1주차 강의를 듣고 마음이 앞서 얼른 분위기 임장도 하고, 매물 임장까지 하면서 나만의 앞마당을 만들어가고 싶다는 생각이 들었습니다. 그러나 이번 강의를 통해 천천히, 그러나 꾸준히 목표를 향해 나아가는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 다짐할 수 있었습니다.
투기꾼이 아닌 좋은 투자자가 되기 위해서는 시장 상황에 따라 흔들리는 것이 아니라, 변하지 않는 투자 원칙을 지키며 확신을 가지고 매수할 수 있어야 합니다. 그리고 그 확신은 결국 나만의 기준과 원칙에서 나온다는 것을 배웠습니다.
주우이님께서 수도 없이 강조해주신 투자 원칙은 어쩌면 가장 기본적인 내용일 수 있지만, 앞으로 제가 평생 가지고 가야 할 중요한 기준이라고 생각합니다. 이 원칙을 정확하게 이해하고 적용하지 못한다면 투자 판단을 제대로 내릴 수 없기에, 이번에 배운 가, 저, 환, 수, 원, 리를 확실하게 익혀 제 것으로 만들어야겠다고 생각했습니다.
1. 가치
가치는 토지가치 + 건물가치로 판단합니다.
토지가치는 직장, 교통, 학군, 환경, 호재 등 입지를 통해 판단하고, 건물가치는 시간이 지날수록 감가됩니다.
건물이 노후화되었음에도 가격이 계속 상승하는 곳은 결국 토지, 즉 입지의 가치가 좋기 때문입니다.
특히 수도권은 빈 땅이 부족하기 때문에 좋은 입지가 가진 입지독점성이 중요합니다. 결국 아파트를 볼 때 단순히 신축인지 구축인지만 볼 것이 아니라 ‘이 아파트가 가지고 있는 입지의 가치가 무엇인가?’를 먼저 봐야 합니다.
구축보다 신축의 전세 선호도가 높은 경우 초기에는 신축의 매매가가 더 빠르게 상승할 수도 있지만, 시간이 지나면서 결국 중요한 것은 그 아파트가 가진 본질적인 가치입니다. 가격을 먼저 고려하지 않고 가치를 먼저 판단해야 합니다.
2. 저평가
절대적 저평가를 판단할 때는 전고점을 참고할 수 있습니다. 전고점 대비 어느 정도 하락했는지를 확인하면서 현재 가격이 어느 위치에 있는지 살펴보되, 단순히 가격이 많이 떨어졌다는 이유만으로 저평가라고 판단해서는 안됩니다.
그리고 절대적인 갭만 보고 투자하면 역전세라는 리스크를 만날 수 있기 때문에 반드시 비교평가가 필요합니다.
비교평가를 잘하기 위해서는 임장 경험을 쌓고, 앞마당을 하나씩 늘려가는 것이 가장 중요합니다.
공포시장에서는 매물이 많고 가격 협상이 가능한 경우가 있지만, 탐욕시장에서는 매물이 부족하고 협상 자체가 어려울 수 있습니다. 현재 시장 역시 모든 지역이 똑같은 상황이 아니라 지역마다 분위기가 다른 상황이므로 이 역시 충분한 비교평가가 필요합니다.(지방은 공포시장도 많음)
3. 환금성
빌라, 도시형 생활주택, 아파텔, 원룸형 오피스텔, 분양형 호텔, 토지, 상가 등은 아파트에 비해 환금성이 낮기 때문에 하락장에서 매도가 어려울 수 있습니다. 그래서 투자할 때는 환금성이 좋은 아파트를, 특히 세대수가 최소 300세대 이상인 곳을 봐야합니다.(강남의 특수 단지 제외)
또한 아파트를 볼 때도 저층(1, 2, 3층)이나 탑층, 북향(결로심함) 등 매수자들이 선호하지 않는 조건은 주의해야 합니다.
4. 수익률
목표수익률에 대한 기준이 있어야 적절한 시기에 매도할 수 있고, 내가 어느 가격에 사고 어느 정도의 수익을 기대할 것인지도 판단할 수 있습니다. 투자금을 줄이기 위해서는 매매가를 협상해서 낮추는 것이 중요하지만, 투자금을 줄이겠다는 욕심으로 전세가를 무리하게 올리면 오히려 역전세라는 큰 리스크를 만들 수 있습니다. 결국 가치 대비 저평가된 아파트를 적절한 가격에 매수하고, 좋은 자산을 인내하며 보유하는 것이 수익률을 높이는 방법입니다.
