벌써 강의 중반부에 들어섰다니, 생각보다 시간이 빠르게 지나가는 것 같다.
강의가 진행될수록 노트에도, 머릿속에도 많은 지식이 쌓이고 있다. 다만 아직은 배운 내용들이 완전히 정리되지 않아 조금 복잡하게 느껴지기도 한다. 그래도 알려주신 원칙을 꾸준히 지키면서 반복하고 체득하다 보면 결국 온전히 내 것이 되고, 자연스럽게 정리될 것이라고 믿는다.
주우이님이 강의에서 말씀하신 것처럼 투자에서는 재능보다 원칙을 지키는 것이 중요하다는 말이 기억에 남는다. 생각해 보면 언제나 원칙을 지키는 길이 결국 가장 빠른 길이었던 것 같다. 그런데 원칙이라는 것이 말로 들으면 쉬워 보이지만, 실제로 꾸준히 지키는 것은 생각보다 어렵다. 그렇기 때문에 더욱 원칙을 지키며 잃지 않는 투자를 해야겠다는 생각이 들었다.
기록
- 가치 : 부동산의 가치는 토지와 건물로 이루어진다. 건물은 시간이 지나면서 감가상각되기 때문에 토지의 가치가 더욱 중요하다.
- 저평가 : 같은 가격이라면 더 가치 있는 매물을, 같은 가치라면 더 가격이 낮은 매물을 선택한다. 그리고 시장에 공포가 있을 때 매수할 수 있어야 한다.
- 환금성 : 하락장에서도 팔릴 수 있는 매물인지를 생각해야 한다. 매수와 매도보다 더 어려운 것은 결국 보유하는 것이다.
- 수익률 : 목표 수익률이 설정되어 있지 않으면 매도와 보유 사이에서 명확한 결정을 내리기 어렵다. 투자하기 전에 나만의 목표 수익률을 설정해야 한다.
- 원금보전 : 전세가율을 원금보전의 기준으로 활용한다. 서울은 강남 1시간 이내 55%, 강남은 45%, 그 외 지역은 70%의 전세가율을 기준으로 살펴본다.
- 리스크 : ‘이 투자에서 발생할 수 있는 최악의 리스크는 무엇인가?’를 먼저 생각해야 한다. 특히 역전세에 대비해야 하며, 향후 공급량 등을 고려하여 필요하다면 3년 계약 등 전세계약 기간도 전략적으로 설정한다.
적용할 점
- 앞마당 1개 만들기
- 목실감 꾸준히 작성하기
- 일주일에 책 한 권 읽기
느낀점
시장의 변화를 예측할 수는 없다. 결국 우리가 할 수 있는 것은 원칙을 가지고 대응할 수 있는 영역에서 리스크를 관리하는 것이다. 그리고 이를 실제 투자로 연결하기 위해서는 결국 발로 움직여 앞마당을 만들어야 한다. 특히 이번 강의를 들으면서 비교할 대상이 없다면 제대로 된 가치평가도 할 수 없다는 점이 와닿았다. 내가 알고 있는 지역과 단지가 많아져야 어떤 물건이 더 가치가 있는지, 현재 가격이 저평가되어 있는지를 판단할 수 있다. 아직은 배운 내용들이 머릿속에 흩어져 있는 느낌이지만, 앞마당을 하나씩 늘리고 원칙에 따라 반복해서 비교평가하다 보면 어느 순간 배운 내용들이 하나로 연결될 것이라고 생각한다. 지금은 많이 아는 것보다 배운 것을 꾸준히 실행하면서 원칙을 지키는 것이 먼저인 것 같다.
궁금한 점(선배와 대화 시 질문 예정)
1. 앞마당을 늘릴 때 어떤 순서로 확장하는 것이 효율적인가?
강의에서 예시로 등장했던 부천과 산본처럼 비슷한 급지의 지역을 함께 앞마당으로 만들어 지속적으로 비교평가하는 것이 효과적일 것 같다는 생각이 들었다. 그렇다면 앞마당을 늘릴 때 서로 비교하기 좋은 비슷한 급지의 지역들을 우선적으로 묶어서 확장하는 것이 좋은지, 아니면 처음에는 급지 간 관계를 크게 고려하지 않고 최대한 다양한 지역의 앞마당을 많이 만드는 것이 우선인지 궁금하다. 또 비슷한 급지나 서로 비교하기 좋은 지역의 관계는 어떤 기준으로 파악하는지도 궁금하다.
2. 알파 투자를 이어갈 때 다주택에 따른 부대비용은 어떻게 판단하는가?
알파 투자를 진행하면서 기존 투자 물건이 목표 수익률에 도달하지 않아 계속 보유하고 있는 상황에서, 근로소득 등을 통해 새로운 종잣돈이 마련되어 다음 아파트를 매수할 수 있게 된다면 어떻게 판단하는지 궁금하다.
이 경우 기존 물건을 보유한 상태에서 추가 매수하면서 발생하는 취득세 등 다주택에 따른 부대비용까지 투자수익률에 반영하여 다음 투자를 결정하는지, 아니면 좋은 투자 기회가 있다면 이러한 비용을 감수하고서라도 추가 매수를 이어가는 것인지 실제 투자에서는 어떤 기준으로 판단하는지 궁금하다.
