나에게 3주차 강의를 다섯글자로 요약하면 다음과 같다.
‘넓어진 시야’
강의를 듣고나니 평소에 나누던 대화, 듣고 흘렸던 말들속에서 내가 그동안 생각하지 못했던 다른 무엇인가를 발결 할 수 있었다.
오늘의 수강후기는 회사에서 들려오는 이런저런 이야기 그리고 그 속에서 찾을 수 있었던 부동산 투자의 원칙과 중요성을 함께 이야기해보고자 한다.
1) 수영을 배우자
“어떤 파도가 올지 모른다. 그저 능숙하게 수영 할 뿐.” -찰리 멍거-
부동산이든 주식이든 상승장엔 돈 번 사람이 많이 나온다. “김대리가 주식으로 얼마를 벌었대.” “박과장님 집값이 얼마가 올랐대.” “이부장님은 퇴직을 준비하신다는데?” 모두가 투자의 귀재가 된다. 회사에선 일 얘기보다 투자 얘기가 더 많이 들린다. 하지만 매번 그 시기는 오래가지 않았다.
시장이 잠잠해지고 회사에서 들리는 투자얘기도 시들해진다. 모두 투자를 멈춘걸까?
시장을 전망하던 김대리도, 주식 단타로 수익을 봤던 이부장님도 아무 이야기를 하지 않는다. 섣불리 집을 판 박과장님의 집 소식은 더이상 들려오지 않는다.
시장이 어떻게 될 지 모르는데 난 어떻게 해야하지..?
파도 예측은 어렵지만 어떤 파도에서도 헤엄칠 능력을 갖는건 우리가 할 수 있다. 결국 변하는 시장에서 내가 할 수 있는 것을 하는게 중요한것이였다. 과거의 정보를 통해 통찰력을 기르고 시장의 흐름에 따라 실력을 길러야한다.
시장의 흐름이 상승이라면 자산을 유지하고 그 자산을 통해 수익을 얻는다.
시장의 흐름이 하락이라면 내가 가진 자산을 안전하게 지킬 수 있어야 한다.
미래를 예측하며 즐거워하지도 걱정하지도 말아야한다. 단지 난 그 흐름속에서 내가 할 수 있는걸 해야한다.
2) 떠나지 말고 자산을 쌓아라
기준, 가치를 알고 버틴사람 = 자산을 갖고있는 사람은 자산 상승기 때 자산이 증가한다.
“박과장 앞에서 집 얘기 하지마.”
몇년전 집을 팔고 같은 집에 전세로 들어간 박과장님. 그는 이제 같은 값으로 평촌에 집을 매수할 수 없다.
강의에서 만났던 김최선씨, 최안전씨, 이자본씨의 사례는 그저 결과를 알고 만들어낸 이야기일까? 누군가는 그렇다고 생각할지 모르겠지만 우리팀 박과장님이 그렇다.
잔인한 결과지만 시장을 떠나지 않고 자산을 유지한 자와 그렇지 못한 자의 결과는 너무나도 달랐다.
최근 각종 규제가 많이 나온다. 부동산을 살 수 있을까? 집값이 떨어질까? 많은 사람들이 흔들리고 겁을 먹는다.
하지만 3강을 통해 배웠고 깨달았다. 부자를 판단하는 척도는 정부의 규제가 아니라 나의 자산이다.
3) 임장을 가자
분위기 임장 : 직접 가서 느껴보기
늦은 밤 야근하는 아내를 데리러 OO동네로 간 회사 선배의 말
“밤에 가보니 되게 을씨년스럽던데요. 평촌이랑 달라요.”
듣자마자 든 내 생각
“어, 저게 임장의 역할이구나!”
아파트 수익률 보고서를 쓰며 동네의 가치, 아파트의 가치를 판단하다 보면 곧 투자할 수 있겠다는 생각이 든다.
임장이 뭔지 경험해보지 못한 나로서는 임장의 필요성, 중요성을 아직 경험해보지 못했던 것이다.
점심먹고 나눈 회사 선배들과의 대화는 간접적으로나마 내게 임장의 중요성을 알려주었다.
지도로 알 수 없는것들이 있다. 밤의 분위기, 정확한 상권의 규모, 돌아다니는 사람들의 구성, 표정 등 내가 직접 경험하고 느껴보며 이 지역과 아파트의 분위기 등을 확인해야 비로소 가치를 알 수 있는 것이다.
*지금 바로 적용 할 것 : 임장지 가기 전에 미리 준비해야 할 것들
조원들과 함께 하는 분위기 임장이 바로 내일이다.
비록 분위기임장이고 첫 임장이라 많이 부족하겠지만, 많이 배우고 느끼고 오고 싶기에 강의에서 배운 임장 전 파악해야 할 5가지를 지금 바로 실천해보려한다.
1) 내가 임장할 지역의 위치 : 산본
산본은 경기도 군포시로 중남부에 위치해 있으며 지하철 4호선을 끼고 있다.
4호선을 따라 위로가면 안양 아래로 가면 안산이 나온다.
2) 월부 지역 분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 참고
커뮤니티에 ‘산본’만 쳐도 엄청나게 많은 지역분석 보고서가 나온다. 욕심 부리지 말고 딱 3개만 읽어보고 가야겠다.
3) 가치 파악 > 입지분석 : 인구, 직장, 교통, 학군, 환경
군포시 인구 : 249.066명
군포시 종사자수 : 115,373명
교통(산본역) : 강남 42분 / 여의도 51분 / 시청 48분
학군 : 중학교 학업성취도 최대 90% ~ 최소 59%
환경 : 산본역 주변 이마트, 킴스클럽 위치
4) 인구이동, 향후 공급 물량
공급 3년 합 : 2114세대 : (26년 0세대 +27년 649세대 + 28년 1574세대)
적정 수요 대비 연 평균 입주량 : 0.59배
5) 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인
매매가는 이정도
전세가는 이정도
*느낀점
평소에 그냥 지나칠뻔 한 사소한 이야기 속에서도 내가 가져야 할 태도와 방향성에 대해 다시한번 생각해 볼 수 있도록 내 생각의 과정을 바꿔준 강의였다.
‘시장이 이렇게 되면 어떡하지? 저렇게 되면 어떡하지?’ 걱정하던 나에서 ‘시장이 이렇게 되면 이렇게 저렇게 되면 저렇게 대응해야겠다.’ 하는 생각으로, 나의 태도와 마인드를 바꿀 수 있는 강의였다.
물론 한번에 180도 변할 순 없을것이다. 시장을 경험해보며, 투자해보며, 아파보며 더욱 단단해질 것이고, 단단해진 실력과 태도로 꾸준히 그리고 아주 오~래 자산시장에 머물겠다.
