[열기 92기 4고 싶어? 1단 가치를 보조_주블리] 2강 수강 후기 : 원칙을 지키는 투자자

느낀 점

24년 월부에 처음 들어와 수강했던 열기 이후, 두 번째 수강인데요.

강의를 들으며
나는 그동안 얼마나 행동했는가.
그리고 정말 가치를 보는 눈을 가졌는가.

스스로를 되돌아보게 되었습니다.

그동안 앞마당을 만들며
나는 정말 가저환수원리에 맞게 모든 물건을 선정했을까?
하는 회고도 해볼 수 있었습니다.

사실 지난달,
“어? 이거 투자금에 들어온다!”
설레는 마음으로 부사님과 긴 시간 통화를 한 후,

“OO구, OO구도 앞마당 아니에요? A는 이미 너무 많이 올랐어요.”

라는 튜터님의 이야기를 들으며

아! 원칙을 잊었구나.

하는 생각이 들었습니다.

20년이면 가치가 zero가 될 건물의 가치에 현혹된 적은 없는가?

투자금에 현혹되어 흐린 눈으로 가치를 보지 않았는가?

원칙에 맞게 비교평가를 했는가?

과거의 저는 맹목적으로 앞마당을 만들고 과제를 하기 급급했던 것 같습니다.

이번 강의를 통해 다시 초심으로 돌아가
가치를 먼저 보는 것, 그리고 원칙을 지키는 것에 대해 고민해볼 수 있었습니다.

아무 생각 없이 수학 문제를 풀다가,
문득 수학의 정석을 보고 안 풀리던 문제들이 풀리는 기분이 이런 것일까요?

결국 수익을 내기 위해서는
가치 있는 물건을 저렴하게 사고, 그것을 보유할 줄 알아야 한다는 것.

너무 기본적인 원리인데,
그동안 잊고 살았던 기분이었습니다.

가치가 먼저다

이번 강의에서 특히 가치를 보는 것에 대해 많이 생각해보게 되었습니다.

7억에 분양받고 지금은 14억이 된 휘경SK뷰가 떠올랐습니다.

지금 리모델링을 진행하고 있어 땅의 가치만 남아 있는 단지라면,
그게 신축이 되었을 때는 그 가치가 어느 정도가 될지를 예상해볼 수도 있어야 한다는 것.

가치를 아는 투자자라면 그것이 가능해야 한다는 생각이 들었습니다.

그 눈이 있었다면 동대문구에서도
7억에 SK뷰를 받아볼 수 있었을 것이고,
8~9억에 라그란데도 분양받아볼 수 있었을 텐데요.

물론 아쉬운 건 없습니다.
그때 동대문구는 앞마당도 아니었고, 그만큼의 여력도 되지 않았으니까요.

하지만 지난달 동대문구가 앞마당이어서인지
이 부분이 더 와닿았던 것 같습니다.

결국 투자에서는
지금 가격만 보는 것이 아니라
그 물건이 가진 가치가 무엇인지, 그리고 그 가치가 어느 정도인지 볼 수 있어야 한다는 것을 다시 생각하게 되었습니다.

비교평가로 가격을 판단한다

또 강의를 듣다 눈이 반짝이고 재미있었던 부분은
산본과 부천을 비교하는 파트였습니다.

사실 수익률 보고서를 쓰면서 물음표가 자꾸만 생겼습니다.

강의가 올라오는 날 아침에도 가격을 보며

“가격이 왜 이럴까?
왜 산본이 더 싸지?
이 정도면 둘이 비슷해야 하는데…
내가 놓친 과거의 산본 호재가 있었나?
내가 놓친 부천의 호재가 있는 걸까?”

생각했는데,

아니요. 산본이 싼 게 맞았습니다.

강의를 들으며

“아! 내가 본 게 맞았구나.”

하는 생각이 들면서 뭔가 더 몰입되고 집중되는 느낌이었습니다.

그리고 앞마당인 영통구와도 비교할 수 있었음에도
1년간 전혀 비교를 해보지 않은 저 자신을… 용서하며…

이번 주에는 꼭 해봐야겠다고 생각했습니다.

가치를 아는 것에서 끝나는 게 아니라,
비슷한 가치의 물건들을 비교해보며 현재 가격이 어느 정도인지,

그리고 얼마까지 오를 수 있을지 가늠할 수 있다는 것을 배웠습니다.

그래서 결국 수익률도
“내가 이걸 100%, 200% 먹을 수 있을까?”만 생각하는 것이 아니라,

비슷한 가치의 물건들이 현재 얼마인지 보고
“그 정도는 오를 수 있겠구나.”
판단할 수 있어야겠다는 생각이 들었습니다.

3년 차까지 1년의 수익률이 10%라고 생각한다면
내가 2호기를 매수하고 2년만 보유하고 매도했을 때
20%의 수익률만 먹어도 욕심을 부리지 않아야 한다는 것도 깨달았습니다.

수익률을 높이는 방법 역시 결국 좋은 가치의 물건을 싸게 사는 것.

그리고 그 가격을 판단하기 위해서는
비교평가가 필요하다는 것을 기억하고 싶습니다.

수익률만큼 환금성도 본다

또 환금성은 과거에는

“그래, 300세대고 아파트면 되지!”

정도로만 생각했었습니다.

하지만 환금성의 본질을 봐야 한다는 것을 다시 생각해볼 수 있었습니다.
내가 산 물건이 하락장에서도 팔리는 물건일까?

내가 원하는 순간에,
모두가 사길 원하는 순간에만 내가 매도할 수는 없으니까요.

결국 내가 가진 금액 대비 수익률을 가장 높일 수 있는 물건을 찾되,
그중에서도 환금성이 좋은 물건을 해야 한다는 것.

이 역시 단순히 조건 하나를 보는 것이 아니라
내가 실제로 보유하고 매도할 때까지 생각해야 하는 부분이라는 것을 배웠습니다.

결국 다시, 원칙

타이밍을 잡는다?

불가능입니다.

핑계는 늘 존재합니다.

그리고 어차피 2년을 보유해야 하고,
덜 좋은 입지의 애들은 급격하게 오르고 떨어집니다.

그래서 다시금 중요한 가저환수원리!

이런 애들까지 전고를 넘었는데 투자하고 싶은 마음이 든다면
원칙에 맞게 다시 점검해보고,
그래도 수익률이 나올 거라 판단했을 때 진행해야겠다고 생각했습니다.

결국 이번 강의를 통해 제일 많이 생각하게 된 것은

가치를 먼저 보고,
그 가치 대비 어디가 싼지 비교하고,
원칙에 맞게 투자하는 것.

이었습니다.

앞으로는 단순히 앞마당을 늘리는 투자자가 아니라,

가치를 볼 줄 알고,
비교평가를 통해 가격을 판단하고,
원칙 안에서 투자할 수 있는 투자자

로 성장하고 싶습니다.

결국 늘 스스로에게 물어봐야겠습니다.

원칙을 배웠는가?
그리고 배운 것을 행동으로 옮겼는가?

적용할 점

1. 수익률
   • 비슷한 가치인 애들이 현재 얼마일지 본다.
   • 그 정도는 오르겠구나라고 판단할 수 있도록 한다.
2. 구축은 용적률도 확인하자
   • 2호기는 높은 확률로 구축일 것.
   • 구축은 용적률까지 확인한다. (210%)
3. 원금 보존
   • 투자 후보지 물건 기준 고를 때 아래 원금 보존 원칙을 적용한다.
     • 수도권 55%
     • 강남 60분 초과 70%
4. 주우이님 비교평가 양식BM