월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
1) 단지명 : 원미구 무지개동신
연식: 1993년식
세대수 : 580세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자수 166,450명
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 1시간 9분
여의도역 : 51분
시청역 : 59분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 부명중 82% C등
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점 중동점, 롯데백화점 중동점, 이마트 중동점 / 기타 순천향대병원, 부천중앙공원
S등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요] (첫수강이지만 해보겠습니다.)
1) 원미구구 인구수 : 382,134명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,134x0.005=1,910세대
3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 177세대÷3년 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59÷1,910 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 원미구 무지개마을동신 31평 현재 매매 6.4억, 전세 4.7억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 7.2억 전세 4.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매 5.3억 전세 4.1억
5) 현장사진(선택)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
가치 : 등급은 BBCSS / 강남 접근은 1시간 9분. 부천 원미구는 강남 접근성이 거의 1시간±10분 정도인 것 같다.
원미구 내에서 직장, 공급은 똑같기때문에 교통, 학군, 환경으로 판단하는게 좋아보인다. 해당 아파트는 환경에 굉장한 강점이 있다.
백화점 2개, 대형마트 1개, 중앙공원, 대학병원
저평가 : 현재 매매가 6.4억(고점 대비 -12% 수준),
6.4억에 매수할 수 있는 매물과 비교해봐야 판단 가능.
비슷한 입지를 가진 다른 지역과 비교해봐야 판단 가능.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
580세대. 아실 기준 매 달 거래가 1~3건 정도 이루어진다. 환금성 괜찮아보인다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
투자금은 1.7억이 들어간다. 수익률 200%를 위해서 9.8억까지 올라야 한다. 수익률을 보장할 순 없지만 전고점 기준 약 50%의 수익을 올릴 수 있어보인다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
현재 전세가율이 73% 수준으로 괜찮아 보인다.
10년 기준 전세가가 1.8배 상승 시 8.4억까지 오른다고 보면 원금보존이 가능하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년 입주물량이 매우 적으므로 리스크 대비가 가능하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
환금성은 괜찮아 보인다. 수익률 200%를 달성할 수 있을지는 비교분석이 더 필요하다.
투자금이 1.7억이 들어간다. 전세가율이 73%로 적정 전세가율을 보이고 있으며 원금보존도 가능해보인다. 리스크 대비도 가능하다.
투자금이 꽤 많이 들어간다는 점. 비교분석이 완벽하지 않다는 점. 매수하지 않겠다.
(비교분석이 미흡하여 매수할수가 없다.)
3. 작성하면서 느낀점 :
원미구만 연속 4개를 작성하다 보니 앞마당의 필요성을 절실히 느낀다.
가치, 저평가, 수익률을 판단함에 있어서 타 지역과 비교가 반드시 필요하다고 느낀다.
아직 2주차이다. 천천히 아는 매물을 늘려나가보자.
