안녕하세요. 우지공입니다. :)
이번 5강은 월부학교 선배님들의 강의로 구성되어 있었습니다.
늘 수강생들이 무엇을 어려워하고,
어디에서 막막함을 느끼는지를 누구보다 잘 알고 계신 선배님들이
직접 경험을 나눠주시는 시간이기에 이번 강의도 기대하는 마음으로 수강했습니다.
좋은 강의를 나눠주신
룰루랄라 선배님, 반나이 선배님, 스리링 선배님께
진심으로 감사드립니다.
1. 룰루랄라 선배님 | 투자로 이어지는 임장보고서
결국 투자의 한 끗은 ‘퉁치지 않는 것’에서 만들어진다
임장보고서를 작성하면서 늘 어려웠던 부분이 있습니다.
“임장과 임보를 어떻게 연결해야 하지?”
그리고 한 단계 더 나아가,
“이 임보를 실제 투자까지 어떻게 연결해야 하지?”
라는 고민이었습니다.
랄라 선배님께서는 강의 시작과 함께
임장과 임보의 역할을 명확하게 정의해주셨습니다.
임장은 현장에서 직접 발로 뛰면서
사람들이 어디를 좋아하고, 어디에 수요가 있는지를 확인하는 과정이고,임보는 입지를 분석하고
가치와 가격을 판단하기 위한 도구라는 것.
그 말씀을 들으면서 다시 한번 생각하게 되었습니다.
결국 임장보고서는
더 좋은 투자를 하기 위해 쓰는 것이구나.
임보의 목적을 다시 한번 선명하게 잡을 수 있었습니다.
이번 강의에서 특히 기억에 남았던 것은
“퉁치지 않고 세세하게 보는 것”
이었습니다.
시세를 보다 보면 비슷한 단지들을
어느 순간 하나로 묶어서 생각하게 될 때가 있습니다.
하지만 투자의 한 끗은
그 비슷해 보이는 것들 사이의 작은 차이를 찾아내는 데서 만들어진다는 것을 배웠습니다.
“왜 이 단지는 더 비싸지?”
“왜 이 단지는 상대적으로 덜 올랐지?”
“이 가격 차이는 정말 가치의 차이일까?”
시세를 촘촘하게 보고,
거기에서 한 발 더 들어가 궁금해하고 분석하는 것.
결국 우리가 해야 하는 일은
가치와 가격 사이에 생긴 왜곡을 찾아내는 것
이라는 생각이 들었습니다.
그리고 임장보고서를 작성하면서 생긴 궁금증을
그냥 묵혀두지 않는 것도 중요하다는 것을 배웠습니다.
사실 1년 동안 실제 투자를 하는 달보다
투자를 하지 않는 달이 훨씬 많습니다.
어쩌면 1년 중 11달은
다음 투자를 준비하는 시간일지도 모릅니다.
그 시간 동안 임장을 하며 생긴 궁금증을 해결하고,
시세를 쌓고,
데이터를 쌓고,
비교평가를 반복하면서
나만의 투자 기준을 만들어가는 것.
투자하지 않는 시간이
결국 다음 투자를 만드는 시간이라는 것.
앞으로는 임장보고서에서 생기는 궁금증들을 그냥 넘기지 않고
한 가지씩 더 깊게 파보면서
제 투자 실력과 그릇을 조금씩 키워가겠습니다.
2. 반나이 선배님 | 기준을 만드는 복기법
경험을 그냥 지나가게 하지 않고 ‘나만의 기준’으로 남기는 것
반나이 선배님의 강의에서는
복기를 바라보는 관점부터 다시 배울 수 있었습니다.
오염된 물을 필터로 걸러
깨끗한 물을 만들어 마시는 것처럼,
우리의 투자 경험도 그냥 지나가게 두는 것이 아니라
복기라는 필터를 거쳐
다음 투자에 사용할 수 있는 기준으로 만들어야 한다는 말씀이 인상 깊었습니다.
돌아보면 저 역시 복기를 하면서
“이건 잘했다.”
“이건 아쉬웠다.”
정도로 끝냈던 경우가 많았습니다.
하지만 이번 강의를 통해
복기의 목적은 단순히 과거의 결과를 평가하는 것이 아니라,
다음 투자를 더 잘하기 위한 기준을 만드는 것
이라는 점을 배웠습니다.
상황, 판단 및 검증,대안, 적용.
복기의 4STEP을 따라가면서
내가 당시 어떤 상황에 있었고,
어떤 판단을 했으며,
그 판단은 맞았는지,
다른 선택지는 없었는지,
그리고 다음에는 무엇을 적용할 것인지를
조금 더 구체적으로 바라볼 수 있었습니다.
CSS 복기법 역시
경험 하나를 그냥 경험으로 끝내지 않고
다음 행동으로 연결하는 방법이라는 생각이 들었습니다.
특히 앞으로는
제가 했던 각각의 투자 경험을 임장보고서 안에 남겨보고 싶습니다.
