안녕하세요
슬기로운밤입니다
이번 열기 2강에서는 주우이님의 부동산 투자 원칙과 적용 사례에 대해 배웠습니다.
월부를 시작하기 전 저는 부동산은 무조건 투기라고 생각했습니다.
아파트의 가치와 가격 상승이 도저히 이해가 안됐기 때문에 알아보려 하지도 않고 거부했기 때문입니다.
그러나 이젠 가격만을 보고 사는 투기가 아니라,
가치를 보고서 매수-보유-매도로 이어지는 프로세스를 준수하고 원칙에 따라 행동하는 투자자가 되려 노력합니다.
이렇듯 투기가 아닌 투자를 위해선 투자원칙이 반드시 필요합니다.
<가저환수원리>
부동산 투자를 위해서 뼈에 새겨 넣어야 하는 원칙입니다.
가치와 저평가
가치는 토지가치와 건물가치가 합쳐진 것을 의미합니다.
수요가 많고, 입지독점성이 뛰어날 수록 고가치라고 말합니다.
수도권 투자가 우상향하는 가치투자인 이유는 바로 이러한 이유라고 볼 수 있습니다.
반면 지방은 인구가 적기 때문에 수요가 낮고,
빈땅과 대체 가능한 지역이 많기 떄문에 입지독점성이 떨어져 리스크가 더 큰다고 볼 수 있습니다.
얼죽신이란 말이 있듯 사람들은 신축을 굉장히 선호합니다.
이는 건물의 가치가 있는 것인데,
문제는 이런 건물의 가치는 시간이 지날수록 떨어진다는 것입니다.
하지만 입지가 좋은 곳은 시간이 흐를수록 토지 가치가 상승하기 때문에
우린 건물의 가치보다 땅의 가치에 더 집중해서 봐야함을 배웠습니다.
이렇듯 중요한 가치는 결국 가격과 수렴하게 됩니다.
시장의 공포와 탐욕에 따라 가격이 널뛰기 하지만
가치가 있다면 가격은 따라오기 마련입니다.
저평가란
이런 공포의 시기에 매수하는 것,
같은 가격에서 더 가치 있는 물건을 찾고,
같은 가치라면 더 늦은 가격의 물건을 찾는것을 말합니다.
저평가 단지를 찾기 위해선 비교평가를 해야하는데
이는 직장,교통,학군,환경이라는 입지를 통해 할 수 있습니다.
강의에선 실제 지역 비교를 통해서 쉽게 설명해 주시지만,
사실 저평가 아파트를 찾기란 쉽지 않습니다.
왜냐하면 비교평가를 위해선
비교할 아파트를 많이 알아야 하기 때문입니다.
직접 발로 뛰고 임보를 쓰면서
앞마다을 만들고 매물을 봐야 비로소 비교평가가 가능한 앞마당과 단지가 나오게 됩니다.
두번째, 환금성
우리는 흔히 매수와 수익률만 고려한 나머지 매도를 신경쓰지 않을 때가 있습니다.
지금과 같은 상승장에서 특히 두드러지는 특징입니다.
저 또한 투자를 할 때 종종 간과하는 부분입니다.
우리는 결국 더 좋은 아파트로 갈아타야 하기 때문에
이 환금성은 정말 중요합니다.
상승장에선 수도권 끝자락 단지까짐 모두 불길이 번지고 매수/매도가 이루어 집니다.
하지만 하락장에선 가격이 모두 절대적 저평가 구간에 들어가기 때문에
같은 단지라도 선호도가 높은 물건이 거래가 됩니다.
부동산은 주식과 다르게 환금성이 낮기 때문에
특히 더 환금성에 주의를 기울여야 합니다.
아파트는 다른 부동산 자산과는 다르게 환금성이 좋습니다.
실수요와 투자수요가 많기 때문에 매수 대기자가 많습니다.
그러나 주택과 빌라, 오피스텔, 상가 등은 수요가 적기 때문에 매도하기 어렵습니다.
제일 먼저 오르고, 떨어져도 제일 늦게 떨어지는 아파트를 사는 이유입니다.
세번째, 수익률
투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가에 대한 것 입니다.
수익률 = 수익금/투자금
으로 계산할 수 있습니다.
72의 법칙
72에 수일률을 나누면 원금이 2배가 되는 기간이 나옵니다.
적금 같은 경우 기대수익률은 고작 5% 남짓입니다.
