안녕하세요
조만장자2034입니다 :)
주우이 강사님의 2주차 강의를 듣고 저에게는 #가저환수원리 #실행 이라는 2가지의 키워드가 남았던 거 같아요 :)
이전 기초반 강의에서는 “저환수원리”라고 배웠던 거 같은데, 지난 실전반부터는 “가저환수원리”라고 가르쳐주시더라구요!
가치 있는 자산 중 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 관리의 투자 원칙을 다 만족하는 물건을 매수해야 한다라는 점, 즉 가치를 강조하기 위해 “가치+저환수원리”를 투자원칙으로 알려주시는 것이란 생각이 들었어요.
특히 지금 시장에서 가치를 제대로 판단하지 않고 저평가에 너무 매몰 되다보면, 이 물건이 저가치인 것인데도 전고점을 회복하지 못했다는 이유로 저평가라고 잘못 판단하게 되는 경우도 있겠더라구요.
[Part 1] 부동산 투자의 변하지 않는 원칙
가치와 저평가 : 비교평가를 통해 매매 가격이 적정한지 알 수 있음
저가치 X, 고평가시기 투자 X
→ 가치를 파악하는 능력이 너무 중요하다! 그래서 나는 어떻게 그 능력을 키울 것인가? 생각해보았을 때, 비교 평가를 많이 연습해봐야겠다. 이번 달 수익률 보고서에도 최소 단지 2개 이상을 비교 평가해보자!
환금성 : 하락장에서도 잘 팔리는가?
수익률 : 기대 수익을 가지고 투자하는 것이 중요!
→ 열반 기초반을 재수강하면서 나의 궁극적인 경제적 목표를 다시 한번 확인할 수 있었고, 나는 연 20%의 수익률을 내야하는 사람이라 알파 투자자가 되어야 한다! 그렇기 때문에 일단 지금은 초보니, 나는 앞으로 100% 이상의 수익률(200% 수익률 목표)을 목표로 하고 기대수익을 가지고 투자한다!
원금보존 : 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가? 를 계산해보고 대응할 수 있는지 꼭! 체크해봐야 한다.
★ 적정 전세가율 - 강남 45% / 서울 55% / 그외 70%
★ 수요가 있는 곳이라면, 전세가는 10년 뒤에 1.8 - 2배 정도 상승
리스크 관리 : 역전세!!!
→ 컨트롤할 수 있는 리스크 영역인 공급을 꼼꼼하게 체크하고 공급 시기를 피해서 전세 만기를 조율한다든지 전세 급 상승기에 무리하게 욕심내지 않기!
[Part 2] 실전 투자 사례
강사님의 실제 투자 사례를 통해 느꼈던 부분은, 앞마당을 넓혀가는 것의 중요성! 얼마나 많은 지역을 아는지에 따라 같은 가격으로 더 좋은 입지 가치를 가진 자산을 매수할 수 있는 기회가 커진다는 것을 한번 더 깨달을 수 있었던 거 같아요.
그리고 평형보다 입지가 더 중요하다!!!!
사실 입지는 눈에 보이지 않아서 직접 작성해서 비교해보지 않으면, 뇌피셜로 눈에 보이는 것에 집중해서 단지의 가치를 평가해버릴 때가 많은데, 그렇게 해버리면 결국 언덕, 평형 등.. 상대적으로 덜 중요한 것에 중요한 것들이 가려지더라구요! 이전 실전반에서 진담 튜터님의 강의를 들으며 비교평가를 꼭 작성해보는 연습을 해보니! 뇌피셜이 아닌 사실 기반의 입지 가치에 더욱 집중해서 판단해볼 수 있었는데, 주우이 강사님께서도 입지의 중요성!!!을 투자 사례를 통해 알려주셔서 내가 가진 돈으로 가장 좋은 자산을 사려면, 결국 입지 가치가 좋은 것을 매수해야 한다는 것을 한번 더 새기게 되었습니다!
→ 무조건 비교평가표 작성해서 단지 가치 비교하기!
저는 이번 주우이 강사님의 강의를 들으며, 수익을 많이 내는 투자를 결국 지향해야겠지만, 그에 앞서 잃지 않고 돈을 지키는 방식(원금보존, 리스크 관리)이 아직 초보인 저에게는 더 중요하다는 생각이 많이 들었습니다.
사실, 현재 부동산 시장에서는 공급이 너무 부족하다보니, 역전세를 걱정하는 사람들은 많지 않지만 주우이 강사님께서도 말씀하셨다시피 전세 급등이 온 이후에는 결국 평균 회귀로 가격이 조정되는 시기가 올 수 있다는 부분이 저에게 확 와닿더라구요 :)
그래서 특히나 전세 시장이 급격하게 오른다고 해도 1호기 전세금을 5% 수준에서 올리자라는 다짐(어차피 돌려줘야 하는 돈)과 더불어 2호기를 매수할 때, 투자금을 줄이자고 전세금을 너무 올려서 받지 말고 매매가를 깎는 것이 더 중요하다는 점을 꼭 기억하고 실행해야겠다는 생각이 들었습니다!
+ 주우이님께서 추천해주신 책 이번 달에 읽기 : 미라클 모닝! (독서 후기까지 작성해보자)