처음부터 큰 수익을 내려고 하기보다는 투자 1년 차에는 잃지 않는 투자, 2년 차에는 목표수익률 10%, 부자라면 5~20% 안정적인 수익률을 목표로, 리스크관리를 더 신경써야 합니다.
5. 원금보존
워런 버핏의 투자 원칙인 “첫 번째 원칙은 절대 잃지 않는 것, 두 번째 원칙도 절대 잃지 않는 것”이라는 말이 기억에 남았습니다.
투자에서 수익을 내는 것도 중요하지만, 그보다 먼저 내 원금을 지킬 수 있는 투자인가를 판단해야 한다는 것을 배웠습니다. 해당 단지의 적정 전세가율은 얼마인지, 전세가가 지속적으로 상승하고 있는지, 수요가 충분한지, 입지독점성이 있는지, 단기 입주물량은 적절한지 등을 봐야합니다.
또한 지역별로 적정 전세가율에 차이가 있습니다. 단순히 높은 전세가율만 보고 투자하지 않아야 합니다.(서울(강남에서 1시간) 전세가율 55% 기준, 강남은 45%, 그 외 지역은 70% 기준)
구축 아파트는 입지가치가 충분하지 않다면 전세가가 쉽게 오르지 않을 수 있습니다.
6. 리스크 관리
수익률이 떨어지는 것, 세금 중과를 무조건적인 리스크로만 볼 것이 아니라, 투자에서 정말 주의해야 할 리스크가 무엇인지 제대로 구분할 수 있어야 합니다. 가장 중요한 리스크는 역전세입니다.
장기적으로 보면 가치 있는 곳의 전세가는 우상향할 수 있지만, 전세를 놓는 시기나 재계약 시점에 따라 단기적으로는 전세가가 하락하거나 공급이 많아질 수 있습니다. 따라서 전세를 놓는 시기와 재계약 시점에는 해당 지역뿐만 아니라 인근 지역의 공급물량까지 고려해야 합니다.(PC에서는 부동산지인, 모바일에서는 호갱노노)
또한 준공 후 미분양 물량이 점차 해소되고, 미분양 물량이 빠르게 소진되는 시점에는 매매가가 상승하는 시기가 올 수 있습니다. 무리하게 높은 전세가를 설정해 투자금을 줄이려고 하기보다는, 역전세가 발생했을 때를 대비해 보증금의 일정 부분을 여유자금으로 확보하고 고정적인 수입을 유지해야합니다. 이를 통해 충분히 리스크를 대비해 역전세가 발생하더라도 버틸 수 있어야 합니다.
결국 좋은 투자자는 수익을 극대화하는 사람보다 발생할 수 있는 리스크를 미리 예상하고, 감당할 수 있는 범위 안에서 투자하는 사람이라는 생각이 들었습니다.
<적용할 점>
1. 지금은 기본기를 확실하게 익히기
열기 강의 중에는 독서나 임장보다는 강의 복습에 집중하라는 자모님의 말씀을 따라가겠습니다.
얼른 임장을 나가서 앞마당을 만들고 싶은 마음도 있지만, 지금은 조급하게 움직이기보다는 우선 강의를 반복해서 복습하며 자모님과 주우이님께서 말씀해주신 투자 원칙을 헷갈리지 않고 정확하게 이해하는 것에 집중하겠습니다.
이를 위해 2주차 강의를 1번 반복수강하고 강의에 나온 단지들을 찾아보고 주우이님께서 비교평가한 것을 제가 스스로 해볼 수 있도록 할 것입니다.
2. 2주차 과제인 수익률 보고서를 제대로 작성하기
이번에 작성하는 수익률 보고서를 단순히 과제를 제출하기 위한 자료로 만들지 않겠습니다.
나중에 실제 임장을 다녀온 후 임장 내용을 추가했을 때도 다시 꺼내 볼 가치가 있는 나만의 투자 자료가 될 수 있도록 하나하나 꼼꼼하게 작성하겠습니다.
3. 다이어리에 수기로 매일목실감하기
주우이님께서 계속해서 작성하시는 목실감으로 저도 매일 아침 제 목표를 다시 되새기며 그 목표를 향해 실천하고 주어진 하루에 감사하는 삶을 살겠습니다.