그리고 그 복기들을 하나씩 쌓아
반복해서 등장하는 기준들을 뽑아내
‘우지공의 투자 전 체크리스트’
로 만들어보려고 합니다.
매수 전에는 무엇을 확인해야 하는지,
가격 협상에서는 무엇을 놓치지 않아야 하는지,
전세 세팅에서는 어떤 부분까지 확인해야 하는지,
매도 과정에서는 어떤 선택지를 미리 준비해야 하는지.
한 번의 투자 경험이
다음 투자를 조금이라도 더 나아지게 만든다면,
그것이 결국 복기의 가장 큰 의미가 아닐까 생각합니다.
경험이 많아지는 것보다
경험에서 기준을 많이 남기는 투자자가 되어보겠습니다.
3. 스리링 선배님 | 전세만기 대응법
운전대를 내가 잡고 있으면 길이 막혀도 우회할 수 있다
마지막은 스리링 선배님의
전세만기 대응법 강의였습니다.
지방 투자를 매도하고 수도권으로 갈아타기를 준비하는 분들,
서울과 경기권에 투자를 하신 분들,
그리고 앞으로 여러 채의 물건을 운영하게 될 투자자라면
결국 반드시 만나게 되는 것이
전세 운영이라는 생각이 들었습니다.
이번 강의에서 가장 기억에 남았던 문장은 이것이었습니다.
“운전대를 내가 잡고 있으면
길이 막혀도 우회할 수 있다.”
그리고,
“운전대를 내가 잡자.”
라는 말씀이었습니다.
전세만기는 만기가 다가왔을 때
그제야 대응하는 일이 아니었습니다.
적어도 6개월 전부터 세입자에게 운을 띄우고,
늦어도 3개월 전에는
어느 정도 방향을 정해두어야 한다는 것을 배웠습니다.
특히 묵시적 갱신에 의존하면서
상황이 흘러가는 대로 두기보다는,
내가 먼저 시장의 전세 상황을 파악하고
세입자와 적극적으로 협의해야 한다는 점이 와닿았습니다.
전세 재계약 과정에서의 협상법도 인상 깊었습니다.
해당 지역의 전세가격과 물량,
세입자가 움직였을 때의 비용,
내가 다시 세입자를 맞췄을 때의 비용을 알고 있다면
무조건 내 조건만 주장하는 것이 아니라
세입자에게 적절한 당근을 제시하면서
서로에게 더 나은 방향을 만들어갈 수도 있다는 것.
결국 좋은 협상은
누군가 한쪽이 이기는 것이 아니라,
서로가 움직일 수 있는 선택지를 만드는 과정
이라는 생각이 들었습니다.
그리고 전세보증금 반환 과정에서도
우리가 놓칠 수 있는 부분들을 다시 한번 배울 수 있었습니다.
세입자가 전세대출을 이용하고 있는지,
보증금을 세입자에게 직접 반환해야 하는지,
은행으로 반환해야 하는 상품인지,
필요한 서류나 절차는 무엇인지.
사소해 보이는 확인 하나가
실제 상황에서는 큰 실수를 막아줄 수 있기에,
앞으로는 세입자에게 한 번 더 확인하고
하나씩 꼼꼼하게 챙겨보려고 합니다.
결국 전세 운영에서도 가장 중요한 것은
상황에 끌려가는 것이 아니라
내가 선택지를 가지고 있는 것.
시장을 먼저 파악하고,
조금 더 일찍 움직이고,
상대방과 협의하면서
내가 운전대를 잡고 있는 투자자가 되어보겠습니다.
세 분의 강의는 서로 다른 주제였지만
강의를 모두 듣고 나니 하나의 이야기처럼 느껴졌습니다.
임장보고서를 쓰는 것도,
복기를 하는 것도,
전세를 운영하는 것도
결국은 모두
‘내 투자의 운전대를 내가 잡기 위한 과정’
이라는 생각이 들었습니다.
임장보고서를 통해
가치와 가격을 더 세밀하게 판단하고,
복기를 통해
경험을 나만의 기준으로 만들고,
전세 운영에서도
미리 선택지를 준비하며 주도적으로 대응하는 것.
결국 투자자는
시장이 좋은 기회를 주기만을 기다리는 사람이 아니라,
내가 할 수 있는 선택지를 하나씩 만들어가는 사람
이라는 생각이 들었습니다.
이번 강의에서 배운 것을
단순히 ‘좋은 강의였다’로 끝내지 않고,
임보에서 궁금한 것이 생기면 끝까지 한 번 더 파보고,
투자가 끝나면 반드시 복기해서 기준을 남기고,
전세만기는 최소 6개월 전부터 챙기면서
하나씩 제 투자에 적용해보겠습니다.
경험에서 얻은 소중한 기준과 시행착오를
아낌없이 나눠주신
룰루랄라 선배님,
반나이 선배님,
스리링 선배님께
다시 한번 진심으로 감사드립니다.
배운 것을 행동으로 옮기며
다음 투자에서는 조금 더 나은 선택을 할 수 있는 투자자로 성장해보겠습니다.
좋은 강의 정말 감사합니다. :)
