주우이 멘토님
너무 많이 집중해서 팔이 아렸네요;;
투자의 원칙과 기준에 대해서
좋은 강의해주신 주우이 멘토님
너무 너무 감사드리고,
수고 많으셨습니다!
배우고 느낀 것
이번 강의를 들으며 저환수원리를 각각의 투자 기준으로 이해하는 것을 넘어, 이 모든 기준이 결국 ‘가치를 제대로 아는 것’에서 시작된다는 생각이 들었다.
흔히 가격을 보면서 싸다, 비싸다고 이야기하지만 가격만으로는 저평가를 판단할 수 없다. 15억이 싼지 비싼지를 알려면 15억에 살 수 있는 다른 자산들을 알아야 하고, 그중 무엇의 가치가 더 높은지를 판단할 수 있어야 한다. 결국 저평가를 찾는 능력은 특별한 어떤.. 공식에서 나오는 것이 아니라 내가 얼마나 많은 지역과 단지를 알고 비교할 수 있느냐에서 나온다. 그래서 앞마당을 넓히는 일이 중요하다.
가치는 쉽게 변하기가 어렵지만 가격은 시장 분위기, 정책, 금리, 심리와 같은 외부 변수에 따라 계속 흔들린다. 그 과정에서 가치와 가격 사이에 틈이 생긴다. 같은 가격인데 더 좋은 자산이 있고, 비슷한 가치인데 유독 싸게 거래되는 자산이 생긴다. 투자자가 찾아야 하는 것은 결국 그 틈이라는 생각이 들었다.
지금 투자를 할 수 있던 없던, 아는 지역과 단지를 늘리고 가치 판단을 하고 가격이 왜곡된 지점을 찾아나가는 저평가/비교평가 연습을 늘 지속해야 하는 이유다. 실력을 갖기 위한 유일한 방법인 것 같다. 다른 방도가 없다.
갈아타기 좋은 시장이 찾아와도 내 물건을 팔 수 없다면 움직일 수 없다. 그래서 환금성은 매도할 때 고민하는 것이 아니라 매수할 때부터 생각해야 한다는 것이 굉장히 중요한 포인트였다. ‘이 집이 오를까?’만큼이나 ‘시장이 좋지 않을 때도 누군가는 이 집을 사고 싶어 할까?’를 생각해야 한다. 하락장에서도 거래되는 단지와 그렇지 않은 단지의 차이를 알아야 하는 이유다.
수익률도 결국 같은 원리라고 생각이 되었는데, 좋은 것을 싸게 사고 그 가치가 가격에 반영될 때까지 기다리는 것. 조금이라도 싸게 매수하는 협상도 중요하지만, 같은 돈으로 더 좋은 자산을 찾아내는 것이 더 본질적인 실력이라고 생각이 되었다. 그리고 그다음부터는 시간의 영역이다.
그래서 인내할 수 있는 힘을 키우는 것도 투자 공부 라는 말씀이 특히 기억에 남았다. (2년 전, 3년 전이었다면 그 말이 크게 와닿지 않았을 것 같다, 아니 그랬었다) 보유한다는 것은 단순히 아무것도 하지 않고 기다리는 것이 아니다. 내가 무엇을 샀는지 알고 있기 때문에 기다릴 수 있는 것이다. 계속 공부하고 비교하다 보면 내가 가진 자산의 위치가 보이고, 그 확신이 있어야 시장이 흔들릴 때도 지켜낼 수 있다.
원금보존과 리스크 역시 결국 알고 들어가는 것이라는 생각이 들었다. 좋은 입지인지, 적정 전세가율인지, 앞으로 공급이 얼마나 예정되어 있는지 확인해야 한다. 역전세를 완벽하게 피할 수는 없지만 입주물량과 미분양, 전세물량과 가격 수준을 확인하면 위험의 크기는 줄일 수 있다. 투자금을 조금 줄이겠다고 전세금을 끝까지 높여 받으려 하기보다 예상하지 못한 상황에서도 버틸 수 있는 여지를 남기는 것도 결국 투자를 오래 지속하기 위한 선택이다.
실전 투자 사례를 보면서도 가장 크게 느낀 것은 ‘가격보다 가치가 먼저’라는 것이었다. 먼저 비슷한 가치의 자산을 찾고 그 안에서 가격을 비교해야 한다. 가격이 싸 보인다는 이유로 후보를 고른 뒤 가치를 끼워 맞추는 것이 아니라, 좋은 자산을 알아볼 수 있는 눈을 먼저 만들고 그중 시장이 잘못 가격을 매기고 있는 것을 찾아내는 것이다.
결국 투자 실력은 한 번의 좋은 매수로 완성되는 것이 아님을 늘 배우고 있다. 임장하고, 임보를 쓰고, 앞마당을 넓히고, 계속 비교하면서 투자하고, 산 자산을 지켜내고, 다시 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회를 준비하는 과정 전체가 모두 투자라는 것을 시간이 지날수록 체감하게 된다.
그래서 ‘투자를 잘하는 사람은 똑똑한 사람이 아니라 우직한 사람’이라는 말씀이 와닿는다. 특별한 답을 찾기보다 해야 할 일을 계속하는 사람. 많이 보고, 비교하고, 선택하고, 기다릴 줄 아는 사람. 그런 사람이 되어야겠다.
적용할 점
결국 결론은 .. 내가 해야 할 일은 단순하다. 앞마당을 계속 넓히고, 가치와 가격을 비교하는 연습을 반복하며, 좋은 자산을 알아보고 지켜낼 수 있는 실력을 쌓는 것. 그렇게 준비되어 있다면 시장의 계절이 바뀌더라도 그 안에서 늘 기회를 찾을 수 있을 것이라 생각한다. ‘우직한 사람’ 되기!
