*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 송도더샵파크애비뉴아파트
- 연식: 8년차(2018.11.22)
- 세대수 : 668
- 위치(지도) : 인천시 연수구 컨벤시아대로252번길 10
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
연수구 종사자 수 : 145,549
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 30분 (버스)
여의도역 : 1시간 16분 (지하철 환승 2회)
시청역 : 1시간 30분 (지하철 환승 1회)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 인천 예송중학교, 학업성취도 93.5%(인근 4개 학교 평균)
아실에서 인근 중학교의 학업성취도가 제공되지 않아 아래와 같은 방법으로 계산해 보았습니다.
| 학교명 | 학업성취도(%) | 졸업생(명) | 진학자 수(명) | 진학률(%) |
| 인천신정중 | 93 | 413 | 51 | 12.3 |
| 신송중 | 92 | 382 | 33 | 8.6 |
| 박문중 | 94 | 279 | 31 | 11.1 |
| 인천해송중 | 95 | 242 | 19 | 7.9 |
| 인천예송중 | 93.5(평균) | 308 | 27 | 8.8 |
인근 4개의 중학교의 학업성취도와 과학고+외고국제고 진학자 수를 비교해 본 결과 과학고+외고 진학자 수, 진학률, 학업성취도가 약간의 차이가 있을 뿐 절대적으로 구분되지 않았습니다.
결론적으로 인천예송중학교의 학업성취도는 위 4개학교의 평균인 93.5%로 평가하겠습니다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 코스트코, 롯데마트
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 연수구 3년입주 합계 : 7193세대 (26년 0세대 + 27년 2041세대 + 28년 5152세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
다른 분들의 아파트 수익률 보고서의 내용을 보니 입지분석 기준별 등급이 있어 매겨보았다.
직장B 교통C 학군A 환경B
현재 아내의 직장문제로 송도에 거주하고 있고 살아보니 꽤 편안하다는 생각에 평생 살아도 괜찮겠다는 생각을 했었다.
실질적으로 나와 아내가 생활하기에 정말 편안한 환경을 조성하고 있는 송도이지만 객관적인 지표로 보아 다른사람들이 원하는 입지를 지녔다고 보긴 힘들어보인다.
앞으로 공부를 통해 나에게 맞는 아파트, 내 돈으로 사야하는 좋은 아파트, 자산을 늘리기 좋은 아파트를 많이 알아가야겠다. 끝!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 연수구 인구수 : 410,369명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 410,369x0.005=2,051세대
3) 3년 입주량 합계 : 7,193세대 (26년 0세대 + 27년 2041세대 + 28년 5152세대)
4) 연 평균 입주량 : 7,193세대÷3년 = 2,397 연평균 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,397÷2,051 = 1.17배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내 > B 등급
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 연수구 송도더샵파크애비뉴 35평 현재 매매 14억, 전세 5.7억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 7월 매매 14.1억 전세 5.1억
- 5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매 11.5억 전세 5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
BCABB
강남 및 주요업무지구 접근성이 매우 좋지 않다. 하지만 실질적으로 송도 내 수요를 봤을 때 환경이나 호재가 가격에 많이 반영된 것 처럼 보인다. 공원과 코스트코가 근접해 있으며 GTX-B(인천대입구역)가 들어올 예정이다. 전반적으로 학구열이 높은 송도이기때문에 학군은 A지만 실질적으로 송도 내 학군지는 다른곳이다.
현재 가격이 가장 고점으로 저점 대비해서는 약 21%가량 상승한 상태이다. 저평가라고 보기는 힘들어보인다.
주변에 다른 아파트 단지가 많이 있지만, 유독 이 아파트의 가격이 높은 이유는 역에서 가장 가깝기 때문이라고 보여진다.
역까지 도보 몇분 차이로 몇억이 차이가 나는데 그정도의 차이가 날만큼인지는 의문이 든다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
668세대, 준신축, 역에서 가깝다. 실제로 거래가 잘 이루어진다. 환금성이 좋다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
투자금은 무려 8.3억이 들어간다. 수익률 200%기준으로 30억까지 올라야한다. 즉, 매매가 약 2배가 돼야한다. 현재가 가장 고점이기 때문에 섣불리 수익률이 나온다고 말하기 어려워보인다. 다만 GTX-B 개통 후 얼마나 매매가에 반영될지는 미지수이다. 과거 GTX-A 개통 전후로 동의 가격 변화를 찾아보면 아래와 같다.
(GTX-B 2031년 개통 예정 / 동탄역(GTX-A) 24년 개통 / 동탄역롯데캐슬 21년 8억 ~ 24년 18억 ~ 현재 26억 /매매 325% 상승)
과거 사례를 보면 GTX-A 개통 3년 전인 8억에서 개통 직후인 24년의 가격은 2배 이상이다. 이 점을 미루어 보았을 때 비록 강남역과 이어지지는 않지만 GTX-B 개통 후에도 지속적으로 가격이 오를 수 있다고 보여지기도 한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율이 41%로 강남권 기준인 45%에도 미치지 못한다.
원금보존 측면에서는 탈락이다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
공급량이 1.17배로 나름 적정해 보인다. 역전세 대비가 가능하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
매수하지 않겠다. 8억 이상 들어가는 투자금의 부담이 매우 높다.
실거주 측면에서 판단하면 또 어떤 결과가 나올지 모르겠지만 투자로 접근하기는 무리가 있어보이는 단지이다.
3. 작성하면서 느낀점 :
역에서 멀어질수록 가격이 하락하는 모습이 조금 흥미로웠다. 송도주민들은 대체로 자차를 많이 이용하는것으로 알고있지만 인천대입구역에서 멀어질수록 가격이 낮아지는게 신기했다. 인천2호선에 있는 다른 아파트 단지들도 같은 경향성을 보이는지 확인을 하고싶다는 생각을 했다. > 지금 확인을 해보니 인천2호선에 다른 역은 인천대입구역만큼의 큰 차이를 보이지는 않는다. GTX-B의 영향이 맞는 듯 싶다.
