“진짜 집값 떨어질까?” 기준금리 두 달 연속 인상, 부동산 시장에 미치는 진짜 영향 3가지

안녕하세요. 월부 튜터 험블입니다.

최근 한국은행이 기준금리를 두 차례 연속으로 인상했습니다. 이로써 기준금리가 3% 수준까지 상승하며, 일부 은행에서는 주담대 8% 시대(고정금리)가 올 것이라는 전망을 내놓기도 합니다.

특히 최근 서울/수도권에서는 늘어난 주택담보대출로 인해 연체율이 증가하고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 금리 인상의 충격까지 더해지면 그 여파가 생각보다 강할 수도 있습니다.

이처럼 보통 금리 인상이 시작되면 이자부담이 증가하고, 이를 버티지 못하면 어쩔 수 없이 집을 급매로 내놓기도 하면서 집값이 하락하는 경우도 있습니다.

“금리가 오르면 집값이 떨어질까요? 그럼 조금 더 기다렸다가 사는 게 낫지 않을까요?”

최근 이런 질문을 주시는 분들도 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 그래서 오늘은 금리가 오르면 정말 집값이 떨어지는 것인지, 실제 금리가 상승할 때 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인지 이야기 드려보고자 합니다.

지금 금리는 높은 수준일까?

현재 한국은행 기준금리는 3%입니다.

• 2000년 이후 평균(2.84%)과 비교하면 0.16% 높은 수준
• 역대 최고치(2000년 10월, 5.25%)와 비교하면 아직 여유 있는 수준
• 가장 최근 고점(2023년 1월, 3.50%)과 비교하면 0.5% 낮은 수준

2000년 이후 기준금리 추이를 바탕으로 보면, 현재 기준금리 3%는 역사적으로 높은 수준은 아니지만 장기 평균보다는 살짝 높고, 22~23년 고점을 향해 다시 다가가는 국면이라고 볼 수 있습니다.

금리 인상이 부동산 시장에 미치는 진짜 영향 3가지

최근 이어지는 금리 인상은 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 수 있습니다. 단순히 금리가 오르니 집값이 떨어질 수 있다는 이야기가 아닙니다. 금리 인상이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 크게 3가지로 나눠 생각해 볼 필요가 있습니다.

1. 대출 이자 부담 → 매수 여력 감소

가장 대표적인 영향이죠. 금리가 오르면 주택담보대출 이자가 늘어나면서 실수요자가 감당할 수 있는 대출 규모, 즉 매수 여력 자체가 줄어듭니다. 이는 자연스럽게 예산을 낮추게 되고, 결국 매수를 미루는 요인이 될 수 있습니다.

하지만 이보다 더 영향을 많이 받는 것은 이미 대출을 보유한 사람들입니다. 실제로 이번 금리 인상으로 전체 차주의 연간 이자부담이 약 1.8조원, 1인당 평균 29.6만원 늘어난 것으로 나타났습니다. 특히 최근 신규 주택담보대출 중 변동금리 비중이 50% 이상으로 금리 인상의 충격을 그대로 떠안을 가능성이 높은 구조입니다.

평소 갈아타기를 고민하던 사람들에게도 대출 이자 부담은 자연스럽게 심리 위축으로 이어질 수 있습니다.

2. 매수 심리 위축 → 거래량 감소

금리 인상 소식이 나오면 가격이 바로 떨어지기보다, 먼저 거래량이 줄어드는 경우가 많습니다. 매수자들이 "일단 지켜보자"는 관망세로 돌아서기 때문입니다. 실제로 과거 급격하게 금리가 상승하기 시작했던 2021년 이후를 보면, 서울 아파트의 거래량이 급격하게 감소하는 것을 알 수 있습니다. 따라서 지금은 거래량이 어떻게 변하는지 잘 지켜볼 필요가 있습니다.

3. 금리 인상 → 전월세 시장 파급

금리가 오르면 전세자금대출 이자도 함께 오릅니다. 실제로 전세자금대출 3억을 활용하고 있다고 가정해보면, 금리가 1%만 올라도 매달 상환해야 하는 이자는 25만원 가까이 상승합니다. 이는 임차인 입장에서 전세보다 월세를 선택하게 만드는 유인이 될 수 있습니다.

보통 이런 경우는 전세수요가 월세로 옮겨가며 전세 가격이 정체되기도 하는데요. 지금은 전세물량의 부족으로 월세화가 가속되고 있는 상황에서, 금리 인상이라는 요인이 월세화를 더 자극하며 전세, 월세 모두 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

그래서, 금리가 오르면 집값이 떨어질까요?

