매물 물량 변화
2025년 하반기~2026년 초까지 매매·전세 매물이 크게 감소했으나, 최근에는 매매 약 1,200개 → 2,000개, 전세 약 200개 → 400개 수준으로 다시 증가하고 있습니다.
매매가격이 상승하면서 동작구 주요 단지와 평형이 15억을 넘어섰고, 이 가격대를 넘어서면서 주담대 최대한도가 6억 → 4억으로 줄어 매수자의 자금 부담도 커졌습니다.
가격이 오르는 동안 거래된 실거래를 기준으로 매도자는 호가를 높였지만, 매수자는 높아진 가격과 대출 부담 때문에 적극적으로 따라가지 못하면서 매수·매도자의 가격 눈높이가 벌어지고 거래가 주춤하는 모습입니다.
전세 역시 그동안 매물 부족으로 가격이 상승했지만 최근에는 매물이 다시 증가하고 있습니다.
동작구에서 많이 거래된 단지
전체 거래는 줄었지만 수요가 있는 단지는 여전히 거래되고 있습니다.
최근 거래량 상위에는 신동아리버파크, 대방대림, 힐스테이트상도센트럴파크와 함께 사당·신대방의 구축 대단지가 다수 포함되어 있습니다. 특히 신동아리버파크는 최근 3개월 11건으로 동작구 내 거래량이 가장 많았습니다.
거래량 상위가 모두 신축·고가 선호 단지는 아니라는 점도 눈에 띕니다.
가격 상승으로 15억을 넘어서는 단지들이 많아지고 대출 여력이 줄어든 만큼, 현재는 단순히 ‘어떤 단지가 더 좋은가’뿐 아니라 ‘내 자금으로 살 수 있는 가격인가’도 실제 거래를 결정하는 중요한 요소가 된 것으로 보입니다.
가격 상승과 대출규제로 매수자의 선택이 까다로워진 시장으로 보입니다. 가격이 맞거나, 가격 부담에도 선택할 이유가 있는 단지와 물건으로 수요가 선별적으로 움직이고 있습니다.
그렇다면 거래량 1위 신동아리버파크는?
최근 3개월 거래량이 가장 많았던 신동아리버파크의 시세와 현장 분위기를 조금 더 확인해봤습니다.
매매
25평은 7월 14.95억 → 15.3억,
33평은 6월 16.2억에서 7~8월 16.3~16.5억까지 상승했습니다.
전화임장에서는 좋은 층에 올수리된 33평이 17억에 거래된 사례도 확인할 수 있었습니다.
최근까지 거래가 이어지면서 가격이 빠르게 올라온 단지였습니다.
현재 매물 호가는 59㎡ 15.6억, 84㎡ 16.5억부터로 최근 신고된 최고가와 비슷한 수준까지 올라와 있습니다.
전임에서 최근에는 매매가 주춤하고 손님이 줄었다는 분위기를 확인할 수 있었습니다.
84㎡의 경우 매수자는 선호되는 층의 상태 좋은 물건을 기준으로 16.5~16.6억 정도를 생각하고 있지만, 좋은 물건을 가진 매도자는 최근 17억 거래를 기준으로 더 높은 가격을 기대하면서 가격 차이가 발생하고 있었습니다.
거래 증가 → 가격 상승 → 매도자 눈높이 상승 → 15억 초과로 매수자의 자금 부담 증가 → 다음 가격을 받아줄 매수자 감소의 흐름이 나타나고 있는 것으로 보입니다.
전세
전세는 현재 총 3개 정도로 물량 자체는 많지 않고, 84㎡는 7억 수준입니다.
그동안 전세가격이 크게 상승하면서 한때 7.5억까지 호가가 올라왔지만 거래되지 않자,
7.5억 → 7.3억 → 7억수준으로 조정됐습니다.
현재 전세는 물량 자체는 적지만 높아진 가격을 임차인이 그대로 따라가지는 않는 상황으로 보입니다.
전세 물량이 적다는 것만으로 가격이 계속 상승한다고 판단하기보다, 7억 수준의 매물이 실제로 얼마나 빠르게 소진되는지와 신축 입주 이후 주변 전세 물량 변화를 함께 확인할 필요가 있다는 생각이 들었습니다.
현재 시장은 작년보다 거래량은 많이 줄었지만, 간간이 거래가 이어지면서 매매가격은 최고가를 찍고 있는 단지들도 꽤 보입니다. 가격이 오르며 KB시세도 15억을 넘어서고 대출한도가 줄어든 영향으로 매수자의 자금 부담은 더 커진 것으로 보였습니다. 반면 매도자는 최근 상승한 실거래를 기준으로 가격을 받고 싶어 하면서 매도자가 원하는 가격과 매수자가 받아들일 수 있는 가격 사이에 간격이 생겨 최근 거래가 주춤하고 있었습니다.
시기적으로 비수기인 영향도 있겠지만, 매매와 전세 모두 가격이 한 단계 올라온 만큼 높아진 가격을 수요가 받아들이는 과정에서 잠시 숨 고르기하는 모습으로 느껴졌습니다.
매수자의 선택이 더욱 까다로워진 시장으로 보입니다. 앞으로 현재 가격에서도 거래가 이어지는지, 혹은 매물이 쌓이며 가격이 조정되는지 시장분위기를 지켜보면 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다 :)
