월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
1) 단지명 : 한라마을주공3단지(뜨란채)
연식: 1996년식
세대수 : 1,201세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자수 166,450명
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 1시간 9분
여의도역 : 1시간
시청역 : 1시간 2분
교통등급 : 애매한 B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 석천중 91%, 중원중 78% A~C등급 (결론 B)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점 중동점, 킴스클럽, 이마트 중동점 / 롯데백화점 중동점(1.5km)
A등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요] (첫수강이지만 해보겠습니다.)
1) 원미구구 인구수 : 382,134명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,134x0.005=1,910세대
3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 177세대÷3년 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59÷1,910 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 원미구 한라마을 주공3단지 23평 현재 매매 5억, 전세 3.2억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 8월 매매 5.2억 전세 3.1억
- 5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 3.3억 전세 2.8억
5) 현장사진(선택)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
가치 : 등급은 BBBAS / 강남 접근은 1시간 10분. 부천에서는 매우 유명한 지역으로 보인다. 특히 대형마트와 백화점이 가깝게 있어 환경이 매우 좋다.
저평가 : 현재가 제일 고점이다. 앞서 수익률 보고서를 작성한 원미구 두산 아파트와 비교해보면 교통은 조금 떨어지지만 학군과 환경이 더 좋다. 같은 가격으로는 원미구 두산아파트(33평 5억)가 있다. 평수가 다른데 비교해도 되는지 모르겠다. (같은 가격으로 비교할때는 같은 평수로 비교해야 하는지?)
비슷한 입지를 가진 곳 중 5억짜리 아파트와 많이 비교해 보면 좋을 듯 싶다. 비슷한 등급을 가진 다른 지역 매물과 비교해보자.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
세대수가 매우 많다. 실거래 매우 활발하게 이루어진다. 환금성 good.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
투자금은 1.8억이 들어간다. 수익률 200%를 위해서 8.6억까지 올라야 한다. 현재가가 최고점 수준이라 수익률을 보장하긴 어려워보인다. 이 단지가 확실한 가치가 있다는 것을 비교평가를 통해 우선적으로 실시하는것이 좋아보인다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
현재 전세가율이 64% 수준으로 탈락이다.
10년 기준 전세가가 1.8배 상승 시 5.6억까지 오른다고 판단된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년 입주물량이 매우 적으므로 리스크 대비가 가능하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
투자금이 1.8억이 들어간다. 전세가율이 64%로 애매하고 현재가 최고점이기 때문에 매수하지 않겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
질문이 하나 생겼다. 같은 가격으로 비교평가를 할 경우 같은 평형대로 해야하는가?
같은 구이고 다른 평형대긴 하지만 나름 첫 비교평가를 해봤다.
원미구 두산 vs 원미구 한라마을주공3단지 중 하나에 투자하라고 하면 난 두산에 하겠다.
나중에 실력이 올랐을 때 내가 지금 한 판단이 올바른지 아닌지 판단할 수 있을 것 같다. 기대된다.
