# 거시적 으 로 매를 예측 하는 것은 망상에 가까울 뿐 투자 수익에 전혀 도움이 되지 않는다. 큰 파도 와 작은 파도가 오더라도 안전하게 헤엄치면서 살아 갈수 있는 선택을 하는것 이 중요하다.
투자는 NOT A BUT B : 성공 하지 못한 결과 가 A 라면 , 성공 한 결과 를 만든 B 다.
#규제 시장 다시 정리
1) 6/27 대책
수도권 내 주택 담보 대출 6억 한도 , 6억 초과 시 대출 이 불가 하고 다 주택자 들 은 주담대 금지 하였다.
2) 10/15 대책
서울 25개 및 경기 12개 투기 과열 지구 와 토지 거래 허가 구역 지정 됨
실 거주 의무 부과 ( 직접 거주 하여야 매수 가능 하다. )
15억 초과 주택 과 주택 담보 한도를 4억 까지 / 25억 초과 시 2억
공급 확대는 2030년 까지 135만 가구 발표
3) 8.3 대책
보유세 는 비거주자 와 다주택자 에 부담 증가 &증세
양도세 ( 비거주자 증세 , 장기 거주 초고가 주택 또 증세 )
8.3 세제 개편안 으로 강남 상급지 에 급매 가 나타나고 있다. → 그럼 하락장 이 다시 올까?
그건 아무도 모르지만 , 가장 객관적 사실 을 근거로 확인 할수 있는 것은 과거 시장을 돌아 보는 것이다.
과거 규제 정책 의 특징
- 주택 투지 과열 지구 해제 재건축 절차 간소화 하여 주택 공급 의지 를 보임
- 보금자리 주택 도임 2012년 까지 32만 가구 공급 LH 부채 100조 , 과한 부담이 발생되면서 공급 실패
- 지방에 미분양 주택 이 증가 하면서 취 등록세 감면 과 다 주택 자 양도세 까지 감면하여 , 시장 분위기 전환 의지 와 다 주택 자 들 의 일반 공급
- LTV , DTI 완화 재건축 연한 완화 , 기업 형 임대 주택 ( 뉴스 테이 ) 을 추진 하였지만 , 정부의 계획과 다르게 민간 건설사에서 수익의 불확실성 을 가지고 사업 시행 의지 가 없었음 → 그로 인해서 주택 임대 사업자 가 도입 , 양도세 100% 면제 , 취 득세율 도 인하 함
- 3기 신도시 공공 주도 주택 공급 확대 와 주택 임대 사업자 장려 하였고 , 다시 규제 정책 시작 ! ( LTV , DTI 규제 종부세 , 양도세 등 다 주택 자 세금 중과 )
- 그리고 다시 22"~25" 규제 완화 : 투기 과열 지구 조정 지역 해제 , 다 주택 자 양도세 인하 와 종부세 인하
- 이 재 명 25"~ 규제 시장
#정부가 규제로 집값을 잡겠다? 오히려 급하게 상승하는 시장이 되었다.이유는 ? 공급이 부족 하였고 , 다 주택 자 들 의 양도세 중과 로 인하여 중과 시기 를 놓친, 다 주택 자 들 이 집을 팔지 않게 되면서 , 오히려 매물이 잠기는 현상이 나타나고 그로인해 실 거주 매수 를 하려는 수요는 많지만 공급이 줄어들면서 매매 가격 상승에 오히려 기름을 부었다.
#현재 와 비슷한 과거 규제 시장을 보고 , 우리 가 어떤 포지션 을 가져 가야 하나 ?
무조건 상승 할 것 이다 가 아니라 각 각 의 규제 마다 , 매물 감소 와 가격 상승 의 특징을 알아야 한다.
매도 타이밍을 잡기 위해서는 빠르게 매수 결정을 하는 것 이 좋다.
( 상승 꼭대기 에서 매도 하는 것 은 매우 어렵다는 것 )
# 토허제 와 세금 규제 때문에 걱정만 하지 말고 , 투자자 라면 내가 가진 자산의 세금 ( 종합 부동산 세 와 양도세 ) 를 계산 하여 대응 한다. -구체적 으 로 계산-
#투자 공부 하는 법!
- 임 장 은 투자 하기 위한 필수 과정이고 , 현장에서 그 지역의 핵심 가치 와 아파트 의 면모를 파악 한다.
- 남들보다 기회를 먼저 잡기 위해 투자자라면 꼭 필요 하다.
- 하루 일과 중 나에게 가장 중요한 일을 먼저 우선순위로 정하고 시작 한다.
- 투자자 로 출근 하는 저녁 시간보다는 아침 에 시간을 고정 하고 투자 공부를 시작 하라. -규칙적-
- 퇴근 이후 임 장 과 투자 생활을 꼭 지키고 습 관 화 하라.
- 앞마당을 계속해서 만들어가는 것이 가장 중요하다.
- 매물 임 장 을 통해 투자 할 수 있는 물건까지 찾는 것 , 지역의 가격대 를 익히는 것.
