안녕하세요? 일구이무입니다.
현재 송파구 가락동에서 리모델링을 추진 중인 단지를 소유하고 있습니다. 세입자의 계약 종료 시점이 다가오고 있어, 향후 임대차 계약 및 이주비 대출과 관련해 경험 있으신 분들의 고견을 여쭙고자 합니다.
[현재 상황 및 배경]
임대차 계약 현황: 2025년 4월 매수 시 전 임대인과 체결된 전세 계약(24.12.16 ~ 26.12.16, 보증금 5.4억)을 승계했습니다. (현 임차인은 계약갱신청구권을 이미 사용한 상태입니다.)
리모델링 진행 상황: 현재 건축심의 단계이며, 조합에서는 사업이 순조롭게 진행될 경우 2028년 말 이주를 예상하고 있습니다.
개인적 상황: 당초 계약 만료 시점에 맞춰 실입주를 계획했으나, 2027년 해외 주재원 파견이 예상되어 실입주가 어려워졌습니다. 이에 전세를 연장하거나 신규 전세를 세팅해야 하는 상황입니다.
[질문]
1. 현 임차인 재계약 시 (3년 계약 + 이주 시 퇴거 특약)
현 임차인이 연장 의사가 있을 경우, 계약 기간을 '3년'으로 제안하되 "리모델링 사업 이주 확정 시까지만 거주한다", 추가로 “이주 시점에 이주비 대출을 실행하여 보증금을 상환한다”는 특약을 넣고자 합니다. 임차인의 부담을 고려해 현재 전세 보증금을 인상하지 않고 동결하는 대안을 제시하려 하는데, 실무적으로 이 방법이 원만하게 수용될 수 있을지 조언 부탁드립니다.
2. 신규 전세 세팅 시 (이주비 대출로 보증금 반환 특약)
현 임차인이 퇴거하여 신규 전세를 맞춰야 할 경우에도, 리모델링 단지임을 명시하고 '3년 계약' 및 '이주 확정 시 퇴거'를 조건으로 하려 합니다. 추가로 "이주 시점에 이주비 대출을 실행하여 보증금을 상환한다"는 특약을 넣고자 하는데, 현재 전월세 시장 상황에서 이러한 조건의 신규 전세 세팅이 현실적으로 가능할지 궁금합니다.
신규 세팅하는 경우 기존 보증금 5.4억 대비 현 시세대로 인상한 금액으로 세팅하는게 좋을지 향후 이주비 대출을 고려해서 같은 수준이 좋을지 궁금합니다. (인테리어 상태는 기본형으로 도배장판은 필수로 해드려야 할 상황입니다)
3. 해외 거주 소유주의 이주비 대출 제한 여부 및 사전 준비사항
이주 시점(28년 말 예상)에 저는 해외 주재원으로 거주하고 있을 확률이 높습니다. 해외 거주 중인 소유주의 경우 이주비 대출 실행에 제한이 발생할 수 있는지, 만약 그렇다면 제가 출국 전에 미리 준비하거나 확인해 두어야 할 절차가 있는지 답변 주시면 진심으로 감사하겠습니다.
소중한 시간 내어 읽어주셔서 감사합니다. 선배님들의 조언 기다리겠습니다!
