“이 단지가 더 좋은데 왜 더 싸지?” 비교평가의 핵심 [훈훈한]

안녕하세요. 훈훈한입니다.

이번에는 비교평가에 대해서 이야기해보겠습니다~

비교평가는 왜 해야 할까?

임장보고서 후반부 작성하면

막히는 부분이 바로 단지분석입니다. 

그때 진짜 많이 비교평가 해야하는데, 단지 분석만 하다가 

마지막에 시간이 없어서 항상 비교평가는 뒷전입니다. 

그래서 비교평가를 미리미리 해둬야합니다. 

그리고 잘해야합니다.

보통은 단지들 여러개 붙여서 가격을 보는 경험 해보셨을거에요.

이렇게 여러개를 비교해보면 흐름만 보고

아~ 녹색은 별로내? 이런식으로만 생각할 수 있어요. 

그러기 전에 단지임장을 하고 단지를 분석할 수 있어야합니다. 

느낌적으로 좋아보인다고 생각만 하면 안되고

입지만보고 판단해서도 안됩니다.

단지 임장 + 입지까지 같이 판단해야

정확한 가치를 두교 비교평가가 가능해집니다. 

비교평가의 핵심은 단지를 많이 비교하는 것이 아니라,

“비교하고 싶은 두 단지의 차이를 얼마나 정확하게 찾아내는가”

이게 중요하다고 생각했습니다. 

1. 비교대상 | 비슷한 단지끼리 붙여야 차이가 보인다

비교평가에서 가장 먼저 해야 할 것은 

“누구와 비교할 것인가?”를 정하는 것입니다.

예를 들어 

서울 서대문구 가재울뉴타운을 본다면

DMC파크뷰자이와 DMC에코자이를 비교해볼 수 있습니다.

DMC파크뷰자이는 2015년 입주, 

약 4,300세대의 대단지이고 경의중앙선 가좌역을 이용할 수 있습니다.

DMC에코자이는 2019년 입주, 

1,047세대로 파크뷰자이보다 신축이고 규모도 작습니다. 

가좌역까지 약 1km 정도로 파크뷰자이보다 역 접근성이 떨어집니다.

두 단지를 놓고 보면 재미있는 점이 있습니다.

DMC에코자이가 더 신축입니다.

그런데 실제 시장에서는 

단순히 연식만으로 가격이 결정되지 않았습니다.

단지의 상태나 현장에서 봐야지만 알수 있는 것도 있어요. 

 DMC에코자이는 DMC파크뷰자이보다 신축임에도 상대적으로 덜 선호했고

단지의 쾌적성과 가재울역 상권과의 거리 등등 환경,교통적인 요인도 있었습니다. 

에코자이

파크뷰자이

이렇게 두 단지만 붙여놓으면

“신축이니까 무조건 더 좋다.”

라는 생각에서 벗어나게 됩니다.

연식은 DMC에코자이의 장점이지만,

역 접근성과 대단지 규모, 기존 생활권 형성 정도는 DMC파크뷰자이의 장점이 됩니다.

이렇게 하나씩 붙여봐야 단지의 진짜 차이가 보입니다.

2. 1:1로 비교하면 무엇이 다른지 보인다

그렇다면 단순히

“파크뷰자이가 더 좋은 것 같다.”

라고 끝내면 안 됩니다.

왜 좋은지 항목별로 나눠봐야 합니다.

DMC파크뷰자이와 DMC에코자이를 비교한다면 이렇게 정리할 수 있습니다.

DMC파크뷰자이는 4,300세대, 61개동, 2015년 10월 사용승인이고 

가좌역까지 5~10분 이내로 확인됩니다.

DMC에코자이는 1,047세대, 11개동, 2019년 12월 사용승인이고 

가좌역은 약 993m, 도보 15분 수준으로 확인됩니다.

이렇게 표로 만들어보면

“어느 단지가 더 좋은가?”

보다 중요한 질문이 생깁니다.

“나는 연식과 상품성에 얼마의 가치를 줄 것인가?”

“역세권과 대단지에는 얼마의 가치를 줄 것인가?”

입지의 가중치와 생각들을 담고 비교해야합니다. 

3. 가격차이, 가격을 마지막에 넣어야 한다

비교평가에서 제가 가장 중요하게 생각하는 부분입니다.

