나의 성장이 내 주변과 세상의 행복으로 이어지는 나눔의 투자자
안녕하세요, 감또개입니다.
(https://weolbu.com/s/PsRDOFBdTq)
지난 번 '인구가 줄어드는 지역에서는 사람들이 어떤 선택을 하는지' 알아보았습니다.
사람들은 사람들이 많이 있는 곳으로 모이고자 하기 때문에
① 지방에 투자할 때는 광역시 급, 지역의 대장 급 단지에만 투자를 해야하는지
② 지방은 연식이 중요하다던데 연식으로 철저하게 구분하여 투자를 해야하는지
알아보기로 하고 글을 마무리했었네요.
이 두 가지 궁금증과 더불어
③ 상승장이면 가격이 오르는 단지임에도 투자 후보에서 제외하는 이유까지
함께 살펴보겠습니다.
Q1) 지방 투자는 광역시 급, 지역의 대장 급 단지에만 투자해야할까요?
먼저 광역시 급의 단지에만 투자를 해야하는 것인가 를 알아보겠습니다.
저의 생각은요, 당연히 '그렇지 않습니다'입니다.
예시만큼 확실한 것은 없지요. 아래 단지들로 편견을 지워봅시다.
322만 인구의 부산광역시와 62만 인구의 전주시에서 꽤 선호하는 단지들을 가져왔습니다.
두 단지의 연식 차이는 1년밖에 나지 않습니다.
전고점을 포함한 24년, 25년까지의 흐름을 보았을 때 어느 단지를 선택하고 싶으신가요?
저는 망설임도 없이 부산(빨간색) 단지를 골랐을 것 같은데요,
2~3년 전에 투자했다면 돈을 번 단지는 전주(파란색) 단지입니다.
인구가 줄어드는 추세라고 해서 꼭 광역시 급의 단지에 투자하는 것이 옳은 것은 아니네요.
부산의 1/5 수준 인구의 전주 투자에서 돈을 벌 수 있었던 이유가 뭘까요?
바로 공급의 차이라고 말할 수 있습니다.
전주는 21년부터 장기간 적정 공급물량을 하회하는 수치를 보여주고 있습니다.
반면 부산은 27년까지 부족하지 않은 수준의 공급물량을 보여주네요.
좋습니다. 우리는 중소도시인 전주라도 투자했다면
무려 부산보다도 높은 수익을 얻을 수 있다는 것을 알았습니다.
"그래도 전주는 도시 규모가 작으니 가장 선호하는 단지에만 투자해야하지 않을까요?"
그렇다면 이어서 지역의 대장 급 단지에만 투자를 해야하는 것인가 를 알아보겠습니다.
아래는 전주의 대장급 단지인 에코시티더샵3차와 적당히 선호하는 생활권과 단지인 송천KCC스위첸입니다.
투자했다면 현시점 2년 보유 했을 시점이자
최대한 객관적인 비교를 하기 위해서 매매가와 전세가가 울퉁불퉁하지 않은 시점인 24년 2월을 비교했습니다.
대장급 단지인 에코시티3차가 한계단 상승한 가격대가 아님에도
투자금은 더 많이 들어가고 (1.88억 > 0.58억)
수익률(수익금)은 더 조금 얻었음을 (15% > 25%, 0.91억 > 1.06억) 알 수 있습니다.
이를 보고 다양한 해석을 할 수 있는데요,
대장급 단지이니 적당히 선호하는 단지만큼 가격 낙폭이 크지 않았다고 볼 수도 있고
적당히 선호하는 단지는 매수세가 붙지 않아 매매가가 주춤할 때 실거주 수요(전세)는 충분하여
전세가가 올라가면서 투자금이 적게 들어갔고 가파른 전세 상승이 매매가를 밀어올렸다고 볼 수도 있습니다.
어떤 해석이 되었든 대장급 단지에만 투자해야 돈을 벌 수 있는 것은 아님을 배웠습니다.
Q2) 지방은 연식이 중요하다던데 연식으로 철저하게 구분하여 투자해야할까요?
방금까지 알아본 단지들은 모두 10년 이내의 신축 APT였습니다.
아, 역시 지방 투자는 신축일까요?
그렇다면 전주 지역 내에서 위상이 굉장히 떨어지는 단지를 살펴보겠습니다.
선호하지 않는 인후 생활권의 그나마 선호 단지인 07년식 인후위브어울림(84)
선호하지 않는 평화 생활권의 애매한 단지인 02년식 평화주공그린타운2단지(59)
선호하는 송천 생활권의 후순위 단지 98년식 송천주공(59)입니다.
생활권, 생활권 내 단지 선호도, 연식, 평형을 막론하고
전전고점을 전고점이 겨우 넘었던 단지(평화주공)도 전고점을 뚫고 거래되는 모습을 볼 수 있습니다.
그래프를 보면 매매가와 전세가가 굉장히 붙어있는 모습을 볼 수 있는데
2~3천만 원으로 투자하여 2년만에 3~4천만 원의 수익을 내고 빠질 수도 있었겠네요. 수익률 100%~150% !
Q3) 상승장이면 가격이 오르는 단지임에도 투자 후보에서 제외하는 이유는?
저는 위에서 살펴보았던 수익률 100%~150%를 보이는 단지들이 있어도 투자하지 않을 겁니다.
'돈을 번다'는 관점에서는 분명 유의미한 투자이지만 이는 우리가 결과만 보았기 때문입니다.
선호도가 떨어지는 단지들은 '저평가'와 더불어 '타이밍'을 판단해야합니다.
같은 말로, 저평가 되었고 앞으로 공급이 부족하더라도 타이밍이 어긋나면 장기간 돈이 묶일 수 있습니다.
실력 있는 사람은 가격 협상을 통해 정말 싼 가격에 매수한 뒤 빠르게 매도할 수 있습니다.
즉, 살 때부터 돈을 번 것입니다.
만약 그냥 적절한 가격에 매수했는데 흐름이 꺾였다면? 생각했던 시기에 가격이 오르지 않았다면?
보유하는 것 자체가 마음의 큰 어려움으로 다가올 것이고
시세 차익은 고사하고 부대비용, 시세 하락, 시간적 기회비용을 지불할 수 있습니다.
따라서 월부에서는
'저평가 된 선호하는 단지'
'투자금이 더 들더라도 가능한 가장 높은 가치의 단지'
'설령 저평가가 아쉽더라도 더 가치 있는 단지'에 투자하라고 가이드를 주고,
저는 그 가이드라인을 따라 투자 물건을 검토하고 있습니다.
여러분은 어떤 투자자이신가요?
매수에서 끝이 아닌 보유, 매도까지 마무리 지을 수 있는 투자자가 되셨으면 좋겠습니다 :)
'인구가 줄어드는 지방에서는 어디까지 투자할 수 있을지'의 의문으로 시작하여
지방투자에 대한 편견을 깨고 선호도 높은, 가치 있는 단지에 투자해야함으로 범위를 좁혀보았습니다.
선호도가 높은지, 가치 있는 단지인지는
여러분이 직접 보고, 듣고, 찾고, 쓰면서 얻은 결과물로 판단할 수 있습니다.
수도권 시장이 가열되면서 규제가 적용되고
규제의 부작용으로 지방 단지보다 가치가 아쉬운 단지들도 가격이 오르고 있습니다.
이럴 때일수록 더더욱 지방 투자에 마음을 여시어
좋은 투자 이어나가셨으면 하는 바람입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
