안녕하세요, 육육이입니다.
얼마 전까지 정말 푹푹 찌는 더위에 임장하기 쉽지 않다는 생각을 했었는데,
9월에 들어서면서 아침 저녁으로는 선선한 날씨가 계속 되고 있습니다.
임장하기 정말 좋은 날씨다!라는 생각이 드는 하루하루인데요.
지난 여름 투자를 진행하신 분들은 더운 여름이었던 만큼 더 치열하게 보내셨을 거라 생각합니다.
한여름은 집을 보러 다니는 사람이 별로 없어서 협상에 있어 매수자에게 유리한 부분이 있다!
라는 말 다들 들어본 적 있으신가요?
특히나 수도권 비규제 지역에 투자를 진행하신 분들은
이 말이 현재 수도권 비규제에는 해당되지 않을 수도 있다는 것을 느끼셨을 수도 있습니다.
최근 수도권 대부분의 지역이 투자가 어려워지면서 비규제 지역에 투자 수요가 몰리고,
그에 따라 물건이 잠기거나 매수자가 호가를 올리는 시장의 모습이 여러 지역에서 보이고 있습니다.
대출 규제 등의 이유로 투자 뿐만 아니라 실거주 수요도 수도권 외곽으로 쏠린다는 기사도 심심치 않게 볼 수 있는데요.
이런 분위기가 지속되고 실거주 거래도 활발하다보니
투자자 입장에서는 매도 우위이고 협상에 있어 불리한 위치라고 느낄 수 있습니다.
이런 시장에서도 매수, 협상에 있어 우리가 할 수 있는 노력과 행동이 분명히 있습니다.
그 중 오늘은 매도자의 니즈와 이를 통한 협상 포인트 파악하기에 대해 작성해보려고 합니다.
작년부터 소유권 이전 조건부 전세대출이 불가능해지면서 투자할 수 있는 방법에 제한이 생겼는데요.
세낀 물건을 매수하거나, 주전세 물건을 매수하거나, 매도인이 전세를 새로 맞춰주고 승계하는 방식으로 매수하는 방법이 현재 우리가 전세 레버리지 투자를 할 수 있는 대표적인 방식입니다.
이 중 매도인이 전세를 새로 맞춰주고 승계하는 방식의 경우
매도인 입장에서는 번거로울 수 있고, 더군다나 실거주 거래가 활발히 되고 있는 상황이라면
"굳이 투자자에게 물건을 팔아 이런 번거로움과 리스크를 감수할 필요가 있을까?" 라고 생각할 수 있습니다.
실제로 저는 이런 이유로 물건을 2개나 놓친 경험도 있는데요.
사실 매도인이 집을 안 판다고 하면 매수하기가 쉽지 않은 것이 사실입니다.
그럼에도 불구하고 매도인 설득에 최선을 다해야 하고 결국은 그 최선이 매수로 이어집니다.
일단, 매도인이 투자자에게 물건을 매도하기 꺼려하는 이유가 무엇인지 사장님을 통해 파악해야 합니다.
A. 전세를 맞춰 승계한 후 잔금까지의 과정이 길어질까 걱정인 매도인
B. 전세가 안맞춰져 현세입자의 전세금을 내 돈으로 돌려줘야 할까봐 걱정인 매도인
C. 그냥 전세 빼고 승계하는 과정 자체가 번거로운 매도인
A. 전세를 맞춰 승계한 후 잔금까지의 과정이 길어질까 걱정인 매도인
A의 경우 매도인이 원하는 잔금 기간이 있는지 파악한 후 그에 맞춰 전세를 빼고 잔금하는 일정을 제안해볼 수 있겠죠.
다만 그 잔금 시기가 빠르다면 전세를 빨리 빼려는 노력을 해야 하고,
그 노력이 전세금을 낮추는 거라면 투자금이 늘어날 수 있다는 가능성을 고려해야 합니다.
그리고 그 가능성까지 고려하여 투자를 결정해야겠죠.
추가적으로 매도인이 그때까지 잔금을 원하는 이유까지 파악하는 것이 좋습니다.
그때까지 매수한 물건을 잔금해야 하거나 돈이 급한 것이라면 중도금을 드리는 방법을 제안할 수 있겠죠?
B. 전세가 안 맞춰져 현세입자의 전세금을 내 돈을 돌려줘야 할까봐 걱정인 매도인
이 케이스는 이미 전세입자가 살고 있는 상황에서 매도인이 현세입자 만기에 맞게 새로운 세입자를 맞춰주고 승계하는 투자를 진행할 때 생길 수 있는 상황입니다.
사실 전세가 안 맞춰지는 상황은 투자자로서 가장 피하고 싶은 상황인데요.
투자 시 적정 전세가를 생각하고 들어가야겠지만, 매도인이 그 부분으로 불안해한다면,
특약으로 이 부분을 설득해볼 수 있습니다.
전세가 안 맞춰진 경우 현세입자의 전세금을 매수인이 부담한다는 특약인데요.
사실 이 특약은 매수자에게 리스크가 될 수 있기에 잔금 가능한 지를 반드시 확인해야 하고,
실제로 정말 전세가 안빠진다면 전세가를 낮춰 맞출 수 있음을 인지하고 매수해야 합니다.
어쨌든 리스크가 될 수 있는 부분이라 우리가 먼저 제시할 필요는 없지만,
혹시 매도인이 요구한다면,
앞선 케이스의 중도금을 현세입자의 전세금 상환에 사용한다는 조건 하에 특약으로 넣어볼 수 있습니다.
C. 그냥 전세 빼고 승계하는 과정 자체가 번거로운 매도인
사실 그냥 투자자한테 팔기 싫어요! 가 가장 어려운 케이스인데요.
그냥 싫다고 하니 내가 제시할 수 있는 방법이 뚜렷하지 않을 수 있습니다.
이럴 때는 부동산 사장님께 적극 도움을 요청해야 합니다.
투자자에게 매도하는 과정에서 생기는 번거로움은 매수자나 사장님께서 애써야 하는 부분이라
집주인이 신경 쓸 것이 없고,
실거주는 최근 대출 규제로 대출 승인이 나지 않아 계약이 파기되는 경우가 많은데
투자자는 그런 면에서 오히려 거래가 더 깔끔할 수 있음을 사장님께 잘 설명해달라고 부탁드릴 수 있습니다.
어쨌든 사장님께서도 투자자와 거래를 하면 매매 뿐만 아니라 전세 거래 중개비도 받을 수 있기에
더 적극적으로 임해주실 수 있습니다.
일부 매도 우위라고 느껴지는 수도권 비규제 시장에서 매도인이 투자자와 거래하기를 꺼려하는 경우
우리가 할 수 있는 노력에 대해 저의 경험을 바탕으로 정리해보았는데요.
이 외에도 수도권 비규제 지역에서 매수하기 위해 챙겨야 하는 부분이 더 있는데요.
이 부분은 다음 글에서 정리해보겠습니다!
물건은 잠기고, 매도인은 호가를 올리고...
매수하려고 해도 매수할 수 없는 시장도 있음을 느끼고 계신 분들에게 도움이 되기를 바랍니다!
