정부 정책과 여러 여건으로 인한 집값 상승으로 주변의 모든 사람들이 무주택인 내게 매매를 권하고 있는 요즘, 지금이라도 부동산에서 권하는 매물 어떤 것이라도 선택해야 할것 같은 마음을 현실적인 여건으로 억누르며 주우이님의 두번째 강의를 시작하였다. 첫번째 강의는 부동산 개론 혹은 원칙인 가,저,환,수,원,리 즉 가치있는 물건이 저평가 되어있는 것을 고르되 환금성과 수익률, 원금회수와 리스크에 관한 부분을 고려해서 선택해야 한다는 것이었다면 두번째 강의는 실전편에 가까운 내용 즉, 임장부터 매도까지 방법에 관한 내용이었다.
스스로 복기하기 위해 배운 내용을 잠시 정리하자면,
첫째, 현 정부의 정책들이 지난 정책들과 비교해 보았을 때, 그리고 현재 상황을 반영했을 때
비록 전문가들의 예측이 언제나 정확한것은 아니지만 현 정부 기간내에서는 우상향할 가능성이 크다. (양도세 등에 의해 공급이 적어지나 수요는 많기 때문에) 따라서 현재는 부동산 매수 기회이다.
둘째, 부동산 투자 프로세스는 1)임장,2)매수,3)전세, 4)운영,5)매도 이다.
임장은 우리가 현재 부동산 매매를 하기 위해 가장 시간과 노력이 많이 들어가는 활동으로 하루 일과를 마치고 남는 시간에 투자자로 출근하여 어떤지역을(지역선정), 확인할 사항을 준비하여, 분위기 임장을 하고 매물 임장을 하는 순서로 진행된다. 자신의 투자금과 저축액을 고려해서 지역을 선정하고 임장지역의 위치, 월부지역분석보고서, 아파트 수익률 보고서를 참고하여 가치를 파악한다(1강과 2강 내용 참고), 인구 이동과 향후 공급물량과 현지역의 시세및 인근 시세를 확인한다. 몇가지 필요한 앱을 설치 후 드디어 임장에 임한다! 임장은 지역과 아파트를 보고 가치가 있는지 없는지를 확인하는것인데 반드시 나를 위해 기록을 남긴다.(주우이 님은 녹음기록을 추천하심)
드뎌 매물 임장 단계! 1. 전화임장(매물 확보한 사장님 만남 중요 그리고 정보와 전세 셋팅 상황 확인) 2. 중개인과의 약속, 3. 매물임장, 4. 매수여부 판단, 5.전세 놓기의 과정을 거친다.
전화로 약속을 잡은 후 방문, 방문시 먼저 오늘 볼 매물을 지도에서 확인할때까지 서서 아이스브레이킹 후 앉아서 대화한다. 가격 싼 위주로 질문하고 하나의 단지에 3~4개의 물건 보는데 그 전이나 이후 예약 가능한 물건 문자로 보내달라고 하는것과 물건에 대한 상황 메모해 달라고 하고 사진으로 기억하는것이 중요하다. 그러나 그 어떤 전화임장시에도 무엇보다 나는 물건의 가치와 현장의 가격을 알아야 한다. 특히 당장 오를만한 것 말고 현재 가치가 있지만 저렴한 것을 구매해야 함을 잊지 않는다.
전세 놓기는 부동산 공부를 시작하고 나서도 전혀 생각하지 못한 단계이다. 매수 계약이 d-day라면 계약하자 마자 부터 잔금 날짜를 치르는 60~120일 사이에 반드시 인테리어를 하거나 전세 가격을 맞추어 전세를 놓는다. 주우이님은 이 때 구체적인 인테리어 방법도 함께 제시해 주셨다. 전세 놓기에서 중요한 점이 무엇보다 ‘날짜’ 조율이기에 전세 계약시 ‘이사날짜는 협의’하여 정하는것으로 맞추어야 한다.
매수 후 보유서류는 중개비 현금 영수증, 수리비 견적서와 영수증, 취등록세 및 인지대, 등기 권리증 이 있다.
마지막으로 매도는 4가지 기준으로 결정한다. 가치유무(유 일경우 보유), 리스크대비(대비되면 보유), 갈아타기의 가치(더큰 수익 가능성), 무릎에 사서 어깨에 판다(지방은 연 20프로 수익이 났으면 매도)
느낀점:
이번 강의도 열강, 열정, 그리고 나의 열공 이었다. 공부에 집중은 열심 있지만, 실행에 심각하게 약한 나로써는 너무 도움되는 실전 강의였다. 강의 시 자료로 제공하신 실제 사진들과 통화 기록 들이 내게 모델링이 되었다. 실제 사진 중에서 특히 인테리어에서 고려할 점 까지 세세하게 말씀해 주신 부분과 전세 뺄 때 내 물건을 1등으로 만들라는 말씀이 매우 인상적이었다. 마지막으로 벌고 싶은 만큼 일을 하라는 구절은 도전으로 받아들여 졌다. 바꾸어 말하면, 나는 자영업자로서 내가 노력하면 그 만큼 얻을 수 있다는 것으로 내 운이나 내 배경과 관계없이 내 노력으로 얻을 수 있으니 그만큼 노력하자는 결심을 하게 한다. 5개 앞마당, 50개 매물. 투자자로서 앞으로 이를 위해 노력해야 할 것이다.
적용점:
내일이면 드디어 분위기임장!! 제주도민으로서 수원시에 가서 임장을 한다는것은 쉽지 않은 선택이었지만 그만큼 기대가 되는 일이기도 하다. 그저 사람 많네, 적네 하던 감상을 넘어 이곳에 무엇이 어떻게 위치하고 있는지 그 역학 관계를 관찰하는 일이 무척이나 기대된다. 주우이님이 추천하신 앱을 다 준비하고 폴더를 만들었다. 다니며 찍고 녹음하며 기록하고자 한다. 비록 강남과 가까운 곳은 아니나 권선구라는 수원에서는 전통적인 도심지에서 어떤 매력이 그 지역을 수원에서 핫한곳으로 만들었는지 눈으로 보고 발로 다니며 기록할 것이다. 이번에는 시간이 짧아 분장만 하지만 다음엔 수익률 보고서를 기반으로 전화 임장부터 시작해서 매물 임장까지 마쳐 보겠다. 투기가 아닌 투자를 위한 첫 걸음을, 10억 만들기 프로젝트의 첫 삽을 뜰 차례다!
