안녕하세요.
함께하는 명품즈와 꾸준함으로 목표를 달성할 김작심 입니다.💪🏻🤓
지난 번 로건파파님께서 임보 발표해주셨을 때 좋았던 부분을 BM해보려고 합니다.
바로 최근 대책에 따른 급지별 대표단지 가격 동향 비교 였는데요.
마지막 달에 각자 다른 임장지를 가다보니 급지 별로 시장, 부동산 사장님들의 분위기가 다르다는 것이 느껴졌습니다.
현재를 포함하여 과거 대책이 나왔을 때를 살펴보겠습니다.
💡시기 별 상황 요약
- 25년 6월27일 : 가계부채 관리 강화 방안
(수도권·규제지역 주담대 6억 한도, 6개월 전입의무, 생애최초 LTV 80→70%, 대출 규제로 인한 매수자의 자금조달력 축소) - 25년 10월 15일 : 주택시장 안정화 방안
(서울 전역 + 경기 12곳을 토허제 + 규제지역 + 대출규제 → 거래량 위축 및 실수요 중심 시장) - 26년 1월25일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료 재확인
(2026년 5월 9일 중과 유예 종료 방침이 다시 확인되면서, 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 매도할 것인지 보유할 것인지가 시장의 주요 변수가 됨) - 26년 5월 9일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료
(매도 유인 감소/매물 잠김 여부 → 다시 매물과 거래량의 변화)
먼저 1~2급지 입니다.
강남 대치동에 위치한 도곡렉슬은 대치학원가, 3호선과 수인분당선의 교통이 좋은 뚜렷한 장점이 있는 단지이고,
송파구 잠실동에 위치한 잠실엘스는 2호선 9호선 8호선 황금노선들 뿐만 아니라 한강이나 석촌호수가 인접하여 환경이 아주 좋은 단지 입니다.
1~2급지 단지 가격을 살펴보았을 때,
6.27 대책이 발표 되었을 때 가격이 전반적으로 상승하다 잠시 주춤하는 것으로 보였으나 상승하는 모습을 보여줍니다.
10.15 서울 전역이 토허제로 묶일 때 6월에 비해 가격이 높아졌음에도 거래가 되는 모습입니다.
이후 26년 1.25 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 매도할 것인지 보유할 것인지가 시장의 주요 변수가 되어가격이 조정되거나 보합하는 모습이었습니다.
5.9 다주택 양도세 중과가 시작되면서 상급지의 거래량이 다소 감소되는 모습을 확인 할 수 있었습니다.
최근에는 다시 약하게 반등하거나 광장힐스테이트의 경우, 학군 요소가 크다보니 59평형보다 큰 평수를 선호하기도 하고 이사철이 아니어서 그럴 수 있겠지만 5월을 마지막으로 거래가 되지 않는 모습을 보이기도 합니다.
3~4급지도 살펴보겠습니다.
영등포구 당산동에 위치한 당산현대5차는 생활권 내에서 가장 선호하는 단지는 아니지만 2호선 9호선 지하철을 이용할 수 있고 한강과 영등포 직장 수요를 가지는 단지입니다. 주변 단지가 59평형이 없다보니 현대5차로 가져와보았어요.
동작구 흑석동에 위치한 아크로리버하임은 9호선과 한강을 따라 단지 퀄리티가 짱짱한 단지가 적다보니 선호가 아주 높은 단지 입니다.
6.27 대책이 발표 되었을 때 1~2급지에서는 잠시 주춤하다 상승하는 모습이었으나 3~4급지는 주춤하는 모습보다는 거래가 없다가도 거래가 되는 모습을 보여줍니다.
10.15 서울 전역이 토허제로 묶일 때 6월에 비해 가격이 높아졌음에도 거래가 되었다가 10월 이후로 선호 높은 단지는 1월까지 상승 흐름을 가져가다가 상급지와 마찬가지로 1월이 되어서 가격이 보합하거나 조정되는 모습을 보였습니다.
5.9 다주택 양도세 중과 시점에는 동작구 아크로리버하임, 노원구 양지대림2차의 경우 비교적 낮은 가격에 실거래가 찍힌 모습을 확인 할 수 있었습니다.
그리고 최근 상급지의 경우 가격이 크게 상승하지 못하고 보합하는 모습을 보이는데 3~4급지 내에서 선호가 높은 단지는 가격이 상승하는 모습을 보여주고 매물이 없어 거래가 되지 않는 모습도 확인 할 수 있었습니다.
물론 모든 단지를 비교해본 것이 아니어서 정확도는 떨어질 수 있겠습니다.
하지만 대표 단지들의 가격 흐름을 통해 대책에 따라 시장이 어떻게 다르게 움직이는지 손품으로 확인하고,
여기에 손품만으로는 알 수 없는 현장의 분위기까지 직접 느끼고 기록해 둔다면 다음에 비슷한 대책이 나왔을 때 꺼내볼 수 있는 좋은 자료가 될 것이라 생각합니다.
현재 상급지의 경우를 예로 들어보면,
20억 원짜리 아파트를 매수할 때 대출 한도가 제한되다 보니 상당한 현금을 준비해야 하는 상황입니다.
그러다 보니 매물을 보고 싶어 하는 사람과 실제로 자금을 마련해 매수할 수 있는 사람 사이의 간극이 커지고, 거래가 이전보다 쉽지 않은 모습입니다.
실제 현장을 다녀보니 중개사분들도 거래가 쉽지 않은 상황이 이어지면서 다소 조심스럽거나 적극적이지 않은 분위기로 느껴졌습니다.
반면 상대적으로 가격대가 낮은 4급지의 경우,
현금과 대출을 조합해 매수할 수 있는 수요층이 더 넓다 보니 실제 거래로 이어질 수 있는 손님이 상대적으로 많았습니다.
그러다보니 중개사분들도 손님을 반기며 적극적으로 매물을 보여주는 등 상급지와는 다른 현장 분위기를 느낄 수 있었습니다.
결국 같은 대책 아래에서도 모든 급지가 똑같이 움직이는 것은 아니었습니다.
가격 흐름을 손품으로 확인하고, 현장에서 실제 거래가 어떻게 이루어지고 있는지 발품으로 확인해보는 것이 쌓이면 다음에 비슷한 대책이 나왔을 때 시장을 해석하는 나만의 기준이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
글 작성하는데에 도움 주신 로건파파님 감사합니다.
다음엔 좀더 깊이 있는 손품과 생각을 남겨보겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다. ☺️
