1부. 현재 난리난 서울 전월세 시장, 당장 대응해야 할 실시간 부동산 상황
<집주인이 월세 두배로 올린답니다. 합의 갱신에 세입자 한숨,,>
서울 아파트 계약 가운데 갱신 계약이 올해 8월 처음으로 50%를 넘었다는 기사
현재 임대차 시장은 임차인들이 굉장히 어려운 상황임
왜 이런 전월세 상황이 계속 될까?
왜? 전/월세 가격이 계속 오르고 있음
왜? 전세, 월세 공급이 없으니까!
왜? 전세, 월세가 없을까?
-> 누가 사서 전, 월세를 내놓는다/ 신규 주택이 공급된다/ 기존 임대 물건이 회전되는 경우
기존 갱신 물건이 많아질수록 회전되는 물건들이 많아졌다는 것
서울 지역 연도별 입주물량이 (올해 2만호, 내년 1만호, 내후년 1만호 등등, 통상적으로 4만호씩 서울에 공급됐었음) 줄어들었음
토허제로 누군가가 임대 물건을 내놓지 못하는 상황- 정부는 실수요 위주의 부동산 정책을 내고 있음
이런 상황은 적어도 2~3년 동안 고착화될 현실임
작년에 처음 10.15 대책이 나왔을 때 분위기는, 당장 급한 불은 꺼지겠지만 이렇게 급진적이고 강한 규제가 한번에 적용되면 시장에 부작용이 생길수도 있다는 점
1년이 지난 지금, 전월세를 찾기가 힘들다
내집마련을 고민하고 있다면 지금 우리집의 전세가만 보고 있으면 안되고 매매가를 같이 봐야함
전세 5억/매매 8억이라면 매매가랑 전세가 차이가 크지 않음 왜냐하면 50%가 넘으니까
이럴 경우에는 매매도 고민해봐야 함
2부. 3년만에 미국 금리 인상, 역대급 혼란스러운 경제 상황
<미 기준금리 0.25%p 인상, 3년 만에 긴축, 연내 추가인상 시사 (종합2보)>
현재 가장 큰 이슈-주식, 부동산, 가상화폐에 다 영향을 끼치고 있음
미국연준의장의 애티튜드를 모르겠다고 함 (매파? 비둘기파?)
3.75->4%로 인상함
이번 금리 인상은 연준의원 모두 만장일치로 통과하고 연내 인상 여지도 줬음
시장이 불확실성으로 불안해하던 요소는 하나 제거함
금리가 높아질수록 장기성장주들 가치에 악영향을 줌 (PER이 안좋아져서)
왜? 굳이 불안정한 성장주에 넣는 것보다 금리가 높아지니까 지금 더 벌 수 있는 것
우리나라 핵심 반도체 삼전, 하닉의 선행지표가 필라델피아 반도체
미국이 기준금리를 올린다는 측면은 환율이 올라갈 가능성이 더 높아졌다는 것
물론 미국이 금리를 올렸다는 것은 한국의 금리를 올리는 데는 명분이 됨
기준금리가 올라가면 부동산 담보대출이 올라갈 수 있는 확률이 됨
30% 장기국채 금리가 또 5% 올라갔다는 것도 반복되는 문제임
주담대 인상 압력, 장기채 금리가 오르니까 가상화폐나 금의 가격에도 악영향임
이럴 때는 현금 비중 확보를 좀 늘려야할 수도 있음
2022년 금리 인상기 때,
전세계의 모든 자산이 다 폭락했던 적이 있음
미국 기준 금리가 상단 기준에서 0.25%에서 9개월 동안 4.25%까지 어마어마하게 높인 적이 있었음
코로나 때 돈을 엄청 풀면서 인플레이션으로 돌아오니까 급하게 금리를 올리게 된 것
S&P -30%, 나스닥지수 -35%, 반도체는 -46%, 서울 아파트 -25% 등 폭락이 발생함
금리 인상이 이렇게 자산 시장에 영향을 줄 수 있지만,
다른 관점에서도 생각해보면 중요한 건 금리를 어떤 속도와 폭으로 상승 시키냐도 중요함
4년 전과 지금은 금리 인상의 성격이 많이 다르다고 생각함
그때랑 지금 또 다른 상황은 주택 공급이 많았고, 전세 대출을 많이 풀어줬던 때