가격을 처음부터 보면 가격에 생각이 끌려갈 수 있습니다.

DMC파크뷰자이 84㎡가 16억이고
DMC에코자이 84㎡가 15억이라고 가정해보겠습니다.

가격만 보면

“에코자이가 1억 싸니까 더 좋은 것 아닌가?”

라는 생각이 들 수 있습니다.

그런데 순서를 바꿔봅니다.

먼저 두 단지의 가치를 비교합니다.

교통, 직장, 학군, 환경, 환금성 등등 봅니다.

그리고 마지막에 가격을 넣습니다.

“가치 차이에 비해 가격 차이가 충분한가?”

그럼 비교를 정확히 했다고 볼 수 있습니다. 

가격을 보고 끝나는게 아니고 가치를 보고 어느정도 가격을 

보고 왜 싼지 왜 비싼지 의문이 생기게 됩니다.

거기에서 단지를 보는 능력과 가치와 

가격을 판단하는 능력이 생깁니다. 

4. 주변 단지와의 관계까지 봐야 한다

1:1 비교의 장점은 단지 하나만 보는 것이 아니라 그 단지가 주변에서 

어떤 위치에 있는지도 확인할 수 있다는 것입니다.

가재울뉴타운을 예로 들면 비교할 수 있는 단지가 상당히 많습니다.

DMC파크뷰자이
DMC래미안e편한세상
DMC에코자이
DMC센트럴아이파크
DMC금호리첸시아
래미안루센티아

등이 있습니다.

그런데 이 단지들을 한꺼번에 놓고

“순위가 어떻게 되지?”

라고 생각하면 오히려 복잡해집니다.

각각의 개별 단지 특징을 이해하고 가치와 가격을 비교하는게 

조금 더 직관적인 판단이 가능합니다. 

DMC파크뷰자이 vs DMC래미안e편한세상

DMC파크뷰자이 vs DMC에코자이

DMC파크뷰자이 vs DMC금호리첸시아

DMC에코자이 vs 래미안루센티아

처럼 1:1로 붙여보는 것입니다.

5. 비교평가의 목적은 순위가 아니다

결국 비교평가의 목적은

“1등 단지를 찾는 것”

이 아니라고 생각합니다.

투자자가 해야 할 일은

“내가 살 수 있는 선택지 중 가치 대비 가격이 가장 좋은 단지를 찾는 것”

이라고 생각합니다.

예를 들어

A단지
가치 100 / 가격 100

B단지
가치 95 / 가격 80

C단지
가치 90 / 가격 70

이라면 단순히 가치가 가장 높은 A를 선택하는 것이 아니라 가격까지 함께 봐야 합니다.

그래서 저는 비교평가를 할 때 다음 순서로 생각해보려고 합니다.

“두 단지의 가치 차이는 이 정도라고 생각하는데, 

현재 가격 차이는 이 정도이기 때문에 B단지가 저평가라고 생각한다.”

라는 투자 판단이 만들어집니다.

비교평가 적용 기준

결국 비교평가는 많이 하는 것이 중요한 게 아니라,

“왜 이 단지가 저 단지보다 더 좋은가?”

를 설명할 수 있어야 한다고 생각합니다.

그리고 그 설명을 한 단지씩 1:1로 쌓아가면 

지역의 단지 순위가 조금씩 정리됩니다.

DMC파크뷰자이와 DMC에코자이를 비교하고,

DMC파크뷰자이와 DMC래미안e편한세상을 비교하고,

DMC파크뷰자이와 DMC금호리첸시아를 비교하다 보면

어느 순간 가재울뉴타운에서

“내가 생각하는 가치의 순서”

가 만들어집니다.

그다음 현재 가격을 대입하면 됩니다.

결국 비교평가의 마지막 질문은 이것이라고 생각합니다.

“그래서 지금 내가 살 수 있는 것 중 무엇이 가장 싼가?”

비교평가는 단지를 많이 아는 사람이 잘하는 것이 아니라,

두 단지의 차이를 정확하게 설명할 수 있는 사람이 잘하는 것 같습니다.

앞으로 단지 여러개로 보는것보다는 

단지 1개와 1개정도록 정확하게 비교해보면서 실력을 쌓길 

응원드립니다. 

감사합니다. 

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