내향적인 성향인 나에게 부동산 공부의 가장 큰 진입장벽은 부동산에 들어가는 일이다. 벌써부터 걱정이 된다. 막상 전화를 걸어서 무슨 말을 해야하지? 라는 생각과 직접 부동산 사장님들과 대화를 할 때 질문할 게 떠오르지 않을 것 같다. 익숙해지기 위해서는 내가 각 단계 해야 할 일을 반복으로 숙지하는 것 뿐이다. 강의에서 이야기 해주신 것들은 가장 기본적이고 일부분일테지만 일단 내가 주의해서 들어야 할 멘트와 해야할 멘트를 외우는 수 밖에 없다. 실천하기 위해 외워야 할 멘트를 정리했다.
또한 부동산 사장님과 세입자 등 여러 관련된 분들과의 대화를 유도하는 방법도 숙지해야 한다. 일단 외우고 ㅎㅎ 앞으로 강의를 들으며 공부를 해 나가면서 자신감이 생길 때까지 직접 실행(?)봐야 겠다는 생각이 들었다. 집을 산다면 투자를 하게 될 앞마당을 위해 단계적으로 강의를 듣고 2-3개월은 아래에 언급한 지역을 가치 판단을 해서 2-3군데 정도 꼭 골라야겠다.
- 대출을 최대한 받아 규제 지역 내 주택 마련 : 노원구, 도봉구, 구로구, 관악구
- 전세 레버리지를 활용해 비규제 지역 내 주택 마련 : 산본, 안양시 만안구, 남양주시 다산동, 수원시 권선구 / 병점구
또한, 미래를 위해 강의 내용과 앞마당에 대한 공부를 해 나가면서 나에게 중요한 것은 내집 마련을 해서 자산을 불리는 것과 나에게 주어질 자산을 안전하게 지키는 것 중 무엇일까에 관한 투자 로드맵을 정해야 한다. 비전과 목표가 정확하지 않으니 집중력이 자꾸 흐트러진다.
투자 로드맵 명확히 하기 : 나에게 발생할 수 있는 상황 모두 4가지를 모두 따져보았다.
내가 주택을 구입한 후 발생하는 수익률과 주택 구입 후 추후 발생할 상황에서 세금을 계산해 보았을 때 손해를 보지 않는 차익은 가장 적은 차이의 경우 7천만원, 가장 많은 차이의 경우 1억 5천 + a 이다.
따라서 가장 안 좋은 시나리오를 생각했 을 때 나는 내집을 구했을 때 1억 5천 수익을 내야 본전이 된다. 내가 가진 금융 자산을 모두 부동산 알파 투자를 한다고 따져 보았을 때 1억 5천 이상의 수익을 내려면 알파투자로 30프로 이상의 수익을 내야 하는 것이다. 본전이 1억 5천이지 구입하지 않은 경우보다 이득이 되려면 그 이상을 벌어야 한다. 투자금이 줄어들면 그 만큼 수익률이 더 높아야 성공한 투자인 것.
일정 기한 내 1억 5천의 수익금이 나지 않아 매도 하게 되면 손해인 구조인데 수익이 가능할 것인가를 공부하며 분석해야 한다. 다행(?)이도 내 자산으로 구입 가능한 가격대의 아파트들이 대체적으로 상승을 하고 있으니 구입을 할거면 최대한 빨리 구입을 해야한다.
이게 가능할 것인가? 너무 위험한 선택이 아닐까? 혼자 판단을 내리기 어려워 투자코칭을 신청을 했다. 명확한 투자 로드맵을 위해 조금씩 나아가자! 화이팅!
[ 나에게 적용할 점 찾기 ]
- 비전과 목표를 명확히 하자! (지금 당장 활용하진 않게 되더라도 부동산 투자 공부는 해야하지만 명확한 투자 로드맵과 목표는 필요하다.)
- 전화 임장할 때, 부동산 방문 했을 때사장님과 대화할 때 대화할 사항을 외우자!
- 앞마당으로 만들 지역을 일단 2군데 정하자!