- 처음부터 임 장 실력도 없는데 , 지방 부 터 가는 것 은 시간적으로 아쉬울 수 있다. ( 처음부터 대전 서구를 임 장 하였던 나……ㅠㅠ ㅋㅋㅋ )
- 카카오 맵 지도를 자주 보고 임 장 을 가서 지역과 친해지도록 노력 하라 ( 임 장 할 때 정말 많은 도움이 된다. )
- 투자자 는 현장과 가까워야 한다. 하루 전임 3회 이상 ! ( 매일 )
- 전임 시 , 초보자 액션 으 로 더 좋은 정보를 많이 얻어 갈 수 있다.
- 전세 를 놓을 때, 부사 님 에게 나의 요구 사항 을 정확히 전달하라 ( 끌려 다니지 마라 ) / 차후 한달 뒤 에 투자자들이 늘어나는 상황이 올수 도 있기 때문에 전세 를 빨리 빼지 못하는 , 문제가 나타 난다는 것!
- 전화 임 장 은 투자자가 해야 하는 “현장 확인” 행동이다. 전임을 통해 시세 와 상황 확인!
( 최근 투자자가 많아요 ? 실 거주 매수자 가 많나요 ? 상황 판단 하기 )
14. 매물 임장 의 해당 단지 내 에서 실거래가 보다 많이 비싼 집은 제외 하고 매물이 없는 경우 그나마 남아 있는 매물 을 확보 하라
15. 집의 상황 보다는 가격 을 보고 매물 예약을 잡는다. ( 월세 입자 , 전세 입자, 집주인, 공실 상태 )
16. 많은 집을 보기보다는 2개 3개를 확실하게 봐라! ( 꼼 꼼 하게 집 상태 를 보고 , 매도인 의 상황 까지 잘 정리 하라 )
# 매물 임 장 시 봐야 하는 것 !
- 거실 바닥 과 장판 및 마루 상태 와 도배 , 조명 상태 천장 확인
- 베란다 뷰 확인 확장 여부 확인
- 베란다 타일 및 선반 수납함 , 곰팡이 방충망 확인
샷시 수리 여부
# 매수 여부를 판단할 때 우리가 자주 하는 실수
이 물건이 더 전세가 잘 나가지 않을까 ?
이 물건이 더 수리가 잘 되어 있네 ?
로얄 동 , 로얄 층 이네 ?
투자 의 본질은 가격이 싼 것 을 매수하는 것이 가장 중요 하다는 것 !
#저 환 수 원리 투자 원칙을 지키는 투자인가 ? - 당장 오를만한 것이 아니라 현재 가치가 있고 가격이 싼것
( 상대적으로 저 평가 )
투자는 매수가 끝이 아니라 , 매수에서 부 터 시작 된다는 것
( 점이 아닌 선을 이어 가는 것 ) 전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이 난다.
# 강사님 의 전세 경험 에서 우리 가 반드시 알아야 할 것! -적용점-
- 전세는 타이밍 이다. ( 전세를 놓는 시점에 1등 전세 물건 만들기! )
- 전세 비수기 와 전세 성수기를 알고 전세 를 놓을것
- 사장님 을 신뢰 하되 절대적으로 신뢰하지는 말 것!
- 날짜 조율이 가장 중요하다. 전세 계약할 때부터 ‘이사 날짜 는 협의’ 하여 정하여 한다.
# 매도의 기준
# 매도 할까 말까 고민 될 때 기준 4가지
1. 이 물건은 가치가 있는가 ?
2. 리 스 크 대비가 되는가 ?
3. 팔고 다른 집을 샀을 때 더 큰 수익이 날 수 있는가 ? 이것이 꼭 선행 이 되어 야 합니다!
4. 무릎에 사서 어깨에 판다.
# 변하지 않는 부의 법칙 = 소득 X 저축 X 수익률 X 기간
소득 : 근로 소득 < 자산 소득
저축 : 저축 률 50% ( 기준 이 있는 지출 )
수익률 : 알파 수익률 20% > 베타 수익률 10% : 알파 투자 가 더 큰 수익률이 높을 수 도 있다.
기간 : 장기 보유 ( 자산 보유 & 축적 ) = 10년 의 장기 보유 를 이어나가면서 , 가치를 찾아 갈 때 까지 기다린다.
지금 까지 내가 한 방법으로 목표를 이루지 못한 A 방법 이라면 , 부자가 될 수 있는 다른 방식 B 를 실행 하겠다.
# " 실력에서 뒤 쳐 질 수 있지만 노력 에서는 뒤 쳐 지지 말자! "
# 천천히 갈지라도 , 조금이라도 정석 대로 행동하는 것
# " 투자 생활이 아마도 쉽지 않을 것 이라는 것 ! 주변의 소음 에 귀 기울이지 말고 , 벌고 싶은 만큼 하라는 것 ! "
# 내가 노력 하는 만큼 결과가 나온다 라 고 생각 하라 = 자영업 자 마 인 드 에서 사업자 까지 !
# 반복되는 운은 실력 이고 , 반복되는 실패는 습관 이다.