앞서 말씀드린 것처럼 금리 인상은 부동산 시장에 크게 3가지 측면에서 영향을 미칩니다.

① 대출 이자 부담 → 매수 여력 감소

② 매수 심리 위축 → 거래량 감소

③ 금리 인상 → 전월세 시장 파급

그렇다면, 금리가 오르면 정말 집값이 떨어질까요? 이는 반은 맞지만 반은 틀릴 수 있습니다.

실제로 과거 금리 인하기와 인상기의 서울의 아파트 매매 가격 지수를 살펴보면, 대체로 금리 인상기에는 가격이 하락했고 금리 인하기에는 가격이 상승하는 모습을 보였습니다.

이처럼 과거에는 금리 인상이 집값 하락의 강력한 원인으로 작용했다고 볼 수 있습니다. 하지만, 지금은 과거와 조금을 달리 봐야하는 측면이 있습니다. 바로 서울·수도권의 공급 부족입니다.

위 그래프의 2021년~2023년을 보시면 금리가 급격하게 상승하는 시기임을 알 수 있습니다. 마치 2025년~2026년은 그 모습을 반복하는 것처럼 보이는데요. 여기서 가장 다른 점은 공급물량입니다.(막대 그래프) 과거 금리 인상기와 다르게, 공급 물량이 상당히 적은 상황임을 알 수 있습니다.

따라서 실제로 집값 하락보다는 지역별 양극화 양상이 심화될 가능성도 존재합니다. 쉽게 말해 공급이 부족하고 수요가 탄탄한 지역은 버티고(서울), 상대적으로 공급이 많고 수요가 덜 탄탄한 지역(수도권 외곽)의 분위기가 차이날 수 있다는 이야기입니다.

이로 인해 아직까지는 과거처럼 금리 인상이 곧바로 집값에 영향을 주지 못하는 분위기입니다. 더불어 가장 중요한 사실은, 집값은 단순히 금리 하나에만 영향을 받는 것이 아니라, 정책/금리/심리/공급 등 다양한 요소가 모두 영향을 미친다는 점을 잊지 않아야합니다.

그래서 앞으로 우리가 해야할 일

정리하자면, 최근 기준금리는 두 달 연속 인상하는 흐름을 보이고 있습니다. 그리고 금리 인상=집값 하락이라는 공식이 과거처럼 반복될지 아닐지는 앞으로 더 면밀히 지켜봐야 할 부분입니다.

이를 위해 앞으로 한 달에 한 번, 딱 2가지 지표만 체크해보세요.

STEP1. 기준금리 확인하기

• 한 달에 한 번, 지금 기준금리가 어떤 수준인지 체크해보세요. 2000년 이후 평균 기준금리는 2.84%, 역대 최고 기준금리는 5.25%, 최근 기준금리의 고점은 3.5% 수준입니다. 이를 토대로 지금 기준금리가 낮은 편인지, 높은 편인지 스스로 판단해볼 수 있어야 합니다.

STEP2. 거래량 확인하기

• 매달 거래량 추이를 확인해보세요. 실제로 과거에도 가격 하락 전 늘 거래량 하락을 동반했습니다. 금리가 지속해서 인상된다면 실제로 거래량이 줄어드는지 꼭 확인해보면서 가격 변화를 대응할 수 있어야 합니다. (아실 메인 페이지에서 부동산 스터디→거래량 탭으로 들어가면 볼 수 있습니다.)

딱 2가지만 확인해도 단순히 금리 인상=집값 하락이라는 단순한 판단에서 벗어나 조금 더 객관적으로 생각해보실 수 있습니다.

앞으로 금리가 올랐다는 사실만으로 조급하게 판단하기보다는, 위 지표를 통해 스스로 지금 상황을 진단해보고 조급하지 않게 현명한 판단해나가시면 좋겠습니다. 

그리고, 마지막으로 잊지 않아야 할 것은 금리가 인상될수록 ‘감당 가능한 수준’을 더 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다.

금리가 역대 최고치까지 상승해도 이자 상환에 부담이 없는지, 나의 고정 지출 비용을 줄일 수는 없는지도 잘 생각해보시면 좋겠습니다. 무작정 금리가 오른다는 이유로 대출 여력을 낮게 평가하는 것 또한 아쉬운 선택이 될 수 있습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 요즘 다시 독감이 유행한다고 해요. 모두 건강관리 잘 하시고 천고마비의 계절 가을을 만끽하시면 좋겠습니다.