월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
1) 단지명 : 두산
연식: 1999년식
세대수 : 820세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자수 166,450명
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 1시간 3분
여의도역 : 48분
시청역 : 56분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 원미중 61%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 중동점(1.83km), 대형마트 없음
C등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요] (첫수강이지만 해보겠습니다.)
1) 원미구구 인구수 : 382,134명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,134x0.005=1,910세대
3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 177세대÷3년 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59÷1,910 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 원미구 두산 33평 현재 매매 5억, 전세 4억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.2억 전세 4억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 3.65억 전세 3.2억
5) 현장사진(선택)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
가치 : 등급은 BBCCS / 강남 접근이 거의 1시간 정도라 이 정도 시간이 걸리는 다른 아파트 단지들과 비교가 많이 필요해 보인다.
저평가 : 현재 전고점 대비 20% 정도 하락한 상태인 것은 매우 좋은 상황으로 보인다. 비슷한 입지를 가진 곳 중 5억짜리 아파트와 많이 비교해 보면 좋을 듯 싶다. 비슷한 등급을 가진 다른 지역 매물과 비교해도 좋아보인다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
820세대이다. 1~3층, 탑층은 피해야한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
투자금은 1억이 들어간다. 현 매매가 5억. 수익률 200%를 위해서 7억까지 올라야 한다. 전고점이 6.2억이지만 이 단지가 확실한 가치가 있다는 것을 비교평가를 통해 우선적으로 실시하는것이 좋아보인다. 가치가 있다는 전제 하에 전고점인 6.2억(120%)까지는 가능해보인다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
현재 전세가율이 80% 수준으로 매우 훌륭하다고 보인다. 10년 기준 전세가가 1.8배 상승 시 7.2억까지 오른다고 보이며 확실한 가치판단이 된 경우에는 원금보존이 가능해보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년 입주물량이 매우 적으므로 리스크 대비가 가능하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
투자금 1억으로 투자가 가능한 단지이다.
강남까지는 약 1시간, 주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 나쁘지 않으며 주변 공급이 적어 전세도 금방 나갈것으로 보인다.
다만 이 돈으로 할 수 있는 최고의 단지이고 최고의 매물인지, 그리고 이 단지가 충분히 가치가 있는 곳인지에 대한 판단은 더 공부해보자.
3. 작성하면서 느낀점 :
지난번과 마찬가지로 비교군이 없으니 ‘이거다!’ 하는 판단이 서지는 않는다.
다만 수익률 보고서를 작성할수록 실력이 상승 할 것만 같은 느낌이 든다.
생각보다 굉장히 재밌어서 더 하게 된다.
이곳을 내 앞마당 만드는 법 빨리 배우고 싶다.
