월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
1) 단지명 : 역곡역e편한세상
연식: 2011년식
세대수 : 445세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자수 166,450명
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 54분
여의도역 : 35분
시청역 : 47분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 역곡중 72%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 중동점(3.43km), 이마트 부천역점(2.36km) C등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요] (첫수강이지만 해보겠습니다.)
1) 원미구구 인구수 : 382,134명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,134x0.005=1,910세대
3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 177세대÷3년 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59÷1,910 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 역곡역e편한세상 33평 현재 매매 7.9억, 전세 5.2억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.77억 전세 4.18억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 6억 전세 4.25억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
가치 : 등급은 BACCS 강남 1시간 이내로 접근할 수 있어 접근성 좋음. 다른 업무지구도 30~40분 내로 접근 가능하여 교통편의성은 훌륭하다. 학군과 환경은 좋지 않아 비슷한 접근성을 가진 다른 동네와 비교해 보면 좋을 듯 하다. 아직 앞마당이 많지 않다. 비슷한 지역이 생기면 같이 비교해 보고싶다.
저평가 : 전고점 대비 약 6% 하락한 상태. 비슷한 입지를 가진 8~9억 정도의 매물을 많이 알고 있다면 저평가 여부를 판단할 수 있을 것 같다.(앞마당 없음)
환금성 : 1~3, 탑층 피하기
수익률 : 수익률 200%를 기대하기 위해선 6.2억이 올라야한다. 즉, 14.5억이 돼야한다. 14.5억이 될 수 있는 아파트인가..? 비교평가가 필요하다.
원금보존 : (전세가율 : 63%) 적정 전세가율 55%를 적용해야하는지, 70%를 적용해야하는지 모르겠다. 서울은 아니지만 강남에서 1시간 이내이므로 55%를 적용하면 적정 전세가율 안으로 들어오고, 그 외 지역인 70%를 적용하면 탈락이다.
10년 기준 전세가가 1.8배 오른다고 계산해보자. 18.7억이 나온다. 이 기준으로는 원금보존이 될 수 있다. 단, 이 아파트가 충분히 가치가 있는지는 다시 한번 따져봐야 할 문제이다.
단기 입주 물량 측면에선 합격이다. 원미구는 적정수요 대비값이 0.03가 나온다.
리스크 : 입주물량이 매우 적다. 부천 전체로 봐도 0.05가 나오므로 입주물량은 매우 적다.
아직 앞마당도 없고 가치를 보는 눈도 많이 부족하지만 수업시간에 배운 가저환수원리도 적용해 보았다.
아직 매물을 본 경험도, 투자를 한 경험도 없기 때문에 많이 부족하지만 그럼에도 궁금한 점이 하나 생겼다.
원금보존 계산 시 적정 전세가율을 어떻게 적용해야 하는지?
이 부분의 기준점도 실력이 쌓이면 ‘아 이정도면 되겠다’하는 느낌이 오는 건지 아니면 55%,70% 둘 중 하나를 정확히 대입해야 하는지 궁금하다.
그래서 내가 내린 투자결론은 난 아직 모르니까 투자 안하겠다!
