 이후 신설된 요건).

임대만 주고 실거주를 하지 않으면 나중에 팔 때 비과세를 받지 못하는 게 원칙이죠.

상생임대인 특례는 이 실거주 요건을 우회하게 해줍니다.

임대인이 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로만 올려 재계약하면,

실제로 거주하지 않아도 거주한 것처럼 인정해 주는 겁니다.

그리고 이 면제는 비과세 판단에만 그치지 않습니다.

고가주택을 오래 보유했을 때 받는 장기보유특별공제를 적용받기 위한 거주기간 요건에도 동일하게 적용됩니다.

즉 비과세와 장특공, 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 특례입니다.

지켜야할 요건은 네 가지입니다.

직전 임대차계약 — 본인이 집주인이 된 이후 직접 새로 체결한 계약이어야 하며, 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다.
상생임대차계약 — 직전 계약 대비 보증금·월세 인상률이 5% 이내여야 하고, 2년 이상 임대해야 합니다.
계약 시점 — 계약 체결과 임대 개시가 모두 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이여야 합니다(원래 2024년 말 일몰이었으나 연장됨).
양도 시점 지위 — 집을 팔 때 1세대1주택(또는 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상)이어야 합니다.

예를 들어

직전 임차인이 전세금 4억에 거주하고 있었고,

이번에 만기가 되어 새로운 임차인을 구한다고 해볼게요.

이때 현재 시세가 4.5억이라고 해서 무조건 5천만원 올려서 계약해버리면

직전 전세금의 5% (2천만원)를 초과하기 때문에,

이로 인해 상생임대인 비과세 특례를 받을 수 없게 됩니다.

양도차익	비과세 받는 경우	비과세 못 받는 경우	차이
1억원	0원	약 2,152만원	약 2,152만원
3억원	0원	약 1억 347만원	약 1억 347만원
5억원	0원	약 1억 9,147만원	약 1억 9,147만원
7억원	0원	약 2억 8,387만원	약 2억 8,387만원
9억원	0원	약 3억 7,627만원	약 3억 7,627만원
10억원	0원	약 4억 2,247만원	약 4억 2,247만원

누가 상생임대인 특례를 적용받을 수 있나요?

작년 10·15대책(서울 전역)과 올해 6·30대책(기흥·동탄·구리) 모두,

대책 발표 후 며칠의 시차를 두고 조정대상지역이 먼저 발효되고,

그 다음 토지거래허가구역(토허제)이 발효되는 구조였습니다.

이 며칠 사이 계약이 몰린 걸 두고 많은 사람들이 '5일장', '막차 계약'이라고 불렀습니다.

토허제가 시행되면 실거주 목적이 아니면 허가 자체가 나오지 않기 때문에,

이때 투자하신 분들이 꽤 많을 것입니다.

그런데 계약일이 조정대상지역 적용일 이후라면(1차는 10월 16일 이후, 2차는 7월 1일 이후)

이미 조정대상지역 취득으로 잡히기 때문에, 나중에 비과세를 받으려면 원칙적으로 2년 실거주가 필요합니다.

실거주 없이 임대를 놓을 계획이었다면,

비과세를 받기 위해서는 결국 상생임대인 요건을 맞추는 것이 사실상 유일한 방법입니다.

정리하자면 상생임대인 비과세 특례가 해당되는 분과 아닌 분들은 아래와 같습니다.

해당되는 경우

최근 토허제 시행 직전, 이른바 ‘5일장’에 계약해 조정대상지역으로 편입된 이후 취득한 사람.
조정대상지역에서 취득했지만 실거주 없이 임대를 주는(혹은 줄 계획인) 1주택 투자자
일시적 2주택자가 종전 주택을 임대 준 상태에서, 신규 주택 취득 후 종전 주택을 비과세 요건 기간 내 처분하는 경우
다주택자가 순차적으로 처분해 최종적으로 한 채만 남기고 그 집을 팔 때. 계약 체결·임대 시점에는 다주택자였더라도, 해당 주택에 대해 요건을 충족했다면 마지막 양도 시점 기준으로 적용받을 수 있습니다.

해당되지 않거나, 실익이 없는 경우

비조정대상지역에서 취득한 사람. 애초에 2년 거주요건 자체가 없으므로 이 특례가 필요하지 않습니다.
계속 다주택을 유지하며 매도 시에도 중과세 대상으로 남는 경우.
1세대1주택 비과세 판단 자체가 적용되지 않으니 상생임대인 요건을 채워도 의미가 없습니다.
세입자가 낀 집을 매수해 전 소유자의 계약을 그대로 승계받아 유지만 하는 경우.
승계받은 계약은 '직전계약'으로 인정되지 않기 때문에,
본인이 새로 계약을 체결하는 시점부터 다시 카운트해야 합니다.

놓치면 안되는 세 가지

승계받은 계약은 인정되지 않습니다.
투자로 세입자가 낀 집을 사셨다면,
전 집주인이 맺어둔 계약은 '직전계약'으로 인정되지 않습니다.
본인이 집주인이 된 이후 직접 새로 체결한 계약부터 카운트됩니다.
전세를 월세로 바꾸실 땐 환산보증금부터 검산하세요.
반전세나 월세로 전환할 계획이라면,
단순 숫자가 아니라 환산보증금 기준으로 5% 이내인지 계약 전에 미리 계산해야 합니다.
일몰기한이 있습니다.
계약 체결과 임대 개시가 2026년 12월 31일 이내여야 합니다.
만약 세 낀 상태로 집을 사셨는데, 만기가 내년 초라면 앞당겨서 계약하셔야 합니다.
느긋하게 있다가는 아예 요건 자체를 못 채울 수 있습니다.