적금을 72의 법칙으로 볼 때 원금이 2배가 되기까지 10.3년이라는 시간이 걸립니다.
반면 아파트 투자는 저평가를 통해 연 수익률을 20%로 기대하고
이는 3.6년이라는 시간이면 원금2배가 되는데 충분합니다.
우리가 수익률을 꼼꼼하게 따져봐야하는 이유입니다.
하지만 처음부터 수익률에만 집착해선 훌륭한 투자자가 되기 어렵습니다.
따라서 강의에선 먼저 잃지 않는 투자에 대해 먼저 알려주고,
투자2년차엔 10%를 목표로
10년차에야 비로소 20%로 잡을 것을 권합니다.
투자실력을 늘리는 것이 우선인 이유입니다.
가치있는 아파트를 비교평가를 통해 저평가된 단지를 매수하고 보유하면 수익률을 높일 수 있습니다.
네번째, 원금보존
안전한 투자를 위해선 원금보존이 중요한데
이것을 결정하는 것은
바로 가치를 믿고 기다리는 것입니다.
무릎에서 사더라도 발끝까지 내려갈 수 있는게 시장이고,
제대로 가치에 대해 알고 있다면
장기간 우상향 할 것을 알기 때문에 보유할 수 있게 됩니다.
너바나님은
매수할 때 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실이 얼마일까 따져본다고 합니다.
매수할 때 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수하는 이유는
매도가는 전세가 아래로 떨어지지 않기 때문입니다.
그리고 전세가는 실수요 가치를 의미하기 떄문에
매도가가 떨어지더라도 전세가가 잘 받쳐준다면 손실은 커지지 않게됩니다.
물건이 수요가 있고 입지 독점성을 갖는다면 전세가는 지속적으로 상승하게 될 것이고
이것은 곧 물건의 안전마진이 됩니다.
이렇게 가치있는 물건도 입주량이 많다면 전세가가 떨어질 수 있기 때문에
공급량도 유심히 봐야합니다.
마지막, 리스크 관리
아파트에서 가장 큰 리스크는 매매가나 세금중과가 아닌
역전세입니다.
과거 20~21년 임대차법이 개정되면서 전세 물량이 사라졌고
이는 전세가 급등으로 이어졌습니다.
상승이 있으면 하락도 있는 법,
전세가 상승을 무작정 반기기보다
역전세를 대비해 적절한 수준의 전세가를 유지하는게 좋습니다.
전세가는 물가와도 밀접한 관련이 있습니다.
앞서 말했듯이 전세=실사용가치 이기 때문에 물가가 상승하면 전세가도 같이 상승합니다.
그러나
물가 외에도 입주물량, 금리, 규제 등에도 전세가가 요동치게 움직이는데
우리가 미리 알고 대비할 수 있는 것은 입주물량이므로
공급을 유심히 봐야 합니다.
역전세를 대비해 전세금 욕심을 내지 말고
공급을 대비해 무리한 전세가 상승을 지양하며,
전세증금의 일부를 현금으로 보유하는 것이 좋습니다.
상승장과 하락장은 우리가 알 수 없기 때문에
고정적인 수입을 유지하고
보유자산이 없는 것에서 오는 포모를 주의해야 합니다.
이처럼 가저환수원리의 투자원칙을 확립한다면
안전하고 좋은 투자를 할 수 있으리라 확신합니다.
주우이님은
자신의 차이점은 재능 같은 것이 아니라,
원칙을 배우고 배운것을 행동으로 옮긴것이라고 하십니다.
원칙을 배운다면 누구나 할 수 있고
이를 꾸준히 실행한다면 누구나 주우이님과 같은 투자자가 될 수 있습니다.
저 또한 그렇게 되기 위해 먼저 간 선배들의 발자취를 따라가고 있습니다.
지금과 같은 상승장에선 너무 많이 올랐다고, 앞으로 떨어질 것 같다고
사지 않는 이유를 생각해냅니다.
그러나
완벽한 타이밍은 오지 않습니다.
준비된 사람은 어떤 타이밍에서도 기회를 찾을 수 있습니다.
방법은 강의에서 알려주니
우리가 할 것은 그 방법대로 실행하는 것 입니다.
가저환수원리를 항상 염두하고
실제 투자단지를 선정할 때 하나씩 체크하면서 확인하도록 하겠습니다.
좋은 강의 감사합니다.
