지금으로부터 정확히 8년전인 2018년 2분기에 서울 전세가가 하락세에 빠진 일이 있었습니다. 헬리오시티 입주는 12월부터였기 때문에 당시 서울 전세가가 하락한 것은 이례적인 상황이었습니다. 당시 저는 그 이유를 동탄발 입주 물량 여파로 해석했었습니다.
2015년부터 지속된 동탄2신도시의 거대한 입주 물량을 견디지 못하고 동탄이 속한 화성시 전세가가 2017년 1분기 고점을 이루고 하락세에 접어들었는데요, 그리고 그 다음 분기인 2017년 2분기에는 수원시가, 2017년 3분기에는 용인시가, 그리고 2018년 1분기에는 성남시와 서울시가 고점을 찍고 전세가가 하락했습니다. 화성시의 입주 물량 폭탄이 연쇄적인 파장을 일으키면서 그 파도가 경부고속도로를 타고 북상하면서 영향을 미쳐온 모습입니다.
그리고 8년이 지난 지금, 다시 동탄의 변화가 서울에 연쇄적인 영향을 미치는 상황이 도래할 것이라는 글을 4개월전에 올린 바 있습니다. 이번에는 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스 임직원들이 받게 될 막대한 성과급의 여파가 동탄으로부터 시작하여 서울까지 시차를 두고 북상해갈 것이라는 내용, 즉 2018년 때와 다른 역 머니무브가 일어난다는 내용이었습니다.
실제로 올해 1~8월 삼성전자 반도체부문이 소재하는 경기도 화성시와 SK하이닉스가 소재하는 이천시 거주자의 서울 부동산 매수는 2,488건으로 전년 동기(1,582건)보다 +57%나 증가했습니다. 좀더 구체적으로는 SK하이닉스 본사가 있는 경기도 이천시에 거주하는 시민이 지난 2~7월에 매입한 동탄 부동산은 158건으로 전년 동기(69건)의 2배 이상. 마찬가지로 수원 부동산 매수는 76건으로 전년 동기(40건)보다 +90% 증가. 용인은 95건에서 121건으로 +27%, 성남은 38건에서 53건으로 +39% 증가했습니다.
이미 역 머니무브가 시작된 모양새입니다. 그러나 여기서 간과하기 쉬운 것은 이 성과급 여파가 "아직 시작도 안했다"는 것입니다.
올해 1월에 받은 성과급은 삼성전자 반도체부문은 연봉의 50%, SK하이닉스는 평균 1.4억에 "불과"했습니다. 그러나 일각에서 거론되는 것처럼 올해 삼성전자 반도체부문이 400조원, SK하이닉스가 250조원의 영업이익을 거둘 경우 임직원들이 확보하게 되는 성과급은 삼성전자 반도체부문 중 메모리사업부(3.5만명)가 8억 내외, 공통부문(1.5만명)이 5억 내외, 비메모리사업부(2.8만명)가 2.5억 내외를 받고 SK하이닉스(3.4만명)는 7억 내외를 받게 될 것으로 추산됩니다. (물론 세전입니다)
다만 각론으로는 양사가 좀 다른 지급 형태를 띄고 있는데요, 우선 삼성전자 반도체부문은 전액 자사주로 받게 되는데 1/3은 즉시 매각 가능, 1/3은 1년뒤, 1/3은 2년뒤 매각이 가능합니다. 따라서 위에 언급된 성과급 금액 중에 2027년 1월에 받게 되는 실질적인 금액은 1/3 수준인 셈입니다. 그 말은 2028년 1월, 2029년 1월은 더더욱 큰 금액을 받게 될 거라는 이야기입니다. (2027년 1월은 2026년 성과급의 1/3만 현금화 가능하나, 2028년 1월은 2026년 성과급의 1/3과 2027년 성과급의 1/3을 현금화 가능하고, 2029년 1월은 2026년 성과급의 1/3과 2027년 성과급의 1/3, 그리고 2028년 성과급의 1/3을 현금화할 수 있기 때문입니다)
SK하이닉스는 현금 50% + 자사주 50%를 받게 될 가능성이 점쳐지는데요, 자사주 50% 중 80%는 즉시 매각이 가능하기 때문에 실질적으로 2026년 성과급 대부분을 2027년 1월에 수령할 수 있습니다.
2027~28년에도 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스가 2026년과 유사한 영업이익을 거둔다고 가정해보겠습니다. (물론 2027년 영업이익은 더 커질 거라는 예상이 중론이긴 합니다만 보수적으로 가보겠습니다)
이 기준으로 2027년 1월, 2028년 1월, 2029년 1월에 받게 되는 성과급을 예상해보면, 삼성전자 반도체부문 중 메모리사업부(3.5만명)는 2.7억/5.4억/8억을, 공통부문(1.5만명)은 1.7억/3.4억/5억을, 비메모리사업부(2.8만명)는 0.8억/1.7억/2.5억을 각각 받게 되며, SK하이닉스(3.4만명)는 6.3억/7억/7억을 받게 될 것으로 예상됩니다.
게다가 또 한 가지 추가되는 것은 삼성전자가 임직원에게 대출 금리 1.5%라는 파격적인 수준으로 최대 5억원 대출을 시행하게 되는데 이게 9월 1일부터 시행되었습니다. 삼성전자 반도체부문 임직원들 입장에서는 향후 받게 될 성과급을 감안하면 5억 대출이 전혀 부담스럽지 않습니다. (심지어 대출금리도 낮구요)
따라서 반도체발 머니무브는 이제 시작이라고 보는 게 타당합니다. 게다가 그 힘은 시간이 갈수록 더욱 커질 겁니다.
아무리 세전이지만 3년간 3.4만명은 20억을, 3.5만명은 16억을, 1.5만명은 10억을, 2.8만명은 5억을 받게 되는 셈인데요, 이 금액을 아직 받기 시작하지도 않았는데 머니무브가 시작되었다고 볼 때, 실제 해당 금액을 받기 시작하면 그 파급 효과는 어느 정도가 될지 가늠하기 힘들 정도입니다.
특히 삼성전자 반도체부문 7.7만여명의 통근버스 배치도를 보면 화성시 31%, 수원시 26%, 용인시 6%, 성남시 6%, 그리고 강남3구 7%로 분포되어 있습니다. 즉, 경부고속도로를 타고 북상하는 방향으로 임직원의 75% 이상이 거주하고 있는 셈인데요, 공교롭게도 서울시 전역 및 성남시, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 용인시 기흥구ㆍ수지구, 화성시 동탄구가 토지거래허가구역으로 지정되어 있기 때문에 삼성전자 반도체부문 및 SK하이닉스 임직원들이 경부고속도로를 타고 북상하는 지역의 주택을 매수한다면 이는 실거주 매수가 됩니다. 이는 경부고속도로 선상에 위치한 지역들의 전월세 매물까지 감소시키면서 강력한 상승 동력으로 작용할 전망입니다.
마침 정부도 내년에 821조라는 슈퍼 예산을 편성하면서 반도체와 쌍끌이 유동성 공급에 나설 태세네요. 시장이 뜨거워지지 않는 게 더 이상할 지경입니다.